Os novos episódios do polêmico investimento em condo-hotéis

CVM conclui análise da operação de três condo-hotéis e normas devem sair no ano que vem. Investidores já entram na Justiça contra abusos

Arpoador, no Rio de Janeiro: orgão regulador concentra atenções em empreendimentos lançados na cidade (André Valentim / Veja Rio)

Da Redação

Publicado em 5 de setembro de 2014 às 17h03.

São Paulo - Oito meses depois de a Comissão de Valores Imobiliários ( CVM ) alertar que investimentos em quartos de hotéis poderiam ter um tratamento mais próximo ao de aplicações financeiras e não de investimento em imóveis, a regulamentação desse tipo de investimento avança.

O órgão regulador do mercado financeiro decidiu dispensar do registro de oferta pública o segundo e o terceiro condo-hotéis que fizeram esse pedido à autarquia, ambos localizados no Rio de Janeiro.

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Os condo-hotéis são empreendimentos que funcionam como hotéis , mas que possuem unidades autônomas que podem ser compradas por investidores.

Do lado do administrador, o objetivo é captar recursos para financiar o empreendimento. Já os aplicadores têm a expectativa de receber rendimentos mensais, conforme a performance do hotel, que é administrado por uma rede hoteleira.

Quando uma empresa realiza a captação de recursos de pessoas físicas - da chamada poupança popular - para se financiar, essa operação deve ser registrada previamente na CVM, diante da vulnerabilidade dos investidores.

Porém, a autarquia pode dispensar esse registro de oferta pública em alguns casos, impondo ao administrador do investimento restrições que visam trazer maior segurança ao investidor.

A decisão da CVM sobre o segundo pedido de dispensa de registro de oferta pública foi publicada nesta quinta-feira (4), e detalhes sobre a terceira dispensa devem ser publicados em ata no dia 2 de setembro, segundo a autarquia.

A primeira dispensa, relacionada aoArpoador Fashion Hotel, da Incortel,já havia sido anunciada no dia 30 de abril deste ano.

A CVM está analisando a operação de 50 flats no país e outros sete pedidos de dispensa de registro de oferta pública. Essas avaliações devem servir como base para a regulamentação do investimento, e mostram que a autarquia está avançando no tema.

A expectativa é de que normas sobre o investimento sejam anunciadas no ano que vem.

Dispensa de registro tem restrições

A CVM vem condicionando a dispensa de registro de oferta pública dos investimentos em condo-hotéis a algumas regras, que podem ser mais ou menos brandas.

Na primeira decisão sobre a dispensa de registro, do Arpoador Fashion Hotel, da Incortel, a CVM restringiu a venda das unidades a investidores que possuíssem ao menos 1,5 milhão de reais em patrimônio ou que investissem pelo menos 1 milhão de reais no empreendimento

O segundo empreendimento analisado, o Rio Business Soft Inn, da incorporadora STX, já não passou por essas restrições.Porém, a autarquia pediu mudanças na publicidade do condo-hotel, determinando que as características do negócio fiquem mais claras, “com linguagem serena e moderada”.

Além disso, o informe publicitário da STX deverá alertar o investidor para os riscos da operação, como a necessidade de aportes adicionais no caso de prejuízos registrados na operação do hotel. Essas mudanças devem ser aprovadas pela CVM.

Possíveis restrições relacionadas ao terceiro empreendimento analisado, o condo-hotel Praia Formosa, da Odebrecht , ainda serão publicadas pela CVM. A unidade está localizada no Porto Maravilha, no Rio.

Mas, segundo Caio Calfat, vice-presidente de assuntos turísticos e imobiliários do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), fontes próximas da CVM apontam que as restrições serão semelhantes às da STX, e devem pedir a adequação da publicidade do empreendimento, e não incluir exigências sobre o perfil de investidores.

A expectativa é de que o quarto caso a ser analisado também tenha o registro dispensado, mas também sofra adequações.

