São Paulo – Comprar um imóvel na planta tem a vantagem de ser, normalmente, mais barato do que comprar um imóvel pronto. Porém, quando ocorrem atrasos nas obras – que não são nada incomuns – as dores de cabeça podem ser grandes. Algumas cobranças pegam os compradores de surpresa e costumam ser consideradas pouco claras e até indevidas pela Justiça.

Veja a seguir três tipos de cobrança que podem ocorrer em caso de atrasos nas obras e que, segundo o advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai, podem ser questionadas na Justiça:

Juros e multa sobre valores devidos apenas após a entrega do imóvel

Quando se financia um imóvel a planta, costuma-se pagar 30% do valor diretamente à construtora, parceladamente segundo o contrato. O restante é financiado após a entrega do imóvel. Tão logo a obra termina, resta a parcela referente ao valor que será financiado, e pode também ainda haver parcelas referentes à quantia que deve ser paga diretamente à construtora.

Se a obra atrasar, o comprador pode não conseguir arcar com as despesas. Primeiro porque, sem o “Habite-se”, ele não conseguirá financiar o imóvel ou usar os recursos do FGTS. Segundo que as parcelas do montante devido à construtora não poderão ser incluídas em um possível financiamento, e continuariam a ser corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma exceder os juros de um financiamento e a Taxa Referencial (TR), que é o índice de correção deste tipo de linha de crédito.

Caso o comprador não tenha como pagar sem a possibilidade de um financiamento ou de usar o FGTS, pode acontecer de a construtora querer cobrar juros e multa sobre os valores devidos, como se eles estivessem em atraso. Isto porque as parcelas começam a vencer, mas a obra ainda não está pronta, não havendo vinculação entre a conclusão do imóvel e as datas de pagamento.

Recentemente houve casos de processos contra a construtora Tecnisa em função de discussões em torno desta cobrança. Os consumidores questionam o suposto “atraso”, alegando que quem não cumpriu com o combinado foi a construtora.

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Juros e multa sobre a parcela das chaves

“Parcela das chaves” é o nome comumente dado quando a última parcela a ser paga à construtora está prevista para a data para a qual está prevista, inicialmente, a entrega das chaves. O problema é que, no contrato, o pagamento desta parcela não está claramente condicionado à entrega do imóvel, sendo cobrada mesmo que as obras atrasem.

“A parcela das chaves costuma ser o último pagamento feito para a construtora. Muita gente acha que vai conseguir incluí-la no financiamento, e isso às vezes é prometido pelos corretores. Mas ela será cobrada mesmo que as chaves não tenham sido entregues e não seja possível financiar ainda, por falta do ‘Habite-se’”, explica Marcelo Tapai.

Se o comprador for pego de surpresa, acreditando que só seria cobrado quando o imóvel fosse efetivamente entregue, pode ser que ele não tenha como pagar essa parcela, ficando sujeito à cobrança de juros e multa. Para Marcelo Tapai, precisa estar claro para o comprador que a parcela vence naquela determinada data e não quando do evento da entrega das chaves.

Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SAT ou AT)

Segundo Tapai, pode ocorrer uma cobrança de 0,88% do valor do imóvel a título de análise de documento, cadastro e assessoria jurídica no momento da compra, mas essa prática seria ilegal. "Isso já está decidido por todos os tribunais. Quem tem que arcar com os custos administrativos é a empresa, não o cliente, assim como é ilegal cobrar corretagem do comprador”, diz Tapai, que propõe que essas cobranças, quando existirem, sejam questionadas.

Ele dá um exemplo hipotético: suponha um imóvel de 300.000 reais, em que a construtora cobra 315.000 reais, com entrada de 25.000 reais. Depois o comprador vê no contrato que o valor do imóvel era, de fato, de 300.000 reais, e que os 15.000 cobrados a mais eram, na realidade, corretagem e outras despesas cobradas dissimuladamente. Nesse caso, sua entrada foi, de fato, de apenas 10.000 reais.