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Os preços de venda dos imóveis nos leilões da Caixa em 20 cidades

Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.

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Fundos imobiliários (style-photography/Thinkstock)

Fundos imobiliários (style-photography/Thinkstock)

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Marília Almeida

Publicado em 29 de maio de 2017 às, 05h00.

Última atualização em 29 de maio de 2017 às, 09h07.

São Paulo - O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. "Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel", diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale

A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

CIDADE% DO TIPO DE IMÓVEISMÉDIA DE DESCONTOMÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$)MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$)
Belo Horizonte-17,53%288.469238.015
Apartamento70%-17,92%249.095203.197
Casa22%-20,69%390.344316.623
Brasilia-24,37%313.271234.912
Apartamento64%-20,69%282.652223.172
Casa27%-31,08%395.667274.788
Campinas-19,50%281.184241.774
Apartamento67%-24,25%243.775195.361
Casa33%-10,00%356.000334.600
Contagem-17,75%198.188160.822
Apartamento74%-15,41%168.899142.624
Casa20%-21,36%292.366226.693
Curitiba-15,27%379.215316.275
Apartamento55%-19,08%238.958194.087
Casa34%-9,68%443.043369.178
Florianópolis-19,45%762.807677.127
Apartamento64%-22,22%492.033388.977
Casa14%-31,15%363.500242.245
Fortaleza-22,22%282.829221.089
Apartamento36%-21,01%209.307164.835
Casa64%-22,90%323.914252.525
Goiânia-28,21%193.785148.693
Apartamento42%-22,41%192.288150.110
Casa56%-31,93%192.811147.960
Niterói-36,77%302.194198.307
Apartamento44%-22,25%301.522228.615
Casa56%-48,38%302.731174.061
Porto Alegre-29,81%271.247199.058
Apartamento78%-31,78%221.686160.782
Casa18%-22,28%503.236377.287
Recife-18,17%387.248313.767
Apartamento92%-18,00%311.221253.306
Casa8%-20,00%1.223.542978.834
Rio de Janeiro-30,24%300.866221.627
Apartamento68%-28,07%259.855192.633
Casa26%-35,14%382.842275.712
Salvador-29,99%163.362119.624
Apartamento71%-28,28%176.695131.551
Casa23%-37,37%138.16093.733
Santo André-15,13%786.261637.814
Apartamento39%-13,51%342.843295.173
Casa50%-14,20%525.298460.622
Santos-25,00%365.279280.643
Apartamento83%-28,00%363.435269.361
Casa17%-10,00%374.500337.050
São Bernardo do Campo-6,25%306.487286.339
Apartamento69%-6,36%233.071218.175
Casa19%-10,00%528.333475.500
São Caetano do Sul-5,00%438.543425.689
Apartamento50%-10,00%257.086231.377
Casa50%0,00%620.000620.000
São Paulo-13,75%376.755320.464
Apartamento50%-12,19%306.628259.090
Casa46%-15,01%428.600367.443
Vila Velha-18,57%403.419357.290
Apartamento38%-10,00%302.799258.999
Casa15%-13,18%1.338.7231.270.060
Vitória-20,00%166.105132.884
Apartamento100%-20,00%166.105132.884

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. "Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades".

A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.

A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.

Compra exige paciência e assessoria

Os leilões de imóveis não são para qualquer um. "Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado", diz Prata.

Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. "Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.

Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.

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