Os riscos de comprar um imóvel nos Estados Unidos

A procura de brasileiros por imóveis no exterior, especialmente nos Estados Unidos e, em particular, Miami, disparou nos últimos anos com a queda nos preços lá e a redução dos juros reais aqui. Somente o private banking do Citibank triplicou o valor de empréstimos para brasileiros para a compra de imóveis, as chamadas hipotecas, de 2011 para cá, com um aumento de 2,5 vezes no número de operações.

“A procura é tão grande que há quiosques em shoppings vendendo imóveis para brasileiros em Miami”, afirma Rogério Bastos, gestor de patrimônio e sócio da empresa Biscaynebay, que assessora investimentos em imóveis nos Estados Unidos. O problema é que muitas vezes as pessoas compram o imóvel sem saber de regras e riscos que podem comprometer o negócio no futuro.

Os riscos podem ser com a construção, pendências financeiras, como débitos ocultos que sobram para o novo comprador, e até fiscais, pelo elevado imposto de heranças para estrangeiros.

Drywall assassino

Sobre os problemas de construção, Bastos cita o caso de paredes e tetos pré-fabricados no sistema drywall vindos da China, que depois de um certo tempo soltavam substâncias tóxicas. “Algumas casas tiveram de ser praticamente reconstruídas internamente para substituir essas divisórias”, diz.

Para um leigo, reconhecer um problema desse tipo é quase impossível, o que é ainda mais difícil já que em muitos casos não é permitido ao comprador entrar no imóvel antes da venda, no caso dos leiloados por bancos. E há os imóveis que ficaram fechados por muito tempo e que precisam de boas reformas para serem usados.

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Condomínio e IPTU

Há também o risco de pendências financeiras, já que, nos Estados Unidos, se o imóvel ficar seis meses vazio, o banco deixa de pagar condomínio e imposto predial, o nosso IPTU. O valor da dívida fica para o novo comprador, que só descobre isso depois da compra, já que o valor pago ao banco é apenas da casa. Bastos diz que há casos de imóveis vendidos por US$ 100 mil, mas que tinham US$ 30 mil, US$ 40 mil de pendências com condomínios e impostos.

Imposto de herança de 48%

Outro problema é a tributação. Nos Estados Unidos, estrangeiros têm de pagar um imposto de 48% na transmissão de bens por herança. Isso pode ser evitado se o comprador abrir uma empresa, que passa a ser dona do imóvel. No caso de morte do dono, as cotas da empresa são transferidas para os filhos, sem o imposto de 48%.

Outra saída seria fazer um seguro de vida para a pessoa que está comprando o imóvel. “Hoje, os seguros nos Estados Unidos estão baixos, paga-se US$ 200 por ao por um seguro de US$ 1 milhão para uma pessoa de 40 anos”, diz. Assim, o seguro serviria para pagar o imposto de transmissão dos bens.

Já a venda de bens é tributada em 15% sobre o ganho, como ocorre no Brasil, e há possibilidade de compensar o imposto de renda pago lá do imposto devido aqui quando o dinheiro volta. “Há acordo para evitar bitributação”, explica Bastos.

Seguros e manutenção

Ele observa que a legislação americana é muito mais abrangente que a brasileira e a possibilidade de problemas com ações judiciais é muito grande. Por isso, é bom ter também seguros para acidentes que envolvam terceiros, como uma luminária que cai e machuca alguém ou uma calçada escorregadia. E é preciso também ter alguém para fazer a manutenção do imóvel, cuidar de pequenos consertos e pagar impostos e condomínio, que são de responsabilidade do proprietário.

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Mas o maior problema, afirma Bastos, é que, em geral, a compra desses imóveis é feita por impulso, durante a viagem de férias ou por influência dos amigos. “Se o imóvel é para turismo, é preciso ver se o imóvel é realmente útil, se a família vai conseguir aproveitar, considerando o custo da viagem internacional”, lembra.

Imóveis para morar ou alugar

Já se o motivo é o investimento, é preciso analisar não só o valor do imóvel e o aluguel, mas todos os outros custos, desde impostos e condomínio, que são pagos pelo proprietário, até seguros e manutenção. “No fim das contas, alguns imóveis que parecem bons negócios têm retornos muito baixos, especialmente os mais caros e bem localizados, que são muito procurados pelos estrangeiros e não dependem tanto da economia americana e já recuperaram boa parte de seu valor”, diz.

Outra questão é a localização. A região de Orlando, por exemplo, é mais indicada para quem quer imóvel para uso próprio. “A região é mais voltada para turismo, por isso os compradores em geral são pessoas que querem o imóvel para uso próprio e isso limita a procura”, diz.

Já Miami tem uma economia mais diversificada, com mais trabalhadores que precisam de imóveis para alugar, o que torna o investimento para locação mais interessante. “Miami hoje também é um grande centro financeiro voltado para a América Latina, e tem facilidade de transporte para qualquer região dos Estados Unidos ou para o exterior”, diz.

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Imóveis populares

Segundo Bastos, o ideal para investimento hoje são imóveis de menor valor, populares, voltados para o trabalhador local e que não recuperaram seus preços. São esses imóveis que a Biscaynebay recomenda para os brasileiros investirem. A compra de imóveis desse tipo para locação nos EUA pode render até 5% ao ano em dólar, mais a valorização, estimada em 30% nos próximos cinco anos caso a economia americana retome seu crescimento, calcula ele.

Essa valorização potencial toma por base uma estimativa sobre o custo de construção dos imóveis. Por esse critério, segundo Bastos, os imóveis usados estariam sendo vendidos por um preço equivalente a 40% de seu custo de reposição. “Mesmo que se considere uma depreciação de 30%, ainda assim restaria um potencial de valorização de 30%”, diz.

Os imóveis oferecidos pela Biscaynebay ficam em condomínios mais populares, de US$ 100 mil a US$ 150 mil, alugados para trabalhadores americanos. O valor mais baixo permite uma diversificação, com a compra de várias unidades. São em geral empreendimentos que foram concluídos durante ou pouco depois da crise do subprime em 2008, e sofreram forte desvalorização. “Há imóveis que eram avaliados em US$ 300 mil negociados agora por US$ 130 mil”.

Investimento de US$ 500 mil

O investimento ideal, que cobriria os custos administrativos fixos, ficaria em torno de US$ 500 mil, suficientes para a compra de três ou quatro unidades. Ele observa que é uma operação diferente da que muitos brasileiros fazem, de comprar imóveis pensando em morar lá e também alugar. “Os imóveis tem ótimo padrão, mas voltados para baixa renda, longe da praia, com uma vizinhança mais de trabalhadores, não de turistas”, explica.

Bastos, que era sócio de uma gestora de patrimônio, a Finplan, entrou nesse negócio de venda de imóveis em Miami por acaso, ao atender ao pedido de um amigo que queria investir lá aproveitando a queda dos preços. “Passei um mês lá analisando o mercado e percebi que havia muitas oportunidades”, diz. Animado, ele se juntou com um sócio brasileiro e fechou parcerias com a TSG Capital, especializada em aquisição e gestão de carteiras de imóveis de baixa renda nos EUA e com a Cushman & Wakefield, consultoria de avaliação de imóveis.

Ele reconhece que a aplicação tem seus riscos, e é recomendada apenas para diversificar parte do portfólio. Mas a tendência é de os brasileiros cada vez mais terem uma parte de seus ativos tanto no exterior quanto em imóveis, o que torna o projeto mais interessante.