São Paulo - A Gafisa SA está pagando mais do que outras construtoras por financiamento, depois de quebrar cláusulas de suas debêntures. Também pesa sobre a empresa a decisão de rejeitar uma oferta da Equity International, do investidor norte-americano Sam Zell, que provocou uma queda em suas ações.

A construtora com sede em São Paulo fechou acordo para aumentar os juros de sua debênture com vencimento em 2018 de 107,2 por cento da taxa do Certificado de Depósito Interfinanceiro para 120 por cento do CDI depois que seu endividamento superou os limites estipulados no contrato.

A PDG Realty SA Empreendimentos & Participações SA, maior construtora residencial do Brasil em receita, paga a taxa DI mais 180 pontos-base em papel com vencimento similar. O cupom das debêntures com vencimento em 2016 da Cyrela Brazil Realty SA Empreendimentos & Participações, segunda maior, é a taxa DI mais 155 pontos-base.

A Gafisa violou os covenants depois de um revés em sua aposta no programa do governo “Minha Casa Minha Vida”, criado para sanar o déficit habitacional da população de baixa renda. A empresa anunciou em 10 de abril que teve um prejuízo de R$ 1,03 bilhão no quarto trimestre. A razão foi o cancelamento de vendas pela sua unidade Tenda, quando compradores pré-aprovados pela construtora não conseguiram se qualificar para o financiamento imobiliário subsidiado pelo governo.

“A alavacagem da Gafisa não vai voltar para os patamares que a gente viu antes”, disse Reginaldo Takara, analista da Standard & Poor’s em São Paulo, em entrevista por telefone. Os clientes da Tenda “não tinham comprovação de renda”.

A S&P rebaixou a classificação de risco em escala nacional da Gafisa de A para BBB+ em 10 de abril. Em 29 de fevereiro, a Gafisa rejeitou uma proposta da GP Investimentos e da Equity Internacional por alguns de seus ativos, provocando uma queda de 19 por cento em suas ações.

Caixa suficiente

A Gafisa descumpriu condições das debêntures ao reduzir seu patrimônio líquido para R$ 2,75 bilhões no quarto trimestre de 2011, comparado a R$ 3,63 bilhões um ano antes, segundo comunicado de 10 de abril. A perda veio com a revisão de estimativas de custos de construção no valor de R$ 587 milhões no quarto trimestre de 2011 e o cancelamento de contratos com 4.000 clientes da Tenda que não se qualificavam mais para receber financiamento imobiliário. A empresa também fez provisões de outros 8.000 cancelamentos de contratos.

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“Temos posição de caixa e liquidez suficientes para executar nosso plano de desenvolvimento sem a necessidade de recursos adicionais”, disse André Bergstein, diretor financeiro da Gafisa, em comunicado por e-mail à Bloomberg em 11 de abril.

A posição de caixa da companhia caiu para R$ 984 milhões no quarto trimestre em relação a R$ 1,2 bilhão no mesmo período do ano anterior.

Qualidade de crédito

A Gafisa acertou a compra da Tenda em setembro de 2008 por R$ 794,7 milhões, após o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva ter lançado incentivos a moradias para a população de baixa renda, sob o Programa de Aceleração do Crescimento, em 2007. Em março de 2009, Lula anunciou o Minha Casa, Minha Vida, um plano de R$ 34 bilhões para construir um milhão de residências populares, segmento que representa dois terços das vendas da Tenda.

Sucessora de Lula, a presidente Dilma Rousseff dobrou o plano para dois milhões de moradias, e disse em junho que o País vai gastar R$ 126 bilhões até 2014 em subsídios e crédito direcionado pela Caixa Econômica Federal para atingir esse objetivo.

“O problema da Tenda estava na execução”, disse Eduardo Silveira, analista da BES Securities em São Paulo, em entrevista por telefone em 11 de abril. “No processo de construção e também no que se refere à qualidade de crédito.”

‘Totalmente comprometida’

No relatório de resultados divulgado em 10 de abril, o presidente Alceu Calciolari disse que “a alta administração está totalmente comprometida em restabelecer a saúde de nossa companhia e a confiança dos investidores”. A Tenda foi impactada pelas falências dos empreiteiros contratados e sua incapacidade de entrega dos projetos aos quais foram comissionados, escreveu ele.

A Gafisa também elevou seu orçamento de custos de construção em R$ 587 milhões e revisou para baixo seu lucro de 2010 de R$ 416 milhões para R$ 265 milhões.

A Equity International e a GP Investments estão avaliando aumentar a oferta para comprar ativos da Gafisa, disse o Valor Econômico em 5 de março, citando uma pessoa não identificada. A oferta rejeitada pelas unidades Gafisa e Tenda totalizava R$ 1 bilhão, de acordo com o jornal.

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Gafisa, Equity International e GP Investments se recusaram a fazer comentários sobre a proposta, em comunicados enviados por e-mail à Bloomberg.

Oferta rejeitada

A empresa de Zell comprou uma participação de 32 por cento na Gafisa por US$ 50 milhões em 2005, cerca de oito meses antes da construtora abrir o capital. A Equity International vendeu cerca de 2,7 milhões de American Depositary Receipts da Gafisa em agosto, reduzindo sua fatia para 5,7 por cento, e vendeu sua participação restante antes de apresentar a oferta em fevereiro.

A Gafisa renegociou as condições de suas debêntures com credores que incluem Banco do Nordeste do Brasil SA, Banco do Brasil SA e a Caixa.

A mudança de condições está “em linha com outras companhias do setor”, disse Romildo Rolim, superintendente de operações financeiras e mercados de capitais do Banco do Nordeste, com nota enviada à Bloomberg por e-mail em 11 de abril.

O Banco do Brasil não quis a fazer comentários.

A renegociação pode “melhorar a qualidade de suas garantias” atreladas às debêntures, disse a Caixa em comunicado por e-mail. O banco “está monitorando atentamente os dados da emissora e possui parâmetros de proteção nos títulos adequados para proteger seus interesses.”

Dívida

A dívida líquida da Gafisa subiu 32 por cento na comparação anual, para R$ 3,24 bilhões no quarto trimestre. A empresa disse em 10 de abril que pretende vender terrenos “não estratégicos” para melhorar o fluxo de caixa. A construtora projeta fluxo de caixa operacional de R$ 500 milhões a R$ 700 milhões em 2012.

Para Silveira, do BES, a dúvida é se a empresa vai conseguir cumprir o guidance se se haverá algum outro ajuste. Para ele, a venda de terrenos não vai representar um grande aumento de caixa.

O diretor financeiro da Gafisa disse por e-mail que a empresa tem uma “situação confortável”, considerando que 29 por cento de sua dívida total vence dentro de um ano.