EXAME e Loft revelam onde a especulação imobiliária é maior em SP

Quais os bairros de São Paulo onde os valores anunciados para venda de um imóvel menos refletem a realidade verificada no fechamento de contrato com registro em cartório? E por que essa informação importa?

Essas respostas -- e outras -- são apresentadas para potenciais compradores e vendedores de imóveis no Índice Especulômetro EXAME-Loft, uma parceria da EXAME Invest com a Loft. A startup é uma das principais dedicadas ao mercado de imóveis da América Latina e uma das líderes em compra e venda no Brasil com sua plataforma digital e um modelo de negócios com preços e informações verificados para dar mais segurança aos usuários.

A nova edição do Especulômetro traz uma novidade: a expansão do número de bairros da pesquisa, que mais do que dobrou, passando de 10 para 23 na cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário do país.

"O Especulômetro ganha ainda mais robustez com a ampliação de bairros, algo que foi possível com o esforço da Loft de ampliar a coleta de dados com os cartórios", afirmou Daniel Scalli, diretor de Engenharia e Data Science da Loft.

Os 13 novos bairros incorporados ao indicador são Aclimação, Alto de Pinheiros, Bela Vista, Chácara Klabin, Jardim América, Jardim Paulistano, Lapa, Moema (Índios), Moema (Pássaros), Pinheiros, República, Vila Madalena e Vila Romana.

Os novos bairros se juntam aos 10 originais da pesquisa: Alto da Lapa, Brooklin, Campo Belo, Itaim, Jardim Paulista, Paraíso, Vila Leopoldina, Vila Mariana, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia.

O Especulômetro é calculado pela Loft Analytics, núcleo da Loft de divulgação de dados sobre o mercado imobiliário para a sociedade. Os dados da mais recente edição do indicador são referentes ao trimestre móvel encerrado em janeiro de 2022. O período mais abrangente aumenta a precisão das informações.

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A nova edição da pesquisa revela que justamente um dos bairros "entrantes", Moema Índios, na zona sul da capital paulista, é o que tem a maior diferença de preços: os valores de anúncio de venda de imóveis são em média 32,31% mais elevados do que os de fechamento de contrato. Esse pedaço de Moema, vale explicar, leva esse nome em razão da inspiração para as suas ruas e alamedas, como Nhambiquaras, Jurupis, Anapurus e Aratãs.

A informação da diferença de valores entre o anúncio e o de contrato acertado entre as partes, que dá origem ao nome especulômetro, é relevante porque sinaliza o quanto pode se arrastar uma eventual negociação de preço entre vendedor e comprador. Quanto maior a diferença, em tese mais demorada a negociação.

O objetivo do indicador é levar informação para todas as partes envolvidas, ampliando a transparência do mercado e reduzindo a chamada assimetria de informações. Isso permite uma negociação de valores mais prática, poupando tempo e dinheiro das duas partes.

A segunda maior diferença foi encontrada em outro bairro estreante da pesquisa, a Bela Vista, na região próxima à avenida Paulista para o lado do centro: 30,7%. A boa notícia para quem procura imóvel na região é que a tendência é de baixa para a diferença. Esse é outro destaque do indicador Especulômetro EXAME-Loft: apontar para que direção os valores caminham.

O indicador considera uma tendência quando há variações em dois períodos seguidos na mesma direção (duas altas, por exemplo), das quais uma ao menos da ordem de 5%. Ou quando há uma variação de 10% em um período.

A menor diferença foi verificada no Alto de Pinheiro, com 4,38%. Mas a leitura é que se trata de uma exceção.

"Quando olhamos o resultado região a região, vemos que está havendo acomodação do mercado em algumas, onde até aumenta a diferença entre o valor anunciado e o transacionado", disse Scalli.

Veja abaixo os 15 bairros com a maior diferença de preços:

 

 

O Índice Especulômetro EXAME-Loft também revela o preço médio do metro quadrado efetivamente negociado na compra e venda de imóveis nos mesmos 23 bairros da cidade de São Paulo.

No trimestre encerrado em janeiro, o bairro com o maior valor do metro quadrado para compra foi a Vila Nova Conceição, próximo ao Parque Ibirapuera, em uma das áreas mais nobres e valorizadas da capital paulista. O valor médio do metro quadrado em negócios registrados em cartório foi de R$ 14.147, com tendência de estabilidade nos preços. O bairro já havia ocupado a mesma posição em pesquisas anteriores.

Na sequência ficaram os bairros do Itaim Bibi (R$ 12.246) e da Vila Olímpia (R$ 11.583), ambos com estabilidade de preço para o metro quadrado.

Dois bairros, Aclimação e Vila Olímpia, tiveram redução considerável no valor transacionado, segundo a Loft Analytics, considerando uma série histórica com dados para os 13 bairros incorporados ao estudo. Nenhum teve aumento. O preço médio mais baixo do metro quadrado foi registrado em imóveis negociados na República, no centro: R$ 6.650.

"A ampliação de bairros reforçou a tendência dos últimos meses, de que o momento para quem pode adquirir imóvel é favorável, porque o valor não sobe mais e até cai consistentemente em algumas regiões. É um movimento que já aparecia mesmo com menos bairros analisados na pesquisa", Scalli, diretor de Engenharia e Data Science da Loft.

Veja abaixo os 15 bairros com o maior valor do metro quadrado:

Entenda a metodologia

O Especulômetro EXAME-Loft mede a diferença percentual por meio de uma ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft Analytics. A ferramenta considera mais de 250.000 imóveis de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte que registraram alguma transação nos últimos dez anos. 

São levados em conta para os cálculos os preços anunciados em diferentes plataformas digitais do país e os valores de fechamento do contrato entre as partes, registrados em cartórios nas matrículas dos imóveis.