2021 novamente foi um ano difícil para uma modalidade de investimento relativamente nova entre pessoas físicas, mas que se tornou popular nos últimos três anos: os fundos imobiliários (FIIs).

No acumulado do ano até a quinta-feira, dia 23, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registra perdas de 5,07%. Contudo, no decorrer do ano, a desvalorização chegou a 11%, o que mostra uma recuperação na ponta. Ainda que concentrada nas últimas semanas e incentivada pela redução dos juros futuros, essa melhora nos FIIs permite projetar um cenário mais otimista para 2022, amparada pelos bons fundamentos do mercado imobiliário brasileiro.

Para Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy e especialista em fundos imobiliários, o desempenho negativo dos fundos continua descolado de um movimento positivo do mercado imobiliário.

"Em geral, os imóveis residenciais e comerciais se valorizaram. Especialmente o início do ano, com juros baixos, foi bastante positivo para o setor, atraiu demanda e puxou os preços para cima", afirma.

Segundo o especialista, o ano foi ruim quando se observa o preço das cotas dos FIIs. Mas nos rendimentos distribuídos é possível observar uma recuperação. "O setor de shoppings, por exemplo, recuperou ao longo do ano o que costumava distribuir historicamente como renda."

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Rodrigo Cardoso, sócio-fundador do Clube FII, o maior site de fundos imobiliários do país, aponta que os descontos das cotas se tornam um bom ponto de entrada para quem deseja aplicar dinheiro nos fundos, enquanto a inflação passada traz uma potencial valorização da renda distribuída pelos FIIs.

Moraes, contudo, pondera que o benefício da inflação passada nos contratos vai depender dos tipos de ativos e do segmento do fundo. "Nos escritórios, ainda que os preços dos imóveis não tenham caído, a vacância continua alta em algumas regiões. Pode até ser possível reajustar contratos atuais pelo IPCA, mas não é possível dizer o mesmo de novos contratos e revisionais. Nessa ponta o cenário ainda está mais favorável para inquilino", afirma.

Gabriel Pereira, Head de FIIs da Acqua-Vero Investimentos, também espera um cenário mais positivo para os fundos em 2022, ainda que haja volatilidade nos preços das cotas, especialmente de fundos de tijolo.

Cenário de juros

É fato que todos os ativos de risco, incluindo os FIIs, têm um pior desempenho quando a taxa básica de juros do país começa a subir. E a Selic subiu muito rápido neste ano: começou janeiro em 2% ao ano, a menor taxa histórica, para encerrar o ano em 9,25%.

É de se esperar, por causa disso, que 2022 seja um ano mais contido para a modalidade de investimento, diz Moraes. "Caso os juros atinjam dois dígitos, os patamares de 11% ou 12% ao ano, fica difícil que as transações acompanhem esses valores. Não há como ganhar 15% ao ano em um prédio de boa qualidade. Ele continuará a ser transacionado por 7% a 8% ao ano."

Mas, caso a inflação volte para a meta -- de 5,00% ao ano no teto em 2022 -- e os juros caiam novamente para o patamar de 9% a 8% ao ano, é possível esperar uma expansão da economa, completa o especialista. "Em 2022 pode acontecer o contrário de 2021: os juros começarem altos e depois voltarem a cair", afirma.

Perspectivas para segmentos

Veja abaixo o que os especialistas projetam para cada segmento dos fundos imobiliários:

• Residenciais

O mercado de imóveis residenciais se valorizou nos últimos anos, incentivado em grande parte pela demanda surpreendente provocada pela Selic na mínima histórica, que tornou os financiamentos mais acessíveis. Mas essa valorização e o bom momento do segmento não se refletem no valor das cotas desses fundos.

Para Moraes, isso faz com que os fundos residenciais ofereçam oportunidade de renda e ganho de capital. "Os fundos ficaram muito baratos e o segmento de alto padrão não sofreu na crise. O aluguel residencial costuma responder bem à alta da inflação." Quem comprou os fundos no início da listagem tinha expectativa de receber 7% ao ano em rendimentos. Esse valor, segundo Moraes, subiu para cerca de 9%, adicionado ao desconto nas cotas.

• Shoppings

Centros comerciais de alto padrão continuam a apresentar uma boa performance, enquanto os outlets têm registrado uma performance melhor do que a do ano passado. Na visão de Moraes. esse é um dos efeitos da inflação sobre a classe média, que opta por buscar descontos. Já os shoppings voltados para o público de baixa renda, que é a parcela mais afetada pela crise na economia, continuam a sofrer com a desocupação e demanda.

Contudo, como o governo vem renovando benefícios sociais antes das eleições, Moraes acredita que o setor deve continuar a se recuperar. Atualmente, a situação dos shoppings é mais positiva do que a dos escritórios. Em média, os fundos que investem em centros comerciais estão com descontos médios de 25% em relação ao seu valor patrimonial.