A CVM confirmou, em nota, que a regulamentação para ofertas públicas de contratos de investimento coletivo em hotéis está em fase inicial. Porém, ressalta que as decisões tomadas até agora podem não ser aplicadas da mesma forma a outros empreendimentos.

Regulamentação também deve valer para outros tipos de investimentos em hotéis

Empresários do setor imobiliário esperam que a definição de regras mais ou menos rígidas seja feita de acordo com o tipo de investimento.

A rigidez pode ser maior no caso de venda de frações de hotéis, chamada de “modelo carioca” por conta dos diversos empreendimentos do tipo lançados nos últimos anos na zona sul do Rio.

É o caso do Arpoador Fashion Hotel. Apesar de ter o registro de oferta pública dispensado, o projeto sofreu restrição mais severa da CVM, que elevou o patrimônio mínimo dos investidores do projeto.

Esta região da cidade não permite a construção de condo-hotéis, o que fez com que incorporadores recorressem ao modelo alternativo para construir os projetos, já que as linhas de crédito disponíveis para a construção de hotéis no país são consideradas restritivas pelos empreiteiros.

O problema é que o modelo carioca não tem uma legislação específica, e pode oferecer contratos irregulares, que podem deixar o investidor desprotegido, conforme explica Caio Calfat.

Foi um desses contratos que gerou uma denúncia de um grupo hoteleiro e chamou a atenção da CVM para a necessidade de regulamentar também esse segmento. “Em alguns casos, todo o valor investido pode virar pó”, alerta o vice-presidente de assuntos turísticos e imobiliários do Secovi-SP.

No caso da venda registrada da unidade autônoma, o modelo dos condo-hotéis, as unidades seguem a Lei nº 4.591, que dispões sobre as incorporações imobiliárias, o que dá maior segurança ao investidor.

É o caso do Rio Business Soft Inn e do Praia Formosa. Ambos os empreendimentos foram dispensados do registro de oferta pública, mas a autarquia decidiu que, no caso do Rio Business Soft Inn, apenas a publicidade do projeto deve ser alterada.

Mas, assim como qualquer investimento, os condo-hotéis também não oferecem uma rentabilidade garantida.

Nesse modelo, o investidor é dono de uma porção do imóvel, registrada com escritura. Porém, o quarto não poderá ser utilizado para outra finalidade senão a de um hotel.

Se a conta do empreendimento não fechar por conta da alta concorrência na região e falta de planejamento do projeto, todos os investidores pagam pelos prejuízos.

Publicidade e atrasos geram processos na Justiça

Todos os condo-hotéis podem ter de se adequar às regras da CVM caso a publicidade do empreendimento seja abusiva.

Para Caio Calfat, o quarto também pode ser devolvido aos administradores caso ocorram práticas abusivas que gerem prejuízo aos investidores. Se considerados culpados, todos os administradores podem ter de arcar com as punições cabíveis e indenizações, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O advogado Paulo Enver Saleiro, do escritório Enver Martins, já obteve uma liminar na Justiça de Minas Gerais ao defender dois investidores de condo-hotéis. O advogado argumenta que a publicidade do projeto garantia rentabilidade mínima e induziu os investidores ao erro.

Enver pretende abrir um novo processo judicial até a semana que vem pelo atraso na obra de outro flat em Belo Horizonte, que deveria ter sido entregue em junho e ainda não tem previsão de conclusão.

Os investidores pedem a devolução do valor investido e multa por descumprimento da oferta pelos incorporadores.

O advogado diz que projetos cujos estudos de viabilidade não levaram em consideração uma pesquisa de mercado, no caso de regiões com risco de superoferta, também podem render processos judiciais.

Um potencial aumento de processos de investidores contra os condo-hotéis na Justiça poderia acelerar a regulamentação destes investimentos na CVM.

Mercado trava com incertezas

Desde o início da análise das operações pela CVM, o mercado de condo-hotéis travou à espera dos impactos das medidas sobre cerca de 200 empreendimentos em capitais e cidades do interior do país, sejam novos, em construção ou planejados.

