A retomada dos shoppings: fundos imobiliários voltam a figurar entre os que mais pagam dividendos

Dos 10 fundos imobiliários que mais registraram retornos nos últimos 12 meses encerrados no dia 4 de novembro, dois deles pertencem ao segmento de shoppings centers, segundo dados da Quantum Finance.

O Malls Brasil Plural (MALL11) aparece em quarto lugar no ranking, com retorno de 31,27%. Já o HSI Malls (HSML11) fica em oitavo lugar, com retorno de 28,57% no período.

Quando se analisam os 20 fundos que mais geraram retornos dentro da carteira do IFIX, o Índice de Fundos Imobiliários, mais dois fundos de shoppings aparecem, em 12º e 16º lugar: o Vinci Shoppings Centers (VISC11) e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), respectivamente.

Um dos ativos que mais sofreram durante a pandemia, os retornos, que consideram a variação de cota mais o pagamento de proventos, mostra que o setor está retomando à normalidade e, em alguns casos, alcançando até mesmo rentabilidades maiores do que as registradas antes de 2020.

Felipe Gaiad, diretor de ativos reais da gestora HSI, aponta que o diferencial para mitigar o impacto dos shoppings fechados do portfólio do HSML11 foi ter uma administração única de todos eles. "Dessa forma, pudemos reagir de forma organizada e rápida para controlar custos. Não tivemos de discutir, e nossos investidores minoritários tiveram pouca interferência no processo".

Para contornar o prejuízo, a HSI buscou ser flexível para cobrança de aluguel dos lojistas: em alguns casos zerou e, em outros, voltou a aumentar preços gradualmente. "Aprendemos com outras crises que temos de reter ao máximo quem performa bem, senão vamos ter mais gastos para atrair novos", diz Gaiad. Ao mesmo tempo a gestora buscou reduzir o valor do condomínio de seus shoppings em quase 60%. "Parte dessas reduções com limpeza, segurança, energia elétrica e equipe de administração, foram permanentes. Não perdemos qualidade, ganhamos eficiência".

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Gaiad também aponta que houve melhora operacional permanente também entre os lojstas. "Como resultado, nossa rentabilidade está 15% acima da observada em 2019, antes da pandemia". O repasse da inflação para os contratos de aluguéis, imediato em serviços e na porção variável dos aluguéis, também reforça o resultado, bem como o aumento do emprego no país e aumento de benefícios, como Auxílio Brasil". Os dividendos distribuídos pelo fundo passaram de R$ 0,58 para R$ 0,68 no período.

A não ser que haja uma mudança muito forte na política fiscal do país, esse cenário favorável para os centros de compras não deve mudar. Alexandre Machado, sócio da Hedge Investments e gestor do HGBS11, aponta que o guidance de rendimentos do fundo para os próximos meses deste ano fica entre R$ 1,35 e R$ 1,45 por cota, O fundo também tem R$ 1,62/cota de resultado caixa gerado em meses anteriores e que ainda não foi distribuído aos cotistas.

Quase a totalidade dos ativos do fundo também já entregam resultados superiores aos níveis pré-pandemia, e alguns apresentam crescimento acima da inflação do período. Como resultado, o HGBS também distribui rendimentos equivalentes ao que distribuía antes da pandemia.

Rodrigo Coelho, gestor do fundo de shoppings da Vinci, apontou, em palestra no Fórum GRI, que com a melhora do setor a gestora vem cortando descontos temporários concedidos desde o início de 2021. "Registramos ocupação, taxa de desconto e inadimplência melhores do que as de 2019".