Fim dos calotes? Após acordo com outros três FIIs, WeWork pagará aluguéis à Rio Bravo

Atualmente, existem ao menos 18 ações judiciais em trâmite no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) nas quais a WeWork é parte como ré

WeWork: companhia irá quitar dívidas com Rio Bravo (Brendan McDermid/Reuters)

Repórter de finanças

Publicado em 4 de outubro de 2024 às 07h09.

Após meses de entraves, incluindo tentativas de redução de aluguéis e uma liminar de despejo concedida pela Justiça, a WeWork irá quitar suas dívidas com um de seus credores, o FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).

A companhia, que estava inadimplente com a gestora há pelo menos três meses, irá pagar integralmente os montantes em até 24 horas da assinatura do acordo.

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Além disso, o acordo também envolve que a WeWork desocupe imediatamente o bloco C do imóvel que aluga na Rua Girassol, 555, Vila Madalena, zona oeste de São Paulo, deixando a mobília e “todas as benfeitorias realizadas”, acrescida de uma multa rescisória. O fundo é proprietário de cerca de 35% do imóvel.

Os blocos A e B poderão permanecer com a WeWork, com desconto pontual no valor do aluguel pelo período de 12 meses.

Dívidas da WeWork

A gigante do coworking, que já foi uma das maiores tomadoras de imóveis de Nova York e Londres, soma dívidas judicializadas em torno de R$ 66 milhões, entre fundos imobiliários e proprietários diretos.

Entre elas, a maior é a da HBR Realty, no valor de R$ 26,8 milhões, referente ao imóvel HBR Corporate Faria Lima, localizado na capital paulista. Diante da ausência da regularização, a companhia também protocolou a ação de despejo contra a WeWork.

Entre os FIIs, ao menos sete foram atingidos pelos calotes: Torre Almirante (ALM11), Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11), Torre Norte (TRNT11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11) e Fundo de Investimento Imobiliário de Multi Renda Urbana (VVMR11).

A passos lentos, a WeWork começou a quitar suas dívidas. Antes da Rio Bravo, a companhia chegou a um acordo com os fundos VVMR11, TRNT11 e ALM11 – este último, quitando a dívida no valor de R$ 830 mil.

WeWork é ré em 18 ações judiciais

Atualmente, existem ao menos 18 ações judiciais em trâmite no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) nas quais a WeWork é parte como ré. Nesses processos, a principal alegação é a inadimplência em relação ao pagamento dos aluguéis dos imóveis locados.

Das 10 últimas ações ajuizadas perante o TJ-SP, todas têm a WeWork como ré. O valor total cobrado nas últimas cinco demandas ajuizadas supera a quantia de R$ 35 milhões.

Em grande parte das alegações trazidas nos processos, o advogado especialista em Direito Imobiliário e mestre em Direito Civil, sócio do Silveira Advogados, Rodrigo Ferrari Iaquinta, enfatiza o argumento sobre a situação financeira da WeWork.

“As alegações dos credores destacam que a inadimplência coincide com o pedido de recuperação judicial nos Estados Unidos”, afirma.

A companhia, que chegou a ser avaliada em US$ 47 bilhões, obteve, no final de maio deste ano, a aprovação para seu plano de reestruturação de dívidas nos EUA, conhecido como chapter 11, com uma dívida na casa dos US$ 18,6 bilhões, contra US$ 15 bilhões em ativos.

Entenda o caso com a Rio Bravo

O imbróglio entre a Rio Bravo e a WeWork veio à tona em julho, quando a gestora informou ao mercado a primeira inadimplência da companhia, referente ao aluguel de maio que deveria ser pago em junho.

Nos meses seguintes, a companhia também não honrou com seus compromissos, acumulando, até agosto, três meses de atraso nos pagamentos.

Em uma tentativa de negociação, a WeWork pedia a transição do contrato para um modelo de revenue share (compartilhamento de receitas) e a redução dos valores de aluguel – o que foi imediatamente rejeitado pela Rio Bravo, controladora majoritária com 34,81% do ativo.

Diante das inadimplências, no final de agosto, EXAME noticiou em primeira mão que a gestora decidiu tomar medidas legais, incluindo o ajuizamento de duas ações, sendo uma para a cobrança dos aluguéis em atraso e outra de despejo por falta de pagamento.

No final de setembro, a Justiça concedeu a liminar de despejo a favor do RCRB11. Com isso, a companhia tinha até o dia 24 de setembro para desocupar o imóvel.

Entretanto, em meio à pressão, a WeWork concordou com o pagamento dos aluguéis e agora poderá permanecer com uma parte do ativo – mas desocupará outra.

A parte que seguirá ocupada é utilizada pela própria empresa, enquanto a área que será desocupada era sublocada para terceiros – que precisarão deixar o imóvel.

O empreendimento representava, até o momento, 9,5% da receita contratada do fundo.

Segundo o documento, as receitas extraordinárias mencionadas acima equivalem a um impacto positivo de R$ 0,49/cota na receita imobiliária do FII no semestre corrente.

“Em relação à receita recorrente, deverá haver uma redução na receita imobiliária de cerca de R$ 0,01/cota referente à repactuação pontual da locação para os Blocos A e B, com duração de 12 meses, e de cerca de R$ 0,06/cota na devolução do Bloco C”, informa a gestora.

Com o acordo comercial, a vacância do RCBR11 passa a ser de 7,9%.

Visando evitar a vacância e prejuízos aos cotistas, a gestora avança nas conversas com novos inquilinos.