A pandemia do coronavírus mudou uma série de hábitos, alguns ligados à forma como moramos. Com a necessidade de passar mais tempo em casa, a disposição do lar mudou: o espaço passou a ser mais cobiçado, seja porque o home office demandou um cantinho para o escritório ou porque os banhos de sol no quintal viraram o escape da rotina.

A migração do trabalho para dentro de casa também modificou o deslocamento pela cidade. Morar perto do emprego ou do local de estudo deixou de ser prioridade.

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Com base nesse cenário, muita gente decretou o fim das moradias compactas. Apartamentos tipo estúdio ou de 1 dormitório construídos nas regiões mais valorizadas das cidades seriam os principais atingidos. É justamente a esse nicho que a incorporadora Vitacon dedicou seus negócios.

Em entrevista à EXAME Invest, Alexandre Frankel, fundador da Vitacon e CEO da Housi, braço de locação do grupo imobiliário, diz que o "novo normal" das grandes cidades ainda será o de valorização dos bairros bem localizados.

"Morar perto do trabalho pode não mais ser essencial, mas as pessoas ainda querem fazer tudo a pé para evitar o transporte público cheio. O conceito de 'tudo a 15 minutos de distância' continua forte", defende Frankel.

Veja a seguir a entrevista completa de Frankel:

O mercado imobiliário sofreu um baque no começo da pandemia. Qual foi o impacto para vocês?

Tínhamos um portfólio grande de ativos comerciais e vendemos tudo um pouco antes de a pandemia começar. Foi uma decisão orientada pela queda na taxa de juros, mas tivemos sorte, porque o mercado comercial foi bastante afetado e deve demorar a se recuperar.

No começo da pandemia houve um grande questionamento sobre o futuro dos imóveis compactos. Falava-se que as pessoas agora iriam priorizar o espaço, por causa do home office.

Isso é verdade, morar perto do trabalho pode não mais ser essencial, mas as pessoas ainda querem fazer tudo a pé para evitar o transporte público cheio. O conceito de "tudo a 15 minutos de distância" continua forte. Prova disso é que 90% das vendas do mercado de imóveis foi concentrada em apartamentos de 1 e 2 dormitórios.

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Como foi o desempenho da Vitacon em 2020?

A demanda foi boa. Nossa VSO [venda sobre oferta, um indicador que mede a proporção de imóveis vendidos em relação ao total disponível] foi de quase 70%, e só não foi maior porque tivemos muitos lançamentos no final de dezembro. Superamos a nossa meta de vendas estabelecida antes da pandemia e já contamos com um resultado recorde no ano.

O mercado imobiliário costuma ser o primeiro a entrar na crise e o último a sair, mas desta vez não foi assim. O setor foi um dos que teve melhor desempenho na pandemia.

A que você atribui esse bom desempenho?

Os juros estão no menor patamar da história, então muita gente tem aproveitado para comprar um imóvel. Além disso, a Selic baixa também reduz a atratividade das aplicações financeiras tradicionais, o que atrai o público investidor para o mercado imobiliário. Estimamos que mais de 40% dos compradores da Vitacon adquiriram o imóvel com o objetivo de geração de renda, e não de moradia. O segmento de locação tem ido muito bem.

Falando nisso... a Vitacon possui a Housi, braço de aluguel de imóveis. Como foi o ano para esses negócios?

De fato, houve uma queda na demanda por alugueis em maio do ano passado, principalmente para os contratos de curta permanência, mas depois vimos uma forte recuperação. Terminamos 2020 com recorde de locação, de crescimento da base de imóveis e de geração de receita.

Em 2020, a Housi fez uma expansão pelo Brasil. De 3 cidades, chegamos agora a 40. Isso foi possível graças ao crescimento do mercado imobiliário e ao nosso modelo de parcerias com outras incorporadoras.

O fundo imobiliário que detém ativos da Housi (HOSI11) não recuperou todas as perdas de 2020. Qual a expectativa para o fundo?

Abrimos o fundo pouco antes de a pandemia começar. As cotas chegaram a cair 30% no momento mais crítico, mas já recuperaram boa parte do valor. A questão é que a perspectiva de alta da taxa de juros está afetando o segmento de FIIs, especialmente os de tijolo.

Mas estamos otimistas. Alguns dos prédios que farão parte do fundo estão em desenvolvimento, e estou confiante de que o resultado desses negócios vai surpreender. Até lá, o fundo vai continuar a distribuir dividendos normalmente.

O que você espera para 2021?

Estamos muito otimistas com o ano de 2021. Acredito que o comportamento das pessoas mudou e que o modelo de serviço por demanda vai se fortalecer. Já vemos isso acontecendo no setor automotivo, com as montadoras oferecendo os carros por assinatura. A geração atual não quer mobilizar o próprio capital e valoriza muito a flexibilidade. Nosso modelo de moradia combina bem com essa tendência.

Além disso, esperamos uma expansão grande do mercado imobiliário pós-vacina. Quando as pessoas voltarem para o ambiente de trabalho, ainda que sob uma realidade híbrida de home office e escritório, o mercado imobiliário vai aquecer ainda mais.

O Brasil tem um déficit de moradia enorme -- são 2 milhões de imóveis a mais na demanda por ano. Ao contrário da Europa, onde o mercado imobiliário está encolhendo, aqui temos um mercado crescente, que gera oportunidade para fazer negócios por longos anos.

Também temos planos de internacionalizar nossos negócios em breve.

A expansão seria para um país da América Latina, para um mercado parecido com o nosso?

Estamos olhando para várias opções, não só na América Latina. A indústria do turismo está muito machucada, então vemos muitas oportunidades para transformar hotéis em imóveis em modelo de moradia da Housi. Já temos investido na transformação desses imóveis aqui no Brasil.

Em razão de toda a mudança na relação de moradia e trabalho, parte do setor de escritórios não será mais como antes, e esses imóveis comerciais podem ser requalificados.

Os recursos para essas mudanças vem da Housi?

Sim, temos olhado essas mudanças pela operação da Housi. O fundo imobiliário (HOSI11) é uma das opções para capitalizar essas transformações, mas temos outras estruturas financeiras.