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Os fundos imobiliários (FIIs) estão voltando ao radar dos investidores com a aproximação do ciclo de corte de juros. O IFIX, índice de referência para o mercado, subiu quase 10% no primeiro semestre do ano e alcançou o maior nível desde janeiro de 2020. A alta foi maior que a do Ibovespa, que avançou 7,6% no mesmo período. 

A recuperação aos patamares pré-pandemia acompanha um movimento de antecipação, com investidores correndo de volta para os FIIs antes que o Banco Central comece a cortar a taxa Selic – a expectativa é de uma redução já na reunião de agosto.

O quadro positivo ainda tem muito espaço para crescer ao longo do ano, na visão de Maximo Lima, fundador e CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), gestora especializada no mercado de real estate com R$ 12 bilhões sob gestão – R$ 5 bilhões apenas em FIIs. 

“A tendência que vejo para os próximos seis a oito meses é de apreciação bastante acentuada dos [preços dos] papéis do setor”, afirmou o gestor em entrevista à EXAME Invest.

Lima vê maior potencial de alta nos fundos de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis. Mais associados ao ciclo econômico, esses FIIs eram os de pior performance nos meses de juros altos, e agora estão puxando a recuperação do setor.

“Os fundos de tijolo apanharam muito. Naquele momento, comparado com o CDI, o ativo não parecia um bom investimento, mas o ativo imobiliário tem uma vida longa”, defendeu. Entre os segmentos, as principais apostas da HSI são os setores de shoppings e logística. Veja abaixo a entrevista completa:

Os fundos imobiliários tiveram uma recuperação neste primeiro semestre, com o IFIX, índice referência para o mercado, subindo quase 10% no período. O que motivou a retomada?

Maximo Lima: Por incrível que pareça, não tem muito a ver com o mercado imobiliário e sim com a Selic. Existe uma antecipação do movimento de queda de juros, então os investidores começam a se movimentar e voltar a olhar para esse produto. Outro ponto é a performance dos ativos em si. O segmento de logística está indo relativamente bem, e o de shoppings tem performado superbem com as vendas ainda em alta. No geral, a economia está um pouco melhor.

A recuperação tem sido mais intensa para os chamados ‘fundos de tijolo’, aqueles que investem diretamente em imóveis. Qual é a explicação por trás disso? 

Os FIIs de tijolo apanharam muito, estavam sendo precificados pela foto, e não pelo filme. Naquele momento, comparado com o CDI, esses fundos não pareciam um bom investimento, mas o ativo imobiliário tem uma vida longa. Havia uma distorção de como as coisas estavam sendo comparadas, um descompasso entre o mercado privado e o de papéis listados. O proprietário de um ativo não listado não venderia pelo preço negociado de um listado – isso acontece temporariamente porque a bolsa é bem mais volátil.

E os fundos de papel, como ficam nesse cenário?

Para os fundos de papel, é necessário olhar a composição da carteira de cada um. Aqueles com maior posição em inflação vão ficar de lado por conta do movimento deflacionário. Quem conseguiu travar a taxa pode ter uma valorização maior. Mas acredito que a alta vai ser mais forte realmente nos FIIs de tijolo por uma tendência de recuperação.

E com a perspectiva de início do ciclo de corte de juros, qual a expectativa para o desempenho dos FIIs para os próximos meses?

A tendência que vejo para os próximos seis a oito meses é de apreciação bastante acentuada desses papéis. Outra coisa que esperamos é muitas operações subsequentes (follow-ons). E isso por razões diferentes: vão ter fundos buscando oportunidades e outros desesperados para captar e pagar dívidas. É algo que o investidor deve ficar atento. Os produtos que performaram bem no passado vão ser mais procurados.

Dentro dos fundos de tijolo, quais segmentos têm maior potencial nesse cenário?

Acredito que o mercado de varejo e de shoppings deve continuar avançando. O desemprego ainda está relativamente baixo, então é um segmento que vem performando melhor que a pandemia. E o outro setor interessante é o de logística. Nem todos os galpões são iguais, mas quem tem portfólio bem localizado tende a ter vacância baixa e há espaço para crescimento do aluguel. 

E o segmento de escritórios, está ficando para trás?

É algo que está relacionado ao portfólio. Em São Paulo, um fundo montado em Itaim Bibi e Faria Lima [centro financeiro de São Paulo] vai bem porque a vacância é muito baixa, de menos de 5%, e não tem estoque novo. Já um fundo que tenha a região do Morumbi perto da Avenida Doutor Chucri Zaidan tem vacância alta e novas construções estão subindo, o que pode enfraquecer o preço do aluguel.

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