Como foi o surgimento dos Fundos de Investimento Imobiliário no mercado de capitais brasileiro 

Por Andre Luiz Segurado Catrocchio*

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento coletivo em imóveis que tem se popularizado no Brasil ao longo dos últimos 30 anos.

Antes da chegada dos FIIs ao mercado brasileiro, investir em determinados tipos de imóveis era algo restrito principalmente a grandes investidores, em razão do alto custo desses ativos e da necessidade de uma gestão especializada.

Chegada dos FIIs no Brasil e o que eles possibilitam

Os FIIs foram introduzidos no mercado brasileiro em 25 de junho de 1993, quando foi estabelecida a base legal para sua formação. A legislação permitiu que pequenos e médios investidores pudessem participar de grandes empreendimentos imobiliários de maneira indireta, adquirindo cotas de fundos especializados.

Com os FIIs, investidores individuais passaram a ter a oportunidade de investir e obter rendimentos em diversos tipos de ativos imobiliários , como shopping centers, prédios comerciais e galpões logísticos, tornando o mercado imobiliário mais acessível e diversificado.

Nos primeiros anos, os FIIs cresceram de forma tímida, por causa da falta de conhecimento sobre esse tipo de investimento e da baixa liquidez inicial desses produtos. A instabilidade econômica e a alta inflação da época também não favoreceram o desenvolvimento rápido desse mercado.

Foi só no início dos anos 2000 que os FIIs começaram a ganhar mais atenção, com a estabilização econômica com a implementação do Plano Real e a redução da inflação, que criaram um ambiente mais favorável para investimentos de longo prazo. Neste período, houve um aumento na criação de fundos e uma maior diversificação dos tipos de imóveis incluídos nos portfólios dos FIIs.

Fatores que ajudaram os FIIs a se popularizarem no mercado brasileiro

A partir de 2010, os FIIs começaram a se consolidar como uma opção de investimento atraente no mercado brasileiro , e , entre os fatores que contribuíram para essa consolidação, destaco a queda nas taxas de juros, que causou a busca de investidores por alternativas mais rentáveis do que os tradicionais investimentos em renda fixa.

Outro fator importante para a popularização dos FIIs foi a intensificação da regulação e da supervisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre esses

fundos, o que aumentou a confiança dos investidores e melhorou significativamente a transparência das informações divulgadas pelas gestoras.

O crescimento do mercado imobiliário no Brasil, especialmente nas grandes cidades, aumentou a oferta de imóveis de qualidade para os FIIs. Outro setor que ajudou a impulsionar esses ativos foi o de logística, principalmente usado pelo setor de e-commerce. Por fim, a negociação de cotas de FIIs na Bolsa de Valores, B3, facilitou o acesso dos investidores, o que aumentou a liquidez dos fundos e elevou sua atratividade no mercado.

Um marco importante na história dos FIIs ocorreu durante a pandemia de covid-19, quando houve um aumento significativo na demanda por esses fundos. Fatores como a queda das taxas de juros, a busca por renda passiva em meio às incertezas de um evento de saúde global, a popularização dos investimentos com a digitalização do mercado financeiro e a resiliência do setor logístico – que compensou a queda na demanda e a renegociação de aluguéis que impactaram os setores de lajes corporativas e shoppings – atraíram milhões de investidores para os FIIs. Segundo dados da B3 , em dezembro de 2020, havia cerca de 1,1 milhão de cotistas de FIIs na bolsa. No primeiro trimestre de 2024, já são mais de 2,6 milhões.

Os fundos imobiliários desempenham um papel fundamental no mercado de capitais brasileiro atualmente e oferecem diversificação, liquidez e a oportunidade para investidores obterem rendimentos regulares. Com um ambiente regulatório robusto e um setor imobiliário dinâmico, os FIIs estão estrategicamente posicionados para continuar sua trajetória de crescimento, impulsionando o desenvolvimento do mercado de investimentos no Brasil.

*Andre Luiz Segurado Catrocchio é diretor de Risco, Compliance e PLD na Hectare Capital e na Devant Asset, funções que ocupa desde 2018 e 2024, respectivamente.

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