Levar financiamento de imóvel para outro banco vale a pena?

São Paulo - Em 2014, a quantidade de imóveis encalhados no Brasil — que não foram vendidos ou os devolvidos por compradores que não conseguiram pagar — chegou a 15% dos lançamentos. O índice, que atingiu 20% na Região Nordeste, onde o setor de construção passou por uma grande euforia nos últimos anos, é o maior desde 2008, quando teve início a explosão do crédito imobiliário no país.

Os dados fazem parte de uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), órgão ligado à Universidade de São Paulo que analisou o mercado imobiliário de 40 cidades brasileiras. Os números sinalizam para a dificuldade que muitos consumidores vêm encontrando de arcar com o financiamento imobiliário.

No início de maio, entraram em vigor as novas regras para a portabilidade do crédito imobiliário. A medida, que aumenta o cerco aos bancos — que historicamente tentavam travar a migração dos contratos —, representa um alento para os consumidores.

Por ser contratos de longo prazo (podendo chegar a 35 anos) e de valor elevado, mesmo pequenas reduções no custo dos financiamentos imobiliários podem ter um enorme impacto sobre o total a ser desembolsado. Por isso, vale a pena investigar se dá para conseguir condições mais vantajosas.

Para os especialistas, os maiores beneficiários das novas regras devem ser os clientes de contratos antigos, que tinham os juros mais altos. Segundo Orli Machado, CEO da C&M Software, empresa desenvolvedora do site Portaki, a portabilidade é vantajosa para financiamentos firmados quando a Selic — taxa básica de juro da economia — estava mais alta.

Vale lembrar que, em 2012, a taxa foi reduzida de 13% para 7,25%, voltando a subir no fim do ano passado, até se firmar em 11%, patamar mantido na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central.

A expectativa é que, com o aumento das operações de portabilidade, a Caixa Econômica Federal, líder em carteira de crédito imobiliário, seja pressionada a negociar e a oferecer melhores condições, para não perder os clientes. A Caixa, por sua vez, se diz disposta a trabalhar nesse ambiente mais competitivo. “O crédito imobiliário é um dos melhores para fidelizar o cliente”, diz Teotônio Costa Rezende, diretor executivo de habitação. 

Uma das principais novidades da nova regulação é a determinação de que as instituições forneçam ao cliente, em até um dia útil, todas as informações sobre o empréstimo, como saldo devedor, custo efetivo total — que inclui taxa de juro e encargos financeiros — e valor do seguro. Além disso, os custos relacionados à troca de informações sobre o contrato entre os bancos não podem ser repassados ao cliente.

Outras despesas envolvidas, como a taxa de averbação do imóvel, também caíram em razão da simplificação da portabilidade. Num financiamento de 800 000 reais, por exemplo, o gasto estimado com a averbação da transferência de financiamento representaria 3 000 reais antes de as novas regras entrarem em vigor.

Hoje, é de 700 reais no estado de São Paulo, uma economia de mais de 76%. Mesmo assim, Marcelo Prata, do site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito, alerta que a portabilidade ainda pode sair cara para o consumidor. Os extras, como avaliação do imóvel, podem tornar, em determinados casos, a portabilidade nada atraente do ponto de vista financeiro.

“O consumidor vai gastar com cartório e com o custo de avaliação, pelo qual os bancos costumam cobrar um valor fechado, em torno de 1 800 reais”, afirma Marcelo.

Além disso, é preciso ficar atento para não cair em armadilhas financeiras. A chamada venda casada, em que as instituições ofertam produtos — por exemplo, títulos de capitalização — como condição para realizar a operação, é proibida.

“Essas condições podem pesar no bolso. Às vezes, não adianta a taxa de juro do crédito imobiliário diminuir, se você vai pagar outros valores”, diz o planejador financeiro Leonardo Gomes, da Life Finanças Pessoais.