‘Tiro pela culatra’: entenda por que anúncios de imóveis acima do preço ideal afastam interessados

Uma postura comum dos proprietários de imóveis é colocar os preços de aluguel e venda acima do desejado para ter mais margem de negociação com os potenciais inquilinos e compradores. Essa estratégia, no entanto, acaba afastando potenciais interessados segundo nova pesquisa do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital. 

O estudo mostrou que mais da metade (54%) dos imóveis anunciados para venda estão acima do preço recomendado pela plataforma. Quando o assunto é aluguel, 37% dos anúncios também extrapolam o preço. O cálculo é feito a partir de informações como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, que, comparadas aos dados da base do QuintoAndar, informam uma faixa de preço ideal para o imóvel em determinadas condições.

Para aqueles que decidem colocar os preços lá em cima, a consequência pode ser uma demora maior em alugar ou vender o imóvel. A pesquisa avaliou que somente dois em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado pelas ferramentas de precificação do QuintoAndar.

“O comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem. Em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma, em nota, Pedro Capetti, especialista em dados do grupo QuintoAndar.

Os dados compilados mostram que os imóveis acima da faixa de preço ideal têm descontos cinco vezes maiores do que aqueles que, desde o início, são negociados dentro do intervalo recomendado. Para aluguel, praticamente não há descontos concedidos quando um contrato de locação é fechado nas duas primeiras semanas. Porém, o percentual aumenta para mais de 10% após a oitava semana.

Preço certo desde o início

Capetti reforça que o ideal é ter o preço certo logo de cara, porque as decisões são tomadas rapidamente. O estudo aponta que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.

O tempo impacta também nas visitas. Para aluguel, a taxa média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai pela metade, para 4,2, quando o imóvel completa um mês na plataforma. Na compra e venda o ciclo leva mais tempo, mas o resultado é similar. São 4,7 visitas em média no primeiro mês, taxa que também cai pela metade após quatro meses de anúncio.

“Os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”

Metodologia do estudo

O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024. 

Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar. O cálculo é feito a partir de informações fornecidas pelo proprietário como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, aliadas à tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA. Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil. 

Foram considerados apartamentos (incluindo studios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência. O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.