CVM padroniza rendimentos de fundos imobiliários

A Kinea Investimentos, uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do mercado e parceira do banco Itau Unibanco , divulgou comunicados negando que dois de seus fundos, o FII Kinea e o FII LCI Premium tenham problemas de caixa.

Os avisos vieram depois que os dois fundos foram citados pela Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) em um memorando sobre como deve ser calculado o lucro a ser distribuído pelos fundos imobiliários

No memorando, a CVM reduz as provisões que os fundos imobiliários podem deduzir do valor a ser distribuído aos cotistas.

Depois, listou sete fundos com mais cotistas que poderiam sofrer o impacto da mudança e que levaria a uma redução no caixa dessas carteiras a partir da distribuição maior dos lucros e menores provisões.

Ontem, a CVM divulgou ofício circular que analisa um questionamento da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em relação aos lucros apurados pelo regime de caixa para distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários. A Anbima questionou algumas decisões anteriores da Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) e da Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (SNC).

Pelo menos 95% do lucro

No ofício, a CVM reafirma as orientações das superintendências, que determinam que os fundos que distribuírem rendimentos mensalmente aos cotistas precisam observar que, no fim do semestre, tenham sido distribuídos no mínimo 95% dos resultados obtidos, com base no caixa. A orientação também determina que os administradores não podem antecipar rendas futuras aos cotistas.

O motivo foi o número alto de reclamações de cotistas sobre a forma como os fundos calculavam os valores a serem distribuídos e a CVM constatou irregularidades nos procedimentos dos gestores e administradores. Havia casos em que os valores a distribuir não representavam os lucros calculados pelo regime de caixa.

Ao contrário, os valores eram calculados com base na diferença entre o valor de mercado das cotas e o valor patrimonial do fundo ou, em alguns casos, havia deduções de reservas para contingências que não representavam saídas de caixa que reduziam a quantia a ser distribuída aos investidores.

Pela norma da CVM, os fundos têm de ajustar os valores recebidos e pagos ao longo do semestre, garantindo que nada ficará para trás e impedindo que os fundos deduzam provisões para despesas futuras.

Já a Anbima defende que essas despesas podem ser provisionadas e deduzidas dos valores a distribuir. Entre as provisões estariam reservas para pagar ações judiciais, reformas de emergência e a cessão de recebíveis da carteira do fundo.

Sete fundos mais sensíveis

Na resposta à Anbima, porém, a CVM informou que sete fundos apenas em um universo de 74 fundos com mais de 500 cotistas sofreriam impacto relevante da padronização por terem menor volume de caixa em relação a sua dívida total.

São eles BTG Pactual Corporate Office Fund, Kinea Renda Imobiliária, Santander Agências, CSHG Logística, RB Capital Renda I, Shopping West Plaza e LCI Premium.

Parcela em LCI

A Kinea, por sua vez, defende que o Renda Imobiliária e o LCI Premium não têm problemas. No caso do Kinea Renda Imobilária FII, a posição de caixa e equivalentes do fundo é superior ao que foi mencionado pela CVM, segundo a gestora, pois não foi considerado o valor investido em Letras de Crédito Imobiliário (LCI) “emitidas por bancos de primeira linha e com liquidez diária”, que aumentariam o valor em caixa para R$ 121 milhões em 31 de outubro de 2014.

A Kinea diz também que o pagamento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) “não afeta o caixa do fundo dado que o pagamento é realizado diretamente pelos inquilinos que tiveram seus contratos de locação cedidos”.

E informa também que o valor distribuído para os cotistas já considera que o fundo não tem direito ao fluxo de recursos cedido até a liquidação dos CRI.

LCI da Caixa

Já com relação ao fundo LCI, a Kinea diz que ele tem liquidez suficiente para pagar as despesas, “ao contrário do que se afirma no Ofício Circular”.

Segundo a Kinea, na data do documento, 31 de outubro, o fundo tinha aproximadamente R$ 90 milhões em LCI emitidas pela Caixa Econômica Federal com liquidez diária para uma despesa de aproximadamente R$ 2 milhões.

Na época, o fundo estava em processo de captação de recursos, o que levou ao provisionamento da Comissão de Distribuição, no valor de R$ 1,9 milhão.

O fundo já concluiu a captação e “todas as despesas associadas ao processo já foram totalmente quitadas”, e agora o fundo possui apenas despesas normais de funcionamento.

“Vale mencionar que atualmente o fundo possui mais de R$ 700 milhões de reais em LCI com liquidez diária”, diz a Kinea.

