Inquilinos cujo contrato de aluguel vence neste mês serão premiados com uma alta por volta de 29% do valor, de acordo com regras do contrato. Culpa do IGP-M, indicador que reajuste 90% dos contratos no mercado e que vem se descolando da inflação medida pelo IPCA nos últimos 12 meses.

O IGP-M vem registrando uma alta generalizada porque está sendo influenciado pela disparada do dólar e das commodities, que vem provocando reajustes fortes do índice desde junho do ano passado. Os preços do mercado imobiliário são pouco representados no indicador. O dólar e até a alta do arroz entram na conta.

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Para ter uma ideia, o IPCA é mais próximo do movimento do mercado imobiliário do que o IGP-M. Isso porque o peso do item Habitação é grande no indicador de inflação oficial, e é possível olhar apenas o componente Aluguel. O índice FipeZap busca ser um indicador mais fiel dos preços dos aluguéis. Enquanto o IGP-M disparou, o FipeZap subiu, em média, 3,87% nos últimos 12 meses encerrados em janeiro. No mesmo período, o IPCA aumentou 4,61%.

O IGP-M ainda é o mais usado por conta de uma herança do período de hiperinflação pelo qual passou o país. Portanto, dificilmente o inquilino conseguirá escapar da alta. Mas isso vem mudando. A Lello já mudou o indicador de seus contratos para o IPCA. A plataforma de aluguéis Quinto Andar também.

Caso não haja possibilidade de troca do indicador pelo qual o aluguel é reajustado, há formas de negociar, e até recorrer à Lei do Inquilinato, caso a conversa não avance.

Como negociar a alta do aluguel

A cada três anos, o contrato de aluguel pode passar por uma ação revisional, prevista em lei, como forma de equilibrar o contrato. Mas esse recurso é uma via de mão dupla, diz Adriano Sartori, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP.

"Quem estiver completando três anos de contrato ou do último uso do recurso pode utilizá-lo. O recurso pode corrigir eventuais excessos que a alta do IGP-M pode causar, mas caso se verifique que o preço do aluguel ainda assim esteja abaixo do preço de mercado, ele poderá subir ainda mais."

Ele cita como exemplo, um aluguel de 1.000 reais que tenha sido reajustado para 1.200 reais. "Se a vizinhança estiver pagando 1.400 reais, é melhor não optar pela ação revisional."

Portanto, antes de lançar mão do recurso, vale pesquisar no prédio ou na vizinhança se o valor, com o reajuste, ainda fica dentro da média que está sendo cobrada na região. Isso porque nos últimos anos, desde 2014, os preços de locação foram deprimidos por causa da persistente crise econômica no país, e podem estar defasados.

Caso não haja negociação, o inquilino pode optar por buscar outro imóvel com preço mais condizente com a média do mercado, diz Sartori. "É importante frisar que a lei obriga que o contrato de locação tenha um indicador como referência. Mas se o proprietário do imóvel vai repassar toda a alta, é prerrogativa dele."

Sartori tem observado que, em geral, os locadores têm aceito dar um desconto nesse reajuste para os inquilinos. "O proprietário está cauteloso e não quer desocupar o imóvel em uma pandemia. Antes de negociar ele tem de estimar quanto tempo o imóvel pode ficar desocupado e verificar se vale a pena e, do outro lado, se despesas com a mudança compensam."

Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice FipeZap, aponta que outros índices do mercado, como o IPCA, podem ajudar na renegociação. É possível até mesmo repactuar o contrato sem um indicador. Mas Sartori pondera. "É importante apontar que o IGP-M é uma proteção. Ele também pode ser negativo. Nesse momento, o proprietário tem de absorver a queda. Se o problema fiscal do país for equalizado e o dólar cair, a tendência é que o IGP-M caia também."