Por Paulo Vasconcellos*

O mercado imobiliário brasileiro sempre foi o porto seguro do investidor, mas historicamente carregou o fardo da baixa liquidez e das altas barreiras de entrada.

O "grande gol" deste novo momento econômico, contudo, é a democratização do investimento.

Estamos deixando para trás a era da transação seca e burocrática para entrar em uma dinâmica de mercado em que a tecnologia não é somente um acessório, mas a base de uma reestruturação profunda que transforma o imóvel em um ativo financeiro mais acessível.

O desafio geracional e as heranças analógicas

Atualmente, o setor enfrenta um desafio demográfico e cultural relevante: cerca de 40% a 50% dos profissionais do mercado imobiliário têm mais de 50 anos.

Esse perfil, embora o ganho inegável da experiência, opera em um sistema que ainda guarda heranças analógicas.

De um lado, temos um público que busca segurança em ativos reais; de outro, uma nova geração de investidores que não quer mais ficar presa a financiamentos rígidos ou à necessidade de comprar um imóvel inteiro para começar a poupar.

As novas gerações, em todos os atores do setor, demandam liquidez, flexibilidade e acesso fracionado, sem a necessidade de imobilizar capital em um único ativo ou assumir estruturas rígidas de financiamento.

Os gargalos dos instrumentos tradicionais de fomento

O problema central reside na rigidez e nos altos custos dos instrumentos de financiamento atuais, como o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e o FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios).

As incorporadoras e construtoras enfrentam condições muitas vezes draconianas impostas por instituições financeiras, o que pode levar o empreendimento ao insucesso devido à falta de flexibilidade.

Nesse modelo analógico, o fluxo financeiro é engessado.

Se o incorporador enfrenta um imprevisto ao longo do projeto, raramente consegue ajustar a estrutura de fomento com a agilidade necessária.

Soma-se a isso a opacidade de determinadas transações e a dificuldade de integração entre bases de dados e registros, gerando ineficiências que encarecem o capital e impactam diretamente o investidor final.

A tokenização como evolução estrutural e liquidez

É justamente nesse contexto que a tokenização imobiliária emerge como uma evolução estrutural.

Ao transformar ativos em instrumentos digitais negociáveis, cria-se não apenas a possibilidade de fracionamento, mas também o acesso a mercados secundários mais dinâmicos, com potencial de liquidação quase instantânea.

Essa nova lógica reduz fricções e aproxima o setor imobiliário do nível de eficiência observado em outros segmentos do mercado financeiro.

Na prática, isso significa ampliar o acesso ao investimento imobiliário, permitindo que investidores adquiram frações de ativos reais e, ao mesmo tempo, oferecer ao incorporador uma estrutura de captação mais flexível e adaptável ao longo do ciclo do empreendimento.

Diferentemente dos modelos tradicionais, essa dinâmica permite ajustes contínuos na estratégia de funding, alinhando melhor o fluxo de capital à execução do projeto.

Transparência e a nova função do corretor

Soma-se ao fato de que a tecnologia traz uma camada de transparência que o mercado hoje considera quase irreal.

Com a aplicação da blockchain e parcerias com entidades do setor imobiliário, como o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), por exemplo, a formalização do imóvel torna-se mais expedita, confiável e menos onerosa.

É um upgrade no papel do corretor, que deixa de ser um mero "vendedor de apartamentos" para se tornar um assessor de investimentos imobiliários.

Essa infraestrutura tecnológica atende ao que chamamos de RWA (Real World Assets).

O mesmo ecossistema que tokeniza um prédio pode ser aplicado ao agronegócio, ao mercado de ouro ou até no fomento à pesquisa de alta tecnologia, como o desenvolvimento de aeronaves e centros espaciais.

Seja por meio de security tokens (que exigem licenciamento específico) ou utility tokens, o potencial de escala é global.

A transição para um mercado imobiliário tokenizado não é uma promessa para o futuro; a tecnologia já está pronta e disponível.

O que estamos presenciando é a substituição da rigidez analógica pela fluidez digital, garantindo que o capital circule de forma mais democrática e segura.

Ao trazermos transparência para onde antes havia sombra, protegemos o investidor e fortalecemos a economia real.

No fim do dia, a tokenização prova que o melhor investimento do mundo pode, sim, ser tão líquido quanto às oportunidades da era digital.

*Paulo Vasconcellos é CTO, com vasta experiência em Ciência, Tecnologia e Inteligência Estratégica.