A Kinea Investimentos, uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do mercado e parceira do banco Itau Unibanco , divulgou comunicados negando que dois de seus fundos, o FII Kinea e o FII LCI Premium tenham problemas de caixa.

Os avisos vieram depois que os dois fundos foram citados pela Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) em um memorando sobre como deve ser calculado o lucro a ser distribuído pelos fundos imobiliários

No memorando, a CVM reduz as provisões que os fundos imobiliários podem deduzir do valor a ser distribuído aos cotistas.

Depois, listou sete fundos com mais cotistas que poderiam sofrer o impacto da mudança e que levaria a uma redução no caixa dessas carteiras a partir da distribuição maior dos lucros e menores provisões.

Ontem, a CVM divulgou ofício circular que analisa um questionamento da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em relação aos lucros apurados pelo regime de caixa para distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários. A Anbima questionou algumas decisões anteriores da Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) e da Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (SNC).

Pelo menos 95% do lucro

No ofício, a CVM reafirma as orientações das superintendências, que determinam que os fundos que distribuírem rendimentos mensalmente aos cotistas precisam observar que, no fim do semestre, tenham sido distribuídos no mínimo 95% dos resultados obtidos, com base no caixa. A orientação também determina que os administradores não podem antecipar rendas futuras aos cotistas.

O motivo foi o número alto de reclamações de cotistas sobre a forma como os fundos calculavam os valores a serem distribuídos e a CVM constatou irregularidades nos procedimentos dos gestores e administradores. Havia casos em que os valores a distribuir não representavam os lucros calculados pelo regime de caixa.

Ao contrário, os valores eram calculados com base na diferença entre o valor de mercado das cotas e o valor patrimonial do fundo ou, em alguns casos, havia deduções de reservas para contingências que não representavam saídas de caixa que reduziam a quantia a ser distribuída aos investidores.

Pela norma da CVM, os fundos têm de ajustar os valores recebidos e pagos ao longo do semestre, garantindo que nada ficará para trás e impedindo que os fundos deduzam provisões para despesas futuras.

Já a Anbima defende que essas despesas podem ser provisionadas e deduzidas dos valores a distribuir. Entre as provisões estariam reservas para pagar ações judiciais, reformas de emergência e a cessão de recebíveis da carteira do fundo.

Sete fundos mais sensíveis

Na resposta à Anbima, porém, a CVM informou que sete fundos apenas em um universo de 74 fundos com mais de 500 cotistas sofreriam impacto relevante da padronização por terem menor volume de caixa em relação a sua dívida total.

São eles BTG Pactual Corporate Office Fund, Kinea Renda Imobiliária, Santander Agências, CSHG Logística, RB Capital Renda I, Shopping West Plaza e LCI Premium.

Parcela em LCI

A Kinea, por sua vez, defende que o Renda Imobiliária e o LCI Premium não têm problemas. No caso do Kinea Renda Imobilária FII, a posição de caixa e equivalentes do fundo é superior ao que foi mencionado pela CVM, segundo a gestora, pois não foi considerado o valor investido em Letras de Crédito Imobiliário (LCI) “emitidas por bancos de primeira linha e com liquidez diária”, que aumentariam o valor em caixa para R$ 121 milhões em 31 de outubro de 2014.

A Kinea diz também que o pagamento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) “não afeta o caixa do fundo dado que o pagamento é realizado diretamente pelos inquilinos que tiveram seus contratos de locação cedidos”.

E informa também que o valor distribuído para os cotistas já considera que o fundo não tem direito ao fluxo de recursos cedido até a liquidação dos CRI.

LCI da Caixa

Já com relação ao fundo LCI, a Kinea diz que ele tem liquidez suficiente para pagar as despesas, “ao contrário do que se afirma no Ofício Circular”.

Segundo a Kinea, na data do documento, 31 de outubro, o fundo tinha aproximadamente R$ 90 milhões em LCI emitidas pela Caixa Econômica Federal com liquidez diária para uma despesa de aproximadamente R$ 2 milhões.

Na época, o fundo estava em processo de captação de recursos, o que levou ao provisionamento da Comissão de Distribuição, no valor de R$ 1,9 milhão.

O fundo já concluiu a captação e “todas as despesas associadas ao processo já foram totalmente quitadas”, e agora o fundo possui apenas despesas normais de funcionamento.

“Vale mencionar que atualmente o fundo possui mais de R$ 700 milhões de reais em LCI com liquidez diária”, diz a Kinea.