Como declarar compra e posse de imóveis no imposto de renda

São Paulo – Compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser informadas na declaração de imposto de renda, e isto inclui terrenos não construídos (terra nua).

Quem teve a posse, durante algum período de 2013, de imóveis ou terra nua em valor superior a 300 mil reais, aliás, fica obrigado a entregar a declaração de imposto de renda 2014, ainda que não se enquadre em nenhuma outra regra de obrigatoriedade.

O imóvel que se possuía em 2013 deve ser informado na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda sob o código específico, de acordo com o que consta na escritura.

Há opções para casa, apartamento, terreno, terra nua, galpão, loja, sala ou conjunto (salas ou conjuntos comerciais), construção e benfeitorias.

O contribuinte deve manter em mente que só deve declarar os valores que efetivamente pagou pelo imóvel até 31 de dezembro de 2013, o que pode incluir o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem que tenha sido paga por ele no ato da compra do imóvel.

Outras despesas que podem ser somadas ao valor do imóvel são as benfeitorias, isto é, eventuais reformas e melhorias realizadas no imóvel, desde que guardados todos os comprovantes. A construção de uma casa em um lote também se soma ao seu valor.

As despesas que podem ser somadas ao valor do imóvel devem ser informadas na declaração referente ao ano em que elas ocorreram. Caso o contribuinte tenha se esquecido de fazê-lo, ele poderá acrescentá-las por meio de uma declaração retificadora referente ao ano em que as despesas ocorreram.

Ou seja, tirando esses gastos, o contribuinte não deve atualizar o valor do imóvel segundo a sua suposta valorização ou qualquer índice de inflação. Se o imóvel foi comprado em 2001 por 100.000 reais e hoje valeria 500.000 reais se fosse vendido, o valor declarado deve ser 100.000 reais.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar os dados do imóvel, se foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se já está quitado, se foi financiado e onde e por qual linha de crédito, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

O contribuinte também pode detalhar aí os tipos de gastos somados ao valor do imóvel e se houve benfeitorias, por exemplo.

Agora veja como declarar a compra e a posse de imóveis em cada caso:

Imóvel quitado, que o contribuinte já possuía e já declarava

Se o contribuinte já possuía e já declarava o imóvel antes de 2013, e não o vendeu nem fez benfeitorias nele em 2013, o correto é declarar o mesmo valor nas colunas “Situação em 31/12/2012” e “Situação em 31/12/2013”. Este valor deve incluir apenas o valor da escritura, acrescido de eventuais benfeitorias, ITBI, juros de financiamento e corretagem arcada por ele.

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Imóvel financiado que o contribuinte já declarava

Quem está financiando um imóvel só deve declarar os valores efetivamente desembolsados até cada data, e não o valor integral do bem. Assim, na coluna “Situação em 31/12/2012” devem constar os valores pagos até esta data; na coluna “Situação em 31/12/2013” devem constar os valores pagos até 31/12/2012 acrescidos da quantia desembolsada em 2013.

Esse processo deverá ser repetido ano a ano, até a completa quitação do bem. Quando isso ocorrer, o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento. Financiamentos de imóveis não devem ser declarados na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Imóvel comprado em 2013

Para imóveis adquiridos em 2013, quitados ou financiados, o procedimento é o mesmo descrito anteriormente. A diferença é que a coluna “Situação em 31/12/2012” ficará em branco. Lembre-se de que o ITBI e a corretagem que tenham sido pagos pelo comprador em 2013 podem ser somados ao valor do imóvel na declaração de IR 2014.

Imóvel que contribuinte já possuía, mas que está declarando pela primeira vez

Pessoas que eram dependentes na declaração de outras pessoas ou que não eram obrigadas a declarar, mas que vão declarar por conta própria neste ano, devem informar os imóveis que, eventualmente, já fizessem parte de seu patrimônio antes de 2013.

