Avessa à dívida, Alemanha muda rumo e financia expansão sem precedentes

A maior economia da Europa é conhecida pela aversão à emissão de dívida, o que a protege dos altos e baixos enfrentados repetidamente pelos países vizinhos.

Agora, a Alemanha está no centro de uma expansão imobiliária alimentada por dívida que, segundo analistas, parece frágil com o potencial de afetar o patrimônio de investidores em todo o mundo.

Empresas imobiliárias alemãs estão emitindo dívida no ritmo mais rápido de todos os tempos: só este ano as ofertas de títulos somam US$ 19 bilhões, quase metade do total emitido pelo setor na Europa.

A maior parte dessa dívida foi comprada por gestoras de recursos estrangeiras, incluindo BlackRock e Allianz, repassando bilhões para as empresas imobiliárias que investiram os recursos em uma onda de construções e compras num mercado imobiliário aquecido.

Mas a expansão do setor imobiliário alemão contrasta com uma economia que mostra fraco crescimento.

Os preços continuam batendo recorde e, em vez aproveitar isso como uma chance de reduzir a dívida, a maioria das empresas do setor imobiliário de capital aberto continua emitindo dívida para aproveitar a valorização dos preços. Se o mercado virar, isso poderá deixá-las expostas.

“A principal preocupação é o fato de o volume absoluto de dívida ter explodido”, disse Peter Papadakos, diretor-gerente da empresa de pesquisa imobiliária Green Street Assessores.

O retorno dos escritórios prime - aluguel como proporção do valor da propriedade - caiu para apenas 2,5% em Munique, 2,9% em Berlim e 2,8% em Frankfurt este ano. Esse nível está bem abaixo dos 3,75% no notoriamente caro West End ou dos 4,25% no distrito financeiro em Londres, de acordo com a corretora Cushman & Wakefield.

Além dos proprietários comerciais, as empresas que investem em apartamentos alemães também recorreram ao mercado de títulos e enfrentam dores de cabeça devido a um possível congelamento do aluguel determinado pelo governo em Berlim. A capital do país é central para as carteiras da Deutsche Wohnen e ADO Properties, dois dos maiores emissores de títulos nos últimos três anos.

“O setor imobiliário alemão tem potencial para ser muito volátil”, disse Pierre Beniguel, investidor de renda fixa da TwentyFour Asset Management em Londres, que administra cerca de US$ 21 bilhões em ativos e possui alguns títulos imobiliários alemães. “É propenso a riscos regulatórios, especialmente com o congelamento de aluguéis em certas áreas, e já vimos os preços das ações de muitas empresas de grande capitalização caírem por causa disso.”

(Com a colaboração de Fabian Graber).