O fim do ciclo de relaxamento monetário deve mexer não só com o custo do crédito no país, mas também com a dinâmica dos investimentos. O Banco Central decidiu, ontem (dia 5), aumentar a taxa básica de juros da economia de 2,75% para 3,5% ao ano. O novo patamar da Selic impactará o retorno e a atratividade também dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).

Especialistas ouvidos pela EXAME Invest avaliaram os reflexos das taxas mais altas para os FIIs de tijolos (fundos com ativos físicos) e de papeis (fundos que investem em títulos de crédito). A conclusão foi de que o impacto setorial é bastante difuso, mas há aspectos que devem ser observados pelos investidores.

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"No final das contas, o que importa é o que a decisão significa. A Selic mais alta indica uma economia contracionista, o que pode levar muitas empresas a devolver espaços, causando vacância", explica Arthur Vieira de Moraes, especialista em FIIs da EXAME Invest Pro.

Ele lembra que o aumento de 0,75 ponto percentual na Selic não impacta os fundos de forma imediata, mas que a curva ascendente de juros já é um bom indicativo de mudanças no setor. De acordo com o especialista, o momento atual pode ser adequado para uma reavaliação da carteira de FIIs.

Quais FIIs tendem a perder?

O cenário é mais delicado para fundos donos de ativos físicos, especialmente os de setores afetados pela pandemia, como shoppings, hotéis e escritórios. Ainda que a expectativa seja que as vacinas tragam alguma volta de normalidade para a clientela desses espaços, há um longo histórico de perdas a ser reparado.

"Os hotéis estão ficando cada vez mais endividados. Os que fazem parte de redes ainda são beneficiados por algum tipo de absorção do passivo pelas bandeiras, mas em algum momento essa conta vai chegar. Quando as receitas voltarem, a distribuição de recursos não vai ser imediata", explica Moraes, da EXAME Invest Pro.

A situação dos shoppings é um pouco melhor, segundo o especialista, pois as lojas não chegaram a ficar sem faturamento por períodos tão longos. A maioria das cidades brasileiras adotou uma dinâmica de abertura e fechamento intermitente do comércio, o que possibilitou momentos de recuperação de receitas -- ainda que de forma tímida.

Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da gestora Valora Investimentos, pondera que o momento ruim levou a maioria dos fundos que têm hotéis e shoppings a um preço bastante inferior ao valor patrimonial. Nessa análise, esses seriam ativos "baratos" e com bom potencial de recuperação no médio e longo prazo.

"Eu me preocuparia mais com com fundos de galpões, pois acredito que o setor de logística sofrerá uma influência negativa pela eventual recuperação trazida pela vacinação", opina Vedrossi.

Na visão do gestor, os fundos logísticos, que surfaram uma enorme onda ao longo do último ano, estão saindo da boa janela. A tendência é que a volta do consumo presencial alivie a demanda extra que esses ativos sofreram ao longo da pandemia. Com isso, os fundos que hoje estão "supervalorizados" poderiam perder força.

Outro ponto de atenção apontado por Vedrossi são os fundos de tijolos ou de papeis atrelados ao Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M). Com a alta do índice inflacionário, a busca por esses fundos aumentou significativamente.

A tendência, no entanto, é que a própria alta da Selic ajude a frear o dólar, o que pode fazer com que o índice não repita a alta de 30% registrada em 2020.

"Alguns fundos ligados ao IGP-M estão negociando consideravelmente acima do valor patrimonial, porque o indicador estava descolado da realidade. Agora isso deve começar a mudar", adverte o gestor.

Quais FIIs tendem a ganhar?

A alta da inflação e do próprio CDI devem turbinar os ganhos de curto prazo de fundos de papeis, de acordo com os especialistas. Esses ativos, que embutem maior risco e, por isso, maior potencial de retorno, devem ficar ainda mais atrativos nos próximos meses.

"É importante lembrar que os ativos de crédito contidos nos fundos estão financiando algo (um projeto, um empreendimento imobiliário ou a expansão de uma empresa), e que existe um risco maior do que nos ativos de tijolos, que vivem de renda", explica Caio Braz, sócio da gestora Urca Capital.

Para Vieira de Moraes, da EXAME Invest Pro, os gestores de fundos de papeis terão um desafio extra: o de equilibrar o risco com a necessidade de reinvestimento dos títulos.

"O risco dos fundos de papeis é o mesmo de outros ativos de crédito de renda fixa. O mercado sempre vai ter títulos pagando bem, mas você tem que reinvestir. No fundo de tijolo, não: o patrimônio está lá e está distribuindo renda", diz o especialista.

Braz, da Urca, lembra que embora o momento indique a necesidade de reanálise da carteira, é importante que a diversificação não seja deixada de lado.

"Em qualquer cenário o investidor deve buscar diversificação, se não ele vai ficar pulando de galho em galho e nem sempre vai acertar o timing da aplicação. O ideal é que ele esteja sempre diversificado para, em momentos como o atual, mudar somente a proporção", recomenda o gestor.