O procedimento para a declaração de imóveis é o mesmo já descrito, mas é importante lembrar que, como o imóvel já fazia parte do patrimônio da pessoa antes de 2013, a coluna “Situação em 31/12/2012” não deve ficar em branco. Ela deve ser preenchida com os valores desembolsados até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Em tese, quem deixa de ter um dependente poderia simplesmente exclui-lo de sua declaração em 2014, junto com seus bens. Mas Rodrigo Paixão, coordenador de Imposto de Renda de Pessoa Física da H&R Block, aconselha o antigo titular a sinalizar o fato em sua declaração.

Assim, se você tinha um dependente que possuía um imóvel, mas que vai declarar em separado no IR 2014, você deve informar o imóvel em questão em sua declaração de “Bens e Direitos” normalmente, declarando que o bem pertence a uma pessoa que está deixando de ser sua dependente.

Nesse caso, os campos “Situação em 31/12/2012” e “Situação em 31/12/2013” devem ficar em branco. “Costumo orientar meus clientes a fazerem isso para eles não se perderem e também para facilitar uma eventual auditoria da Receita Federal”, diz Paixão.

Imóvel em nome de mais de uma pessoa

Imóveis adquiridos em nome de mais de uma pessoa devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado, portanto, deve ser aquele desembolsado por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

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Por exemplo, no caso de duas irmãs, sendo que uma possui 40% e a outra tem 60% de um mesmo imóvel, cada uma vai declarar o valor na proporção da sua propriedade. A mesma regra se aplica para os casais unidos sob o regime de separação total de bens.

Imóveis em nome do casal

No caso de casais que declaram em separado, imóveis que são considerados bens comuns podem tanto ser declarados por ambos – 50% para cada um – quanto constar integralmente na declaração de apenas um dos dois, ainda que esteja apenas no nome do outro. Neste último caso, Rodrigo Paixão recomenda que todos os bens comuns sejam declarados na mesma declaração.

No regime de comunhão parcial de bens, são considerados bens comuns todos aqueles bens adquiridos a título oneroso (com fruto do trabalho) por um dos dois membros do casal ou por ambos, durante a constância da união.

Já na comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Imóveis recebidos por doação

Donatário: Na declaração referente ao ano em que recebe a doação, deve informar o bem na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do doador no campo “Discriminação”. No caso de uma doação recebida em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ficar em branco, e a coluna referente a 2013 deve ser preenchida com o valor do imóvel.

O valor do imóvel doado deve também ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha 10 “Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes, essa ficha não precisa mais ser preenchida com essa informação. Basta manter as informações da ficha de “Bens e Direitos”.

Doador: Na declaração referente ao ano em que fez a doação, deve informar o bem doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do donatário no campo “Discriminação”. No caso de uma doação feita em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ser preenchida com o valor do imóvel, e a coluna referente a 2013 deve ficar em branco.

A operação também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”, discriminando-se o imóvel, seu valor e os dados do donatário. Nos anos seguintes, o doador já não precisa declarar mais nada referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Reformas e melhorias no imóvel

Como regra geral, gastos com reformas e melhorias no imóvel, desde que guardados os comprovantes, podem ser acrescidos ao valor do bem.

Isso é benéfico para o contribuinte, pois ele aumenta o custo de aquisição do imóvel. Na hora de vendê-lo, a tributação vai incidir justamente sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. E quanto menor essa diferença, menor o IR.

Benfeitorias realizadas no imóvel em 2013 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel. A coluna de 2012 deverá mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna em 2013 deve apontar o valor do imóvel com o acréscimo das benfeitorias.

O código específico para benfeitorias, na declaração de “Bens e Direitos”, só deve ser usado para benfeitorias realizadas em imóveis adquiridos até 1988, diz Rodrigo Paixão, da H&R Block. Nesse caso, benfeitorias e imóvel são informados separadamente.

*Matéria atualizada em 21/03/2014, às 9h47, com uma recomendação da fonte.