• Fundos de fundos

Os FoFs sofrem duplamente na crise: tanto as cotas dos fundos que têm em carteira caem como as suas próprias cotas. Por outro lado, tendem a se recuperar mais rapidamente. "É possível esperar, no curto e médio prazo, valorização das cotas desses fundos. O segmento tem mais espaço para se recuperar", diz Moraes, da EXAME Academy

Para Cardoso, do Clube FII, os fundos de fundos estão atrativos. "Muitos têm carrego grande de fundos de escritórios. Então, se houver recuperação, mesmo que lenta, do segmento, não é exagero dizer que há possibilidade de valorização das cotas de pelo menos 50% até o final de 2022", aponta o especialista.

• Escritórios

O mercado ainda sofre com taxa de vacância alta, mas algumas regiões mais nobres, como a Faria Lima e o Itaim, em São Paulo, passam incólumes pela crise, aponta Moraes. O momento atual é um bom ponto de entrada, mas pode exigir uma análise dos ativos do fundo. "Algumas regiões de São Paulo, como a Berrini e a Marginal, sofrem com a vacância, enquanto o mercado de escritórios do Rio de Janeiro está praticamente parado há quase três anos."

Mas, como os fundos de escritórios estão com descontos de, em média, 30% do seu valor patrimonial, Moraes acredita que o desconto compensa o risco de uma demora na recuperação da ocupação no mercado secundário. Além disso, pesam positivamente os poucos lançamentos previstos para os próximos anos, diz Pereira.

• Logística

Segmento que foi muito bem na maior parte da pandemia, os fundos de galpões exigem cautela do investidor. Há muita entrega de imóveis pela frente, o que traz um risco de sobreoferta em algumas regiões.

Não há consenso de que as entregas vão gerar vacância maior porque o fenômeno do e-commerce é considerado perene. Mas não há tanta certeza de que os rendimentos continuarão a subir.

Alguns fundos apresentam 15% de desconto em relação ao seu valor patrimonial. A expectativa, pelo menos no ano que vem, é que exista demanda suficiente para absorver os novos lotes.

• Fundos de papel (CRIs)

Os fundos que investem em recebíveis imobiliários (CRIs) representaram o único segmento que ficou praticamente no zero a zero em 2021. Mas isso não significa que devem continuar no topo do ranking no ano que vem, diz Moraes. "No momento em que a inflação ceder, o rendimento desses fundos tende a diminuir", afirma.

Atualmente os fundos estão entregando retornos de mais de 1% ao mês, em alguns casos até de 1,5%, uma vez que os fluxos de seus contratos estão atrelados ao IGP-M, à taxa Selic e ao IPCA, que dispararam. Mas, segundo Cardoso, caso a Selic volte a ceder, o rendimento dos fundos pode cair para algo entre 0,5% a 0,7% ao mês.

Ainda que os rendimentos desses fundos caiam, Pereira, da Acqua-Vero, recomenda ao investidor não vender as cotas. "É um movimento natural de mercado. Boa parte fundos entrega correção monetária e é interessante tê-los na carteira para se proteger de eventuais oscilações que podem acontecer no próximo ano", aconselha.

• REITs

Os fundos imobiliários americanos podem ser uma boa forma de diversificar a carteira no exterior, especialmente na forma de fundos de índice, os ETFs. No entanto Moraes lembra que o investidor não deve esperar rendimentos semelhantes aos dos fundos brasileiros. "Eles são naturalmente ativos de menor risco lá fora e podem render um terço ou metade do que rendem os fundos no Brasil", explica o professor da EXAME Academy.

O que fazer agora

Ainda que o cenário seja mais otimista para 2022, Cardoso, do Clube FII, prevê que as eleições, marcadas pela polarização e por ora sem uma terceira via forte, devem impactar o mercado financeiro, e, por consequência, os FIIs.

O especialista acredita que seja um bom momento para comprar cotas de fundos imobiliários. Mas é necesssário que o investidor tenha obrigatoriamente um horizonte de investimento de pelo menos cinco anos para retirada dos valores. "Quem optar por prazos menores precisará contar com a sorte. Embora os FIIs estejam baratos, podem ficar ainda mais", diz.

Cardoso lembra que os valores patrimoniais dos FIIs são ajustados anualmente. Portanto, o desconto que o investidor verifica hoje pode não ser tão grande após o reajuste, que costuma acontecer no primeiro trimestre do ano. Mas, como o desconto é relevante na maioria dos segmentos, o ponto de entrada para compra, visando o longo prazo, ainda é recomendado.

Já no caso de investidores que já estão posicionados em fundos imobiliários e registraram perdas que chegam a 30% em alguns casos, Moraes aponta que não há motivos para realizar o prejuízo agora, caso não haja necessidade imediata do dinheiro.

Alem disso, ele também não vê necessidade de migração para a renda fixa se o investidor acredita que o mercado imobiliário e os ativos do fundo continuam bons e demandados. "A depreciação das cotas não está acontecendo por causa do fundamento do mercado, mas, sim, em razão de uma turbulência financeira. Os juros subiram muito e há uma preocupação com o teto dos gastos do governo. Mas esse movimento deve passar por uma acomodação."

Pereira, da Acqua-Vero, ressalta que é necessário ter cuidado na comparação dos FIIs com ativos de renda fixa. "Não se pode comparar a renda nominal bruta e esquecer da isenção de Imposto de Renda dos FIIs, que pode pesar na conta."