Os fundos imobiliários mais e menos rentáveis em 10 anos do IFIX
Entenda quais os fatores que explicam a alta ou a baixa rentabilidade dos ativos nos 10 anos do índice de desempenho dos fundos imobiliários
Marília Almeida
Publicado em 27 de janeiro de 2021 às 09h14.
Última atualização em 28 de janeiro de 2021 às 17h05.
Neste mês de janeiro, o IFIX, principal indicador do desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, completou 10 anos. Levantamento da EXAME Research , com base em dados da Economatica, mostra quais foram os fundos mais e menos rentáveis nesta década.
O levantamento considera o retorno total da aplicação, ou seja, a valorização ou desvalorização das cotas mais os rendimentos no período, e tomou como base a variação das cotações de 1º de janeiro de 2011 até 22 de janeiro de 2021.
É importante ressaltar que a amostra é composta por apenas 34 fundos, naturalmente os FIIs que têm 10 anos ou mais de existência. Dessa forma, é possível comparar as rentabilidades durante todo o período. Atualmente, são mais de 300 fundos listados na B3, mas a maioria foi criada nos últimos dois anos.
Veja abaixo os resultados do levantamento:
Os 10 FIIs mais rentáveis em 10 anos
Nome | Início da série | Código | Retorno total | Segmento |
Max Retail | 15/07/2010 | MAXR11 | 406% | Varejo |
Campus Faria Lima | 04/08/2010 | FCFL11 | 369% | Educacional |
CSHG Prime Offices | 01/12/2010 | HGPO11 | 365% | Lajes Comerciais |
Parque Dom Pedro Shopping | 17/12/2009 | PQDP11 | 363% | Shoppings |
Caixa CEDAE | 09/03/2010 | CXCE11B | 354% | Lajes Comerciais |
Anhanguera Educacional | 05/02/2010 | FAED11 | 287% | Educacional |
RB Capital Renda I | 18/12/2009 | FIIP11B | 281% | Logística |
Continental Square Faria Lima | 30/08/2004 | FLMA11 | 277% | Lajes Comerciais |
Hospital da Criança | 23/11/2005 | HCRI11 | 270% | Hospitais |
Grand Plaza Shopping | 27/05/2004 | ABCP11 | 268% | Shoppings |
Os 10 FIIs menos rentáveis em 10 anos
Nome | Início da série | Código | Retorno total | Segmento |
Rio Bravo Renda Corporativa | 22/12/2003 | RCRB11 | 144% | Lajes Comerciais |
Hotel Maxinvest | 18/12/2007 | HTMX11 | 143% | Hotéis |
Projeto Água Branca | 04/06/2007 | FPAB11 | 128% | Lajes Comerciais |
Europar | 17/01/2003 | EURO11 | 126% | Logística |
Torre Norte | 12/08/2005 | TRNT11 | 82% | Lajes Comerciais |
Edifício Almirante Barroso | 08/08/2005 | FAMB11B | 30% | Lajes Comerciais |
Torre Almirante | 08/08/2005 | ALMI11 | 21% | Lajes Comerciais |
West Plaza | 05/11/2008 | WPLZ11 | 13% | Shoppings |
Presidente Vargas | 30/04/2010 | PRSV11 | -29% | Lajes Comerciais |
Panamby | 31/01/2003 | PABY11 | -94% | Desenv. Residencial |
No período, o IFIX registrou retorno de 187%, segundo relatório produzido por Felipe Vaz, analista do Santander, sobre os 10 anos do índice. A forte queda da Selic, do patamar de 14,25% em 2016 para 2% ao ano, ajuda a explicar a valorização.
A média anual do retorno total do índice ficou em 10,5% no período, enquanto a média anual de rendimentos distribuídos pelos fundos foi de 8,3%; Ou seja, quase 80% do retorno do IFIX se deu por meio dos rendimentos distribuídos.
Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy e especialista em fundos imobiliários, pondera que naturalmente os fundos antigos irão registrar maiores valorizações. "Os rendimentos que compõem a rentabilidade se acumulam ao longo do tempo. Dificilmente um fundo mais novo irá ser mais rentável que um fundo antigo."
Na lista dos mais rentáveis se destaca o Max Retail, que lucra com aluguel a grandes redes varejistas, como Americanas, em diversos estados do país; e o Campus Faria Lima, que tem contrato atípico de 20 anos com a instituição educacional Ibmec, o que gera dividendos constantes.
Entre os menos rentáveis é possível observar um padrão. Dos 10 fundos, pelo menos sete têm apenas um ativo ou dois, seja um projeto ou imóvel construído. O desempenho ruim também está relacionado com a distribuição de dividendos, analisa Moraes.
"Alguns projetos não saíram do papel, como é o caso do fundo Panamby, daí a rentabilidade negativa. Já outros podem ter sido afetados por uma vacância prolongada, que interrompeu a distribuição de dividendos ao longo dos anos analisados."
10 anos do IFIX em números
O relatório divulgado pelo Santander analisa a evolução do índice e do investimento em pontos como rentabilidade, risco-retorno, segmentação e valor de mercado.
Veja abaixo os principais gráficos e conclusões do documento:
Rentabilidade
No período, o desempenho do IFIX ficou em segundo lugar dentre os índices de renda variável no período, perdendo apenas para o dólar (211,9%) e ganhando do Ibovespa (71,9%) e do IMOB, o Índice Imobiliário da B3 (1,5%). O desempenho também superou o do CDI nos 10 anos analisados, de 138,3%.
O IFIX, contudo, perde em rendimento para o índice de renda fixa atrelado à inflação IMA-B, calculado pela Anbima. Mas a perspectiva, diz Moraes, é que os FIIs ocupem o lugar dos títulos indexados à inflação.
Isso porque estamos considerando um período no qual os juros chegaram a 14,25%. Daqui para a frente, é esperado que os juros fiquem mais acomodados, na casa de um dígito, o que deve minguar o rendimento desses investimentos, cuja rentabilidade é composta por juros mais o índice de preços.
Risco retorno
O relatório de Felipe Vaz também aponta que os fundos que compõem o IFIX apresentaram uma volatilidade anual de 8,6% no período, o equivalente a 1/3 da oscilação observada no Ibovespa e 28% da observada no IMOB.
Ou seja, a chance de que o investidor venda sua cota com desvalorização é menor do que a de uma ação, ao mesmo tempo em que o retorno dos fundos se assemelha aos de ações. O que explica a menor volatilidade, explica Moraes, é o rendimento constante e previsível distribuído pelos fundos.
Correlação com outros índices
No caso do Ibovespa, a correlação com o IFIX ficou em 0,38. A correlação dos retornos do IFIX frente ao IMOB foi de 0,40. Com relação ao dólar, o IFIX teve uma correlação negativa de 0,24.
Já no comparativo com índices de renda fixa (atrelados ao CDI, IPCA+ ou prefixados), os retornos totais do IFIX também se mostraram com baixa correlação positiva, e em nenhum dos casos o coeficiente foi superior a 0,40. A análise reforça que a inclusão de FIIs nos portfólios pode ajudar a diversificar a carteira.
Quanto mais perto de 1, mais positivamente correlacionados os ativos estão entre si. Por outro lado, quanto mais perto de -1, dizemos que as variáveis são correlacionadas de forma inversamente proporcional.
Valor de mercado
Em seus 10 anos de existência, o valor de mercado do IFIX subiu de 7,8 bilhões de reais para os atuais 84 bilhões de reais. Desde 2015 essa valorização é contínua. Já o número de FIIs listados no IFIX subiu de 50 para 81 ao final de 2020.
Segmentação
Quando o IFIX foi lançado, era concentrado em FIIs de escritórios (principalmente os monoativos) e de shoppings e varejo, que tinham peso no índice de 61% e 16%, respectivamente. Atualmente, o IFIX é mais diversificado e com FIIs de perfil mais ativo de gestão.
O maior segmento é o de fundos de CRIs, que têm peso de 29% na composição geral do índice, seguidos pelos FIIs Híbridos, que atuam em dois ou mais segmentos, e os FIIs do segmento logístico e industrial, com participação de 19%.