Entenda o truque da localização dos imóveis

São Paulo – Por geralmente envolver valores elevados, a venda de um imóvel precisa ser meticulosamente planejada. Para encontrar um comprador disposto a pagar o maior valor possível, as incorporadoras e imobiliárias costumam realçar os pontos fortes de qualquer empreendimento, seja em relação às facilidades de pagamento ou ao potencial de valorização. Dourar a pílula da localização também faz parte da estratégia. Antigamente, o material publicitário das imobiliárias costumava chamar a atenção dos compradores para o fato de um imóvel estar próximo a uma estação de metrô, universidade, parque ou hospital. Uma olhada por lançamentos imobiliários realizados neste ano, entretanto, mostra que, hoje, o próprio nome de diversos empreendimentos já costuma remeter ao local mais nobre da região – ainda que o prédio seja futuramente erguido a quilômetros de distância desse ponto. “É praxe no mercado que a incorporadora batize um empreendimento com um nome que valorize a localização”, diz Rosalvo Barreto, especialista em marketing imobiliário. Autor do livro “Imóveis: Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado aconselha o consumidor a ser bastante pragmático no momento da compra. “Pesquise primeiro no site dos Correios em que bairro se encontra o imóvel e depois levante em jornais ou sites o valor médio do metro quadrado de casas e apartamentos novos e usados nessa região. A pesquisa será um excelente ponto de partida para chegar à conclusão se o imóvel vale ou não o preço que está sendo pedido”, ensina. Nas próximas páginas, EXAME.com apresenta dez imóveis lançados em São Paulo que estão a muitos quarteirões do local que serviu de inspiração para seu nome.

Na novela “Passione”, exibida pela rede Globo no ano passado, a personagem Clô, vivida pela atriz Irene Ravache, sonhava em trocar o bairro do Cambuci por uma casa de luxo no Jardim América. Ainda que a personagem caricata não reflita o carinho que muitos moradores têm pelo bairro, ela deixa claro que existe certo preconceito com algumas ruas decadentes da região. Sempre antenados às tendências, os marqueteiros do mercado imobiliário já detectaram esse fato. O empreendimento Grand Terrace Aclimação, lançado neste ano, por exemplo, está mais próximo do largo do Cambuci do que do parque da Aclimação. Já o Pátio Paradiso Aclimação está a 13 quarteirões do parque. Há um motivo financeiro para a mistura de bairros. Segundo o site ZAP Imóveis, o preço médio do metro quadrado custa 5.753 reais na Aclimação e 5.146 reais no Cambuci. 

A região da avenida Paulista engloba principalmente dois bairros de São Paulo: os Jardins, região mais nobre e residencial, e a Bela Vista, que passa por um processo de revitalização. No lado da Bela Vista, para tonar a localização mais palatável para o comprador, é comum que as incorporadoras apelem para a verdadeira grife que é a avenida Paulista. Na rua Paim, por exemplo, foram feitos neste ano dois lançamentos imobiliários que remetem à via mais querida da cidade: o Soul Paulista e o Zoom Paulista. Uma simples consulta ao Google Maps, entretanto, mostrará que uma pessoa precisa caminhar nove quarteirões ladeira acima pela rua Frei Caneca até chegar à avenida. Do ponto de vista do marketing imobiliário, entretanto, a escolha dos nomes faz todo sentido. Até três anos atrás, a rua Paim era um local cheio de cortiços e botecos. Na época, a incorporadora Requadra decidiu lançar um empreendimento imobiliário no local e vendeu todas as unidades rapidamente. Diversos lançamentos vieram depois, muitas casas antigas foram demolidas e toda a área está sendo reurbanizada. Valorizar a proximidade da avenida Paulista, entretanto, é uma forma inteligente de vencer os preconceitos remanescentes.

A Vila Mariana é um bairro da zona sul de São Paulo que passou por intenso processo de valorização imobiliária nos últimos anos. Segundo o ZAP Imóveis, o preço médio do metro quadrado no bairro custa 6.826 reais. A Vila Mariana está próxima a várias regiões repletas de escritórios, como a avenida Paulista, Itaim e Moema. Morar próximo ao trabalho é particularmente importante em uma cidade como São Paulo, onde o trânsito é caótico. Os bairros ao sul da Vila Mariana, como a Saúde, também são bastante procurados porque abrigam diversas estações de metrô, que permitem o rápido deslocamento. Mas os preços são menores. O metro quadrado na Chácara Inglesa, um subdistrito da Saúde, sai por 5.737 reais. Talvez por isso que dois lançamentos feitos na mesma rua da Chácara Inglesa neste ano, o Panorama Vila Mariana e o Face Vila Mariana, tenham preferido usar o nome do bairro vizinho. 

No que depender do mercado imobiliário, os limites entre o que é Lapa e Alto da Lapa podem ser considerados bastante elásticos. O empreendimento Reserva Alto da Lapa fica na rua Sacadura Cabral, bem próximo à rua Nossa Senhora da Lapa, o coração da Lapa. Já o Essencis Alto da Lapa está na rua Croata, em uma subdivisão da Lapa conhecida como Vila Ipojuca. Ambos os empreendimentos, entretanto, decidiram ter “Alto da Lapa” no nome - apesar de não estarem localizados em ruas arborizadas repletas de mansões. 

O bairro mais conhecido da zona norte de São Paulo é Santana. Além de enorme, o bairro concentra algum dos melhores imóveis da região. É natural, portanto, que imóveis nas vizinhanças tentem explorar a proximidade. Um exemplo é o Alvorada Santana, lançado neste ano em Lauzane Paulista. O empreendimento será erguido já nas proximidades da serra da Cantareira. A diferença de preços do metro quadrado entre os bairros é representativa: 5.085 reais para Santana e 4.150 reais para Lauzane Paulista.

O Paraíso é um dos bairros mais valorizados de São Paulo, com um metro quadrado médio de 6.963 reais. Quando o assunto é localização, entretanto, quase nada em São Paulo pode ser melhor do que estar próximo ao parque do Ibirapuera. Com uma área verde gigantesca, o parque é circundado por imóveis de altíssimo padrão. Faz sentido, portanto, que um imóvel localizado no também nobre Paraíso queira ressaltar uma localização ainda mais nobre – ainda que esteja a seis quarteirões do parque. Esse é exatamente o caso do Park One Ibirapuera, lançado neste ano.