A velocidade de vendas dos empreendimentos caiu, obras não foram iniciadas, incorporadores mudaram o perfil do empreendimento e projetos foram engavetados no período.

A nova geração de condo-hotéis representa mais de quatro vezes os cerca de 30 empreendimentos localizados na cidade de São Paulo no início dos anos 2000, que causou prejuízos graves a investidores por conta da superoferta. O risco do investimento ainda é considerado,alto para a pessoa física.

Incentivos fiscais e benefícios dados por prefeituras, como doações de terrenos, deram impulso à construção destes empreendimentos, com a proximidade da Copa do Mundo e das Olimpíadas no Brasil.

Mas esses benefícios tinham prazo para acabar, o que levou empreendedores a cometerem erros e aumentar o risco de superoferta de empreendimentos, sobretudo em cidades como Rio de Janeiro e Belo Horizonte.

1. Nassim Taleb
1 /7(Sean Gallup/Getty Images)
O trader matemático Nassim Nicholas Taleb é, sobretudo, um cético. Autor de dois livros importantes sobre gestão de riscos – “Iludido pelo acaso” e “A lógica do Cisne Negro” – o probabilista libanês ensina importantes lições sobre a ação do acaso sobre os mercados. Sua mensagem funciona como verdadeiro “chá de realidade”, principalmente para quem pensa que pode ser possível prever para onde vai o mercado. Em seu primeiro livro “Iludido pelo acaso”, Taleb expõe sua preferência por lucrar a partir de eventos altamente improváveis, os quais ele chama de “cisnes negros”. A base da lógica do cisne negro é a visão falsificacionista do não tão acessível Karl Popper, que propõe que não é possível ter certeza de que uma teoria é verdadeira, apenas comprovar que ela é falsa. Ou seja, toda teoria válida simplesmente não foi provada falsa ainda. Embora trabalhe com derivativos, Taleb ensina uma importante e universal lição: é preciso aceitar que a sorte tem mais influência nos mercados e na vida do que as pessoas imaginam. Perdas sempre vão ocorrer, mas o mais importante é tentar se proteger de eventos desastrosos, ainda que improváveis. Pois o fato de um evento ser raro ou nunca ter acontecido não significa que não vai acontecer.
2. Peter L. Bernstein
2 /7(Reprodução)
Para entender a lógica do mercado, um bom primeiro passo é entender o risco e a atuação humana sobre ele. Nesse sentido, a obra do historiador econômico Peter L. Bernstein é essencial. Seu livro mais célebre, “Desafio aos deuses”, não é propriamente sobre a bolsa de valores, mas seu texto romanceado e agradável consegue acessar mesmo os leigos, sem perder a relevância para os profissionais da área de finanças. Nele, Bernstein discorre sobre a história do estudo do risco partindo da antiguidade clássica, quando o homem acreditava cegamente que os deuses comandavam completamente o seu destino. Ou seja, por mais que alguém se esforçasse, só aconteceria o que fosse da vontade de deuses, guiados por desejos um tanto mundanas. Contudo, a partir do momento em que o homem passou a tentar controlar o risco, desafiou o conceito de destino. O estudo da estatística fez o ser humano enxergar que existe uma dose de livre-arbítrio que torna o acaso menos incerto, ajudando o homem a medir e até controlar um pouco os riscos.
3. George Soros
3 /7(Spencer Platt/Getty Images)
O bilionário George Soros não é apenas o megainvestidor filantropo que ficou conhecido como “o homem que quebrou o Banco da Inglaterra” ao apostar contra a libra esterlina em 1992. A todos esses predicados se junta também uma veia filosófica que o levou a ser admirado até pelos que não admiram ninguém, como Nassim Taleb. Assim como ele, Soros também foi fortemente influenciado por Karl Popper e sua teoria da Sociedade Aberta - uma sociedade onde nenhuma verdade é permanente, o que permitiria o surgimento de contra-ideias. Para Soros, as sociedades abertas são as democracias onde as diferentes opiniões coexistem e o questionamento é permanente. Em seus escritos, Soros suporta a ideia das finanças modernas de que os mercados não são totalmente eficientes e racionais, propondo a teoria da reflexividade. Para ele, a atuação pouco racional dos investidores nos mercados, bem como suas percepções imperfeitas, são capazes de mudar os fundamentos da economia. Essas ideias são bem descritas no livro “O novo modelo dos mercados financeiros”, que explica os motivos que levam às crises econômicas. A obra traz ainda uma descrição detalhada de como o Soros Fund acompanhou e reagiu à crise dos subprime.
