Sobram imóveis na avenida Paulista

Um dos principais cartões postais da cidade de São Paulo, a avenida Paulista não exerce no mundo dos negócios o mesmo fascínio despertado entre turistas e jovens. A região é o maior polo da cultura paulistana e possui excelente infraestrutura, várias estações de metrô e ligações de ônibus para praticamente todo o município. Mesmo assim, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na avenida alcança 12%, segundo pesquisa da consultoria Colliers, especializada em imóveis. O percentual de escritórios sem inquilino na região não é apenas bem superior à média de 2,8% da cidade como também é a maior de São Paulo.

A vice-presidente da Colliers no Brasil, Sandra Ralston, afirma, no entanto, que muito em breve a situação deve começar a se normalizar. Em primeiro lugar, o aquecimento da economia tem feito a demanda por escritórios de alto padrão crescer mais rápido que a oferta em praticamente toda a cidade. Como o boom imobiliário não foi antecipado pelas empresas do setor, que precisam de cerca de três anos para o desenvolvimento de um projeto de alto padrão numa cidade como São Paulo, a tendência de médio prazo é que os espaços ainda vazios sejam ocupados e que os preços dos aluguéis continuem sob pressão.

Uma peculiaridade do mercado também gera a expectativa de que o percentual de vacância na avenida Paulista diminua em breve. A região abriga dezenas de grandes edifícios, mas a maioria é de salinhas comerciais voltadas para profissionais liberais ou pequenas empresas. Todo o estoque de prédios de alto padrão não chega a 100.000 metros quadrados. Como dois edifícios inaugurados recentemente (o Paulista 500 e o Platinum) tiveram uma absorção no mercado mais lenta que o esperado, a taxa de vacância na avenida foi inflada de uma forma que não deve se sustentar no longo prazo.

Um dos fatores que impediu a rápida ocupação desses dois edifícios foi o preço. Inaugurado em 2008, o Paulista 500 chegou a ser oferecido a interessados na locação por 140 reais mensais por metro quadrado. O valor está bem acima da média da região da Paulista (102,50 reais) e praticamente só é viável na cidade de São Paulo se cobrado em pontos disputadíssimos das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Tanto que os proprietários do Paulista 500 aceitaram que o preço estava mal-calibrado e já fecham contratos de aluguel por algo mais próximo a 110 reais o metro.

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Fim da sangria

Assim como no passado a avenida Paulista atraiu empresas e bancos que anteriormente estavam concentrados na região central da cidade, nas últimas duas décadas foram as avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Luiz Carlos Berrini e Roque Petroni que se tornaram os principais centros de atração de empresas. Durante muitos anos, esses polos de crescimento tiraram inquilinos da própria Paulista. Muitas empresas do setor financeiro deixaram a avenida mais conhecida do Brasil rumo à região da Faria Lima, onde hoje se cobra o aluguel mais caro da cidade. Empresas de bens de consumo ou industriais decidiram fugir para a Berrini e a Roque Petroni, atraídas por uma boa localização, infraestrutura completa de telecomunicações, proximidade do aeroporto de Congonhas e aluguéis bem mais em conta.

A concorrência dessas regiões fez a avenida Paulista perder importância como centro de negócios, mas a sangria já foi atada, na avaliação de Sandra Ralston, da Colliers. Alguns bancos como o Citibank, o Safra e o Daycoval decidiram permanecer na avenida - apesar de outros deles, como o BicBanco e o Banco Real, recentemente terem deixado a região. A Paulista também continua a atrair empresas de serviços, escritórios de advocacia, corretoras e seguradoras de médio e grande porte, que costumam alugar escritórios de 500 a 1.500 metros quadrados.

Para uma empresa, a principal vantagem de se instalar na avenida é a visibilidade. Mesmo com a lei Cidade Limpa em vigência, ter o logotipo na Paulista, ainda que exposto de uma maneira discreta, permite um reforço da marca juntos às milhões de pessoas que passam por ali todos os meses. Em alguns casos específicos, a localização geográfica da Paulista também ajuda. Escritórios de advocacia, por exemplo, podem ficar próximos aos tribunais do Centro. Já os moradores do bairro dos Jardins chegam ao trabalho após poucos minutos dirigindo.

Quem gosta mesmo de estar na Paulista são os funcionários das empresas que ali se instalam. A facilidade de acesso por meio de transporte público é uma grande vantagem - ainda que aqueles que não abrem mão do carro sejam penalizados com mensalidades de estacionamento que chegam a 300 reais. A avenida também abriga áreas de lazer como o parque Trianon, centros de compras como o shopping Paulista, importantes espaços culturais como o Masp, dezenas de salas de cinema e os bares da rua Augusta. Outra vantagem para os funcionários de empresas são as opções de restaurantes. Ainda que não sejam baratos, há dezenas de opções para almoço na região. Não é à toa que a avenida continue a ser o local predileto de turistas em São Paulo - principalmente os estrangeiros.

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São por esses motivos que a avenida Paulista continua a ser interessante para construtoras e incorporadoras. Ainda que o centro financeiro tenha rumado ao oeste, a região ainda tem o terceiro aluguel mais caro de São Paulo. Um dos melhores prédios inaugurados recentemente na avenida é o Santa Catarina. O edifício foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o mesmo que desenhou os hotéis Renaissance e Unique na cidade. Localizado em frente à estação Brigadeiro do metrô, o prédio espelhado abriga a sede da Copersucar, a maior cooperativa brasileira de açúcar e álcool. Outro importante investimento na região foi o edifício Comendador Yerchanik Kissajikian - também chamado de CYK. Inaugurado em 2009, o prédio abriga a sede da Petrobras em São Paulo.

Próximos lançamentos

A verdade é que os futuros lançamentos imobiliários na avenida Paulista só não serão mais numerosos devido à falta de terrenos. O projeto mais ambicioso a ser inaugurado nos próximos anos é o da torre Matarazzo, um prédio de alto padrão que deve ser construído no mesmo terreno que durante muito tempo abrigou a mansão do industrial Francisco Matarazzo, o maior empresário brasileiro no início do século XX. Comprado pelas incorporadoras Cyrela Commercial Properties (CCP) e Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) em 2007 por 125 milhões de reais, o terreno foi durante muitos anos alvo de disputa entre a família Matarazzo e a Prefeitura de São Paulo. O antigo casarão chegou a ser tombado, mas na década de 90 parte de sua estrutura desabou - suspeita-se que tenha sido demolido de propósito para que o terreno pudesse ser vendido. O que sobrou foi posto no chão em 1996 para que a área pudesse ser transformada em um estacionamento.

A CCP e a CCDI ainda não fecharam todos os detalhes do projeto que será erguido no local até 2014. Como nem todas as licenças de construção foram aprovadas, algumas mudanças ainda podem ser necessárias. Mas as empresas não escondem o plano de construir ali a melhor torre de escritórios da avenida Paulista, além de um shopping center. O projeto é assinado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini, responsável por alguns dos melhores edifícios corporativos da cidade, como o Eldorado Business Tower e o Rochaverá Corporate Towers. O empreendimento já ganhou a pré-certificação LEED C&S, que é o selo verde de maior reconhecimento internacional para edifícios.

Outro projeto polêmico em construção na avenida é o Paulista Corporate. O edifício já está sendo construído, mas o Ministério Público Federal tenta embargar a obra porque considera que ela afeta a paisagem no entorno do Masp. A incorporadora Gafisa, responsável pelo projeto, diz que possui todas as licenças exigidas por lei e que a Justiça negou o pedido de liminar apresentado pela Procuradoria, mas ainda não há uma decisão definitiva. A construção do prédio de 70 metros - altura máxima permitida na região - continua a todo vapor e tem previsão de ser concluída em novembro de 2011.

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Como novas construções na região serão sempre polêmicas, especialistas acreditam que as maiores oportunidades para lançamentos na avenida Paulista serão de "retrofit" - ou reformas completas realizadas para deixar prédios antigos num padrão próximo do exigido atualmente pelo mercado. Em 2011, por exemplo, a WTorre deve concluir a reforma do antigo esqueleto do prédio da Cesp, que pegou fogo em 1987 e foi comprado recentemente pela construtora. Pelo terreno de 21.000 metros quadrados que também abriga o shopping Center 3, a WTorre pagou 91 milhões de reais. A empresa já anunciou que pretende revender o prédio de 18 andares e 400 vagas de estacionamento totalmente remodelado por um valor bastante superior.

Sandra Ralston, da Colliers, alerta que fazer "retrofit" de um prédio nunca é trivial. Ao contrário do que acontece no Rio de Janeiro, onde as empresas têm poucas opções e aceitam alugar um edifício antigo que passou por uma completa reformulação, em São Paulo a maioria dos locatários prefere prédios modernos, que não possuem inconvenientes como uma grande quantidade de colunas ou poucas vagas de estacionamento. Outra dificuldade para uma incorporadora atuar no segmento de "retrofit" é conseguir chegar a um acordo com todos os proprietários para a aquisição de um edifício inteiro. Em muitas propriedades, também há problemas judiciais envolvendo o espólio do imóvel. "É a falta de terrenos que obrigará os incorporadores a achar soluções para esse tipo de problema", diz.

O atual preço dos aluguéis é um grande incentivo para as empresas do setor arregaçarem as mangas. Imóveis de alto padrão na avenida Faria Lima têm sido alugados por 180 reais o metro quadrado. Nas torres de escritórios em construção na esquina da avenida Juscelino Kubitschek com a marginal Pinheiros, compradas pelo banco BTG Pactual da WTorre, o aluguel pedido já alcança 240 reais - o maior do Brasil. Os preços são tão convidativos para os empreendedores do setor imobiliário que a Colliers teme que edifícios demais sejam lançados nos próximos anos, gerando uma situação de super oferta. Enquanto a economia continuar em forte expansão, no entanto, o mais razoável é que a cidade permaneça com poucos espaços vazios e aluguéis em escalada.