CVM padroniza rendimentos de fundos imobiliários

A Kinea Investimentos, uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do mercado e parceira do banco Itau Unibanco, divulgou comunicados negando que dois de seus fundos, o FII Kinea e o FII LCI Premium tenham problemas de caixa.

Os avisos vieram depois que os dois fundos foram citados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em um memorando sobre como deve ser calculado o lucro a ser distribuído pelos fundos imobiliários

No memorando, a CVM reduz as provisões que os fundos imobiliários podem deduzir do valor a ser distribuído aos cotistas.

Depois, listou sete fundos com mais cotistas que poderiam sofrer o impacto da mudança e que levaria a uma redução no caixa dessas carteiras a partir da distribuição maior dos lucros e menores provisões.

Ontem, a CVM divulgou ofício circular que analisa um questionamento da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em relação aos lucros apurados pelo regime de caixa para distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários. A Anbima questionou algumas decisões anteriores da Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) e da Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (SNC).

Pelo menos 95% do lucro

No ofício, a CVM reafirma as orientações das superintendências, que determinam que os fundos que distribuírem rendimentos mensalmente aos cotistas precisam observar que, no fim do semestre, tenham sido distribuídos no mínimo 95% dos resultados obtidos, com base no caixa. A orientação também determina que os administradores não podem antecipar rendas futuras aos cotistas.

O motivo foi o número alto de reclamações de cotistas sobre a forma como os fundos calculavam os valores a serem distribuídos e a CVM constatou irregularidades nos procedimentos dos gestores e administradores. Havia casos em que os valores a distribuir não representavam os lucros calculados pelo regime de caixa.

Ao contrário, os valores eram calculados com base na diferença entre o valor de mercado das cotas e o valor patrimonial do fundo ou, em alguns casos, havia deduções de reservas para contingências que não representavam saídas de caixa que reduziam a quantia a ser distribuída aos investidores.

Pela norma da CVM, os fundos têm de ajustar os valores recebidos e pagos ao longo do semestre, garantindo que nada ficará para trás e impedindo que os fundos deduzam provisões para despesas futuras.

Já a Anbima defende que essas despesas podem ser provisionadas e deduzidas dos valores a distribuir. Entre as provisões estariam reservas para pagar ações judiciais, reformas de emergência e a cessão de recebíveis da carteira do fundo.

Sete fundos mais sensíveis

Na resposta à Anbima, porém, a CVM informou que sete fundos apenas em um universo de 74 fundos com mais de 500 cotistas sofreriam impacto relevante da padronização por terem menor volume de caixa em relação a sua dívida total.

São eles BTG Pactual Corporate Office Fund, Kinea Renda Imobiliária, Santander Agências, CSHG Logística, RB Capital Renda I, Shopping West Plaza e LCI Premium.

Parcela em LCI

A Kinea, por sua vez, defende que o Renda Imobiliária e o LCI Premium não têm problemas. No caso do Kinea Renda Imobilária FII, a posição de caixa e equivalentes do fundo é superior ao que foi mencionado pela CVM, segundo a gestora, pois não foi considerado o valor investido em Letras de Crédito Imobiliário (LCI) “emitidas por bancos de primeira linha e com liquidez diária”, que aumentariam o valor em caixa para R$ 121 milhões em 31 de outubro de 2014.

A Kinea diz também que o pagamento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) “não afeta o caixa do fundo dado que o pagamento é realizado diretamente pelos inquilinos que tiveram seus contratos de locação cedidos”.

E informa também que o valor distribuído para os cotistas já considera que o fundo não tem direito ao fluxo de recursos cedido até a liquidação dos CRI.

LCI da Caixa

Já com relação ao fundo LCI, a Kinea diz que ele tem liquidez suficiente para pagar as despesas, “ao contrário do que se afirma no Ofício Circular”.

Segundo a Kinea, na data do documento, 31 de outubro, o fundo tinha aproximadamente R$ 90 milhões em LCI emitidas pela Caixa Econômica Federal com liquidez diária para uma despesa de aproximadamente R$ 2 milhões.

Na época, o fundo estava em processo de captação de recursos, o que levou ao provisionamento da Comissão de Distribuição, no valor de R$ 1,9 milhão.

O fundo já concluiu a captação e “todas as despesas associadas ao processo já foram totalmente quitadas”, e agora o fundo possui apenas despesas normais de funcionamento.

“Vale mencionar que atualmente o fundo possui mais de R$ 700 milhões de reais em LCI com liquidez diária”, diz a Kinea.