4. Benjamin Graham
4 /7(Reprodução)
O guru de Warren Buffett é leitura obrigatória não só para os profissionais do mercado financeiro, mas para qualquer pessoa que queira tornar-se um investidor de renda variável minimamente consciente. Morto em 1976, Graham é considerado o pai da profissão de analista de investimentos e do investimento de valor, que se trata de investir apenas em empresas negociadas abaixo de seu valor real. O economista foi o primeiro a defender o estilo de comprar ações de empresas sólidas, com ótimas perspectivas de geração de caixa em momentos de estresse do mercado para mantê-las no portfólio por longos períodos de tempo. Com 60 anos de experiência no mercado financeiro, o economista deixou dois clássicos da análise fundamentalista: “Security Analysis”, escrito em 1934 em parceria com David Dodd e sem tradução para o português, e “O investidor inteligente”, escrito em 1949 e considerado por Warren Buffett seu livro de cabeceira. O problema dessas obras é que elas foram escritas para a realidade americana, sendo necessário recorrer a uma obra nacional para entender os fundamentos da contabilidade brasileira, como o clássico “Análise de balanços”, de Sérgio de Iudícibus.
5. Warren Buffett
5 /7(Chip Somodevilla/Getty Images)
O investidor mais aclamado e citado de nosso tempo não é um autor, mas aquele sobre quem os autores escrevem. À frente de sua Berkshire Hathaway, o bilionário tornou-se uma lenda ao fazer fortuna baseando seu estilo de investir em princípios sólidos: comprar ações baratas de empresas sólidas, que ainda estarão em pleno vapor dali a alguns anos, em ramos maduros e cujos negócios compreende perfeitamente. Carismático e levemente excêntrico, Warren Buffett rechaça aplicações especulativas, pretende doar praticamente toda a sua fortuna para a caridade e defende impostos mais altos para os mais ricos. Já octogenário, o “oráculo de Omaha” pode ainda se orgulhar de ser fiel a seus valores, exaustivamente repetidos e reproduzidos pelos meios de comunicação. Uma boa leitura para conhecer seu pensamento é sua biografia “A bola de neve: Warren Buffett e o negócio da vida”, de Alice Schröeder.
6. Robert A. Haugen
6 /7(Reprodução)
Bob Haugen, como é mais conhecido, foi um dos pioneiros dos investimentos quantitativos e da teoria de que os mercados são inerentemente ineficientes – isto é, os preços das ações nem sempre refletem o risco e a lucratividade potencial de uma empresa. Em seus 30 anos de vida acadêmica, o economista publicou quinze livros dedicados às finanças modernas, corrente que defende que os investidores não baseiam suas decisões em critérios necessariamente racionais. Os fundamentos das finanças modernas estão compilados em basicamente dois de seus livros, ambos sem tradução para o português: “Modern Investment Theory” e “The New Finance”. Neste último, o economista interpreta uma série de estudos estatísticos e conclui que os investidores podem lucrar a partir dos padrões detectados de ineficiência dos mercados – basicamente expectativas acima ou abaixo do que aquilo que de fato ocorre com os resultados das companhias. Já em “Os segredos da bolsa” - livro mais técnico, porém traduzido para o português - Haugen ensina como prever os retornos das ações com seus modelos de fator de risco e de retorno esperado, a fim de montar uma carteira de baixo risco, com papéis de empresas financeiramente saudáveis e de boa liquidez.
7. Richard Thaler
7 /7(Divulgação)
