Gosta de investir no mercado imobiliário? Aprenda as diferenças entre REITs e FIIs

O mercado imobiliário é sempre uma alternativa a ser considerada como opção de diversificação. E não é preciso comprar um apartamento e contar com o pagamento do aluguel todo mês para aproveitar as vantagens do setor. O mercado de capitais também tem alternativas para os investidores, tanto aqueles que miram a economia brasileira quanto os Estados Unidos.

No Brasil, o principal produto é o Fundo de Investimento Imobiliário, o FII. Nos Estados Unidos, quem atende a essa demanda são os REITs (Real Estate Investment Trusts) – empresa que controlam, operam ou financiam ativos imobiliários.

Segundo Paula Zogbi, head de conteúdo da Nomad, fintech que oferece serviços financeiros para brasileiros no exterior, os REITs são empresas listadas em bolsa, diferentemente dos FIIs, que são fundos. “Em geral, distribuem pelo menos 90% dos lucros relacionados às operações com imóveis, enquanto a regra para os FIIs é de 95%”, completa a especialista.

Não há complexidade no investimento em REITS, explica a head. “O investimento em si é tão simples quanto investir em ações, feito diretamente a partir da bolsa de valores. Mas, assim como qualquer investimento, é preciso conhecer o mercado em que se está aplicando e as perspectivas para o ativo: quais são os imóveis relacionados, quais as projeções para o segmento em questão, se a precificação está descontada, a expectativa para os pagamentos de aluguéis, por exemplo”, diz a Paula.

Ainda de acordo com a especialista da Nomad, além da possibilidade de receber renda passiva em dólares para compor a carteira, um dos principais diferenciais é a diversificação de segmentos e geografias para diversificar. “No mercado americano, estão listados REITs com propriedades em todas as partes do mundo, não só nos EUA. E você pode encontrar propriedades que geram renda com segmentos indisponíveis no Brasil, como outdoors, data centers, infraestrutura de telefonia, entre outros”, completa a head de conteúdo.

Veja como conhecer melhor as duas alternativas, suas características e principais diferenças.

O que os FIIs e os REITs trazem em comum?

Tanto os FIIs quanto a maioria dos REITs pagam dividendos que podem ser considerados atrativos, principalmente junto aos investidores que estão de olho em rendimentos mensais ou trimestrais decorrentes da exploração dos imóveis.

REITs americanos e FIIs brasileiros têm as suas peculiaridades. Por exemplo, o tamanho do mercado e a quantidade de subsetores. Outra diferença está no no tratamento tributário de cada um deles no Brasil.

O que são os REITs americanos?

Os REITs, que inspiraram os FIIs, surgiram nos EUA na década de 1960 e possibilitam a exposição a imóveis residenciais e comerciais. Segundo a Nomad, entre os tipos de usos dos imóveis explorados pelos REITs estão os de logística, data centers, varejo e torres de transmissão. Segundo os especialistas da Nomad, como instrumento de investimento em imóveis, os REITs possibilitam ao investidor deter uma fração de ativos ou dívidas imobiliárias, se aproveitando da liquidez e da gestão imobiliária sem ter de fazer um investimento elevado. Por exemplo, não é preciso ter recursos para comprar um centro de logística para investir no ativo, oferecido aos interessados por meio de frações (ou cotas).

Como investir em REITs?

Os REITs americanos são ativos de renda variável que possibilitam aos investidores o pagamento periódico de rendimentos em dólar. O investimento é feito por meio da compra dos ativos listados em bolsas de valores norte-americana. A Nomad disponibiliza os ativos em sua plataforma. Os REITs costumam ser divididos entre os que investem em imóveis (equiparáveis aos fundos de tijolo no Brasil) e os que investem em ativos de dívida com garantia de imóveis (parecidos com os fundos de papel, ou seja, de dívida ou de títulos imobiliários).

Quais são os tipos de imóveis mais comuns oferecidos como opção de investimento via REIT?

Entre as opções tão shopping, data centers, apartamentos, escritórios, imóveis para empresas, imóveis logísticos (como centros de distribuição e armazenamento), hotéis e resorts, infraestrutura (como antenas de telefonia), hospitais, moradia universitária e florestas.

E os FIIs, como funcionam?

Os FIIs surgiram no Brasil no início da década de 1990 e seguem conquistando investidores individuais que querem contar com uma renda periódica. Com a facilitação de investimento em mercados internacionais, os investidores brasileiros passaram a também ter acesso aos REITs americanos, o que permite combinar as duas alternativas.

Como é a gestão dos REITs e dos FIIs?

A operação dos REITs é parecida com a de empresas listadas em bolsa, só que está sob regras específicas. Entre elas, a obrigatoriedade de que pelo menos 75% dos seus ativos totais estejam aplicados em ativos imobiliários e caixa. Outra exigência é que pelo menos 75% da receita bruta venham desse segmento.

A regulação determina a obrigatoriedade de se distribuir aos investidores pelo menos 90% da receita tributável como forma de dividendos. Os REITs podem ser administrados por uma equipe interna da empresa ou de forma externa. Como explica a equipe da Nomad, os gestores se concentram na aquisição, gerenciamento, manutenção e eventual venda dos imóveis, com objetivo de gerar o máximo de renda e lucro possível.

No caso dos FIIs, que têm como objetivo a distribuição de rendimentos de forma periódica aos investidores, há algumas diferenças de estrutura e regulamentação. A distribuição do lucro deve ser de pelo menos 95% a cada semestre, que geralmente são obtidos a partir do pagamento de aluguéis ou rendimentos de títulos imobiliários.