Os custos que você não pode esquecer ao comprar um imóvel

São Paulo – Um dos maiores erros ao comprar um apartamento na planta ocorre quando não se contabilizam os custos do acabamento do imóvel. Segundo especialistas, desconsiderando os móveis, os custos com pisos, iluminação, aquecedores, armários e outros itens que precisam estar no apartamento pelo menos para que seja possível morar nele chegam a custar, no mínimo, 20% do valor do imóvel.

Por ser um custo significativo, é importante contemplar este gasto no orçamento junto ao valor do imóvel para evitar imprevistos. Segundo Guilherme Torres, sócio-fundador do escritório de arquitetura Studio Guilherme Torres, os custos com acabamento muitas vezes não são planejados e jamais são comentados pelo vendedor na hora da compra. “Fora as parcelas, essa é a primeira questão que as pessoas deveriam pensar. Acontece que elas olham o apartamento decorado, que tem um acabamento que chega a custar 70% do valor do imóvel, e imaginam um apartamento que é completamente incompatível com o que vai ser entregue. E os vendedores jamais falam sobre os custos do acabamento”, afirma.

Segundo Torres, 10% dos custos do acabamento seriam para o que ele chama de “kit básico” que são os itens essenciais para que o morador consiga viver no apartamento ou na casa, como com aquecimento, chuveiros, box, lâmpadas, lustres, pisos e assento da bacia sanitária.

O vice-presidente de tecnologia e qualidade do Secovi-SP e diretor técnico da Construtora Tarjab, Carlos Borges, concorda que o ideal seria planejar um gasto de, no mínimo, 20% do valor do imóvel com o acabamento, sem considerar os móveis. “Um apartamento de três dormitórios já pode ter um custo de acabamento ainda maior do que 20%, eu diria que chega até a 50%. Contando com os móveis, o acabamento pode chegar a custar quase o valor do imóvel”, diz.

Com os custos do acabamento, às vezes o desconto de um imóvel comprado na planta em relação a um imóvel pronto, já acabado, pode não compensar. Por isso, na hora de pesar qual imóvel vale mais a pena em termos de valores, é fundamental considerar estes gastos que vão além do valor do imóvel.

Torres lembra ainda que mesmo quem está comprando o imóvel como investimento, com o objetivo de alugá-lo, deve pensar no acabamento. “Você não consegue alugar um apartamento sem os itens funcionais do acabamento", comenta.

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O que as construtoras já costumam entregar

De acordo com Carlos Borges, não existe uma lei que determina quais são os itens do acabamento que as construtoras são obrigadas a entregar junto ao apartamento, mas existe um certo padrão no mercado em relação a isso. “A maioria das construtoras entrega o básico, como portas, fechaduras, pinturas, esquadrias de alumínio, mas já não costuma entregar pisos em alguns cômodos e o aquecedor”, afirma.

De forma geral, ele explica que toda a parte do acabamento mais complexa, como com pequenas obras que envolvam o uso de cimento e argamassa, são de responsabilidade das construtoras, e a parte do acabamento considerada mais simples, como piso laminado, e outros itens facilmente aplicados são de responsabilidade do consumidor. “Não há uma regra, mas há um bom senso. Não é razoável que um apartamento não tenha janela, por exemplo”, diz.

Ele explica que isto também pode variar de acordo com o estado. Segundo ele, em São Paulo, por exemplo, é comum que sejam entregues apenas os pisos dos banheiros, da cozinha e da área de serviço, mas não o piso das áreas secas, como salas e quartos. Já no Paraná, as construtoras não costumam entregar o tampo de granito da pia da cozinha. "Nos estados do Rio de Janeiro para o norte, as venezianas da janela são entregues, enquanto nos estados ao Sul do Rio não. Nós percebemos no mercado um enxugamento cada vez maior do acabamento entregue pela construtora, e um aumento de itens vendidos como opcionais”, afirma.

Como o que é entregue pode variar de acordo com o estado e na falta de regulamentação, a orientação de Borges é que os compradores sempre verifiquem o memorial descritivo do apartamento para avaliar se o que a construtora se compromete a entregar está dentro do que o mercado oferece. “Se houver dúvidas, o comprador pode fazer uma pesquisa com outras construtoras para checar se o acabamento que consta no memorial está destoando. Se estiver, será que mesmo assim vale a pena o esforço pelo preço mais baixo?”, questiona.

Que itens considerar no planejamento

O arquiteto Décio Navarro, dono do escritório Arquitetura de Ideias, explica que toda a parte do acabamento que mexe com a estrutura do apartamento e que é essencial para viver no imóvel deve ter prioridade no orçamento. “Você pode mudar sem ter onde colocar sua roupa,  mas não pode mudar sem uma boa bancada na cozinha, sem o porcelanato, como pisos e azulejos, e sem aquilo que mexe com a base do apartamento, como um closet ou uma banheira de hidromassagem”, afirma.

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Isto é, pisos, azulejos nas paredes, janelas da área de serviço (que podem não ser entregues por algumas construtoras), os assentos dos vasos sanitários, o aquecedor, chuveiros, box, lâmpadas e spots (estrutura que envolve a lâmpada). São exatamente estes itens que já correspondem a 20% dos gastos, conforme os especialistas indicaram.

Em seguida, segundo Navarro, entrariam na lista de prioridades a marcenaria e possíveis mudanças estruturais que o comprador queira fazer. “A marcenaria em um apartamento de 100 metros quadrados pode chegar a custar 20% do valor do apartamento. E as mudanças na base do apartamento devem ser priorizadas, uma vez que a marcenaria pode ser feita em partes”, afirma.

Os itens que têm efeito estético ou que apenas trazem mais conforto, mas não são essenciais, devem ficar no fim da lista: ar condicionado, vidros para fechar a varanda, cortinas e móveis. Este grupo de itens pode ter um custo muito variado, chegando a 50% do valor do imóvel ou mais, dependendo do padrão do acabamento.

Guilherme Torres acrescenta que é muito importante pensar em todos os itens do acabamento considerando os custos com o serviço. “Erroneamente as pessoas só fazem cotação do produto e não do serviço. Esse é o primeiro susto com os custos de acabamento, porque o valor do serviço frequentemente ultrapassa valor do item adquirido”, diz.

No site Casa.com é possível consultar os valores médios de 173 itens de construção e quanto eles custam em cada loja pesquisada.

Por fim, Decio Navarro acrescenta que consultar profissionais para planejar o acabamento do imóvel em muitos casos pode sair mais barato do que realizar o projeto por conta própria. Na Arquitetura de Ideias, o valor de um projeto que comporta toda a arquitetura interna do imóvel, que inclui desde o projeto das instalações elétricas, até decoração, varia em torno de 3% a 5% do valor do imóvel. “O profissional vai orientar todos os lugares onde o cliente pode comprar o que for preciso e a mão de obra que ele pode contratar. Muitas vezes com essa orientação, o gasto final é menor do que se o comprador fizesse o projeto sozinho”.