Patrimônio em imóveis: concreto, porém instável

*Por Sigrid Guimarães

Nestes tempos de incerteza, tenho recebido, com aflição, famílias proprietárias de imensos patrimônios em imóveis que se veem, agora, sem liquidez para pagar as contas mais básicas - uma situação realmente preocupante. Então, alguém assustado com a instabilidade dos investimentos financeiros, vem me falar em desfazer-se de suas aplicações para investir no mercado imobiliário. O resultado é que os imóveis saltaram para o topo da minha lista de temas a abordar aqui.

É claro que ter um teto sobre a cabeça é necessidade básica e uma ambição humana desde as cavernas, e é fato que livrar-se de um aluguel tende a acelerar a capacidade de poupança. Contudo, até aí, estamos falando em moradia, não em investimento.

No Brasil, as raízes do apego aos imóveis são fortes e profundas. Há apenas três décadas, o investidor nacional tinha pouquíssimos instrumentos a seu dispor e quase nenhuma confiança na moeda. A cada plano econômico, uma desvalorização monetária, um congelamento, um confisco arruinavam qualquer planejamento financeiro. A inflação galopava em tal velocidade, que calcular o ganho real de uma aplicação era tarefa complexa. Os imóveis surgiam, então, como praticamente a única saída para preservar o patrimônio. Tudo isso parece ter gerado uma grande confusão entre o que é concreto e segurança financeira. O problema é que há uma enorme diferença entre um bom imóvel e um bom investimento imobiliário.

O pré-requisito básico de qualquer bom investimento é um equilíbrio entre liquidez e rentabilidade justo e adequado aos objetivos do investidor. Quanto maior a necessidade de liquidez imediata, menos sujeito a riscos e oscilações deve ser o investimento, o que inevitavelmente implicará baixo rendimento. Quanto maior a necessidade de rendimentos, mais o investimento precisa estar exposto a riscos e oscilações e, por consequência, menos segura é a sua liquidez. O extremo da liquidez é o dinheiro se desvalorizando embaixo do colchão. O extremo da oportunidade de lucro é o investimento que vai de zero a cem de um dia para o outro e pode ir para qualquer lugar no dia seguinte. Em algum ponto do caminho entre os dois extremos está o equilíbrio excelente para as necessidades de cada investidor

Pois bem, o raciocínio tradicional sobre imóveis pode ser resumido à afirmação familiar: “Eu compro, vivo da renda dos aluguéis e, qualquer coisa, vendo”. Parece mesmo um negócio da China, mas vejamos o que é realmente possível saber sobre o comportamento dos imóveis.

Na internet, uma plataforma anuncia com orgulho o prazo médio da venda dos imóveis que ela negocia, muito inferior à média do mercado: “apenas 7,5 meses”. Não estão errados. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, o período médio entre a oferta e a efetiva venda de imóveis no Brasil era de cerca de 14 meses em 2021. A principal razão para a demora da venda é o tempo que se leva para ajustar o preço pretendido pelo vendedor à disposição de pagar dos potenciais compradores. Em resumo, os imóveis são pouco líquidos e seus preços oscilam. Mas quanto?

Bem, diferente do que ocorre com as ações, não há uma tabela de cotações que indique a variação do preço de mercado de cada imóvel. Enquanto isso, milhões de imóveis, cada qual com uma situação particular, são ofertados. Todos os dias, várias dezenas saem da lista, e outros entram. O desempenho de cada qual não varia apenas conforme a categoria, a metragem, a qualidade da construção, o bairro, a rua, o quarteirão. O 701 e o 702 do mesmíssimo prédio são vendidos por preços diferentes, a velocidades diferentes, por razões tão específicas quanto a urgência do vendedor, o ângulo da vista, os armários ou uma determinada característica do comprador. E o proprietário do 701 possivelmente não faz a mínima ideia do que se passa no 702, e vice-versa. Se você acha difícil selecionar um bom investimento na bolsa, o que dizer de um investimento imobiliário?

Quanto à possibilidade de rentabilizar o imóvel com a locação, ela é comparável aos dividendos de ações preferenciais. No entanto, se uma empresa não distribui dividendos, apenas se deixa de receber a renda esperada. Já se um imóvel é desocupado ou, pior, o inquilino se torna inadimplente, o proprietário não só perde a renda como tem de absorver despesas de condomínio, IPTU e conservação, justamente no momento em que a sua receita é reduzida. Se não contar com uma reserva líquida para cobrir seus gastos, o que resta é aceitar o preço do mercado em baixa e vender para pagar as contas – o que já vimos não acontece do dia para a noite. A principal diferença entre isso e realizar um prejuízo na bolsa é que você pode se desfazer das ações bem mais rápido e na medida da sua necessidade, ganhando tempo para aguardar a valorização do estoque remanescente.

Não digo que seja impossível fazer bons negócios com imóveis. O que certamente não faz sentido é recorrer a eles como se fossem um mítico oásis de segurança, muito menos acreditar que dispensem uma reserva líquida suficiente para aguardar com tranquilidade o momento oportuno para a liquidação. Sem isso, a aposta em imóveis pode ser arriscada. Sobretudo, vale lembrar, hoje e sempre, que a regra de ouro dos investimentos patrimoniais é a diversificação – e essa é a melhor proteção contra as crises.

*Sigrid Guimarães é sócia e CEO da Alocc Gestão Patrimonial

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