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Quebrando a sequência de seis altas consecutivas, o Ifix, principal índice que mede o desempenho dos FIIs mais líquidos da B3, fechou outubro em queda. No mês, o índice recuou cerca de 1,97% alcançando os 3.155,70 pontos. Apesar disso, no acumulado do ano o Ifix ainda desbanca o Ibovespa: 10,1% frente a 3,10%, respectivamente.

Para analistas do Banco do Brasil, o movimento negativo em outubro foi reflexo do exterior. Logo no início do mês, o índice apresentou forte queda frente às incertezas com relação à trajetória dos juros americanos. Na última quarta-feira, 1, o Fed (Federal Reserve, banco central dos Estados Unidos) manteve a taxa de juros entre 5,25% e 5,50% - o valor mais alto desde 2001.

"Ao longo do mês, a tensão também aumentou após o início do conflito no Oriente Médio, que trouxe volatilidade ao preço do barril de petróleo e, por sua vez, preocupações quanto à inflação futura, com reflexo nas curvas de juros", analisam em relatório Richardi Ferreira e Victor Penna, analistas CNPI-P do BB. O impacto ocorre dado que o mercado de FIIs listados é bastante sensível às mudanças nas expectativas da curva de juros.

Outro fator marcante para os fundos imobiliários em outubro foi a aprovação pela Câmara dos Deputados do Projeto de Lei 4.173/23, que tributa fundos exclusivos e offshore. O texto agora segue para votação no Senado e, caso aprovado, trará mudanças significativas para essa classe de ativos, que terão o prazo de 180 dias para se enquadrarem às novas regras.

"Entre as alterações aprovadas, destacamos: (i) a elevação do número mínimo de cotistas para obtenção da isenção do pagamento de IR de 50 para 100 investidores; e (ii) a inclusão de um artigo que retira a isenção dos cotistas pessoas físicas e pessoas ligadas a eles (parentes até segundo grau, empresas sob seu controle ou de qualquer um de seus parentes até segundo grau) que detenham em conjunto mais de 30% das cotas do fundo ou que recebam mais de 30% dos resultados auferidos pelo fundo no período", comentam em relatório os analistas Daniel Marinelli, Matheus Oliveira e Vitor Novaes do BTG Pactual (controlador da EXAME).

Fundos imobiliários em novembro

Para novembro, embora as incertezas tanto externas como internas causem receio no mercado sobre a velocidade que o Comitê de Política Monetária (Copom) irá realizar em relação ao ciclo de cortes da Selic, assim como em relação à taxa de juros terminal do ciclo, os especialistas do BB afirmam que o momento ainda é propício para montagem de posição nos FIIs, sobretudo para investidores com viés de longo prazo. Na última reunião do Copom, na quarta-feira, 1, o comitê reduziu a Selic em 0,50 p.p. (pontos percentuais) para 12,25%.

Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, acrescenta que o mercado imobiliário deve enfrentar um pouco mais de volatilidade por conta do ambiente global, mas que também exerga uma oportunidade para investidores de FIIs, justamente pela queda em outubro. "Agora estamos com um olhar um pouco mais comprador do que no mês passado. Ainda acho que pode ter uma correção em alguns fundos de tijolos, mas já começamos a enxergar algumas oportunidades pontuais em fundos de qualidade que recuaram consideravelmente em outubro", pontua.

Carteiras recomendadas de FIIs

A reportagem reuniu cinco carteiras recomendadas de FIIs para novembro, sendo elas do Banco do Brasil Investimentos, BTG Pactual, Empiricus Research, Órama Investimentos e RB Investimentos.

As carteiras são compostas por fundos de tijolo, de papel, híbridos e fundos de fundos, contendo quantidades diferentes de recomendações. Entre os papéis, o único FII que aparece em quatro das cinco carteiras é o BTG Pactual Logística (BTLG11). Já o XP Malls (XPML11), Bresco Logística (BRCO11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) são recomendados por três das cinco instituições.

A Empiricus Research ilustra o otimismo com o BTLG11 vem desde 2022, quando o fundo realizou uma ampliação do portfólio, adicionando mais 11 ativos em sua carteira. "O grande pilar da tese foi adquirir os imóveis com desconto, o que possibilita uma marcação favorável ao FII e um eventual ganho de capital no caso de posterior venda" afirma em relatório.

Agora, no início do segundo semestre de 2023, a gestão anunciou a venda de três dos seus ativos, sendo eles o BTLG Dutra RJ (Supermarket), BTLG Ambev Santa Luzia (MG) e o BTLG Dutra SP, o que lhe garantiu um lucro de R$ 43 milhões (R$ 2,04 por cota). Isso contribui para impulsionar os seus rendimentos até o final do próximo ano, comenta a Empiricus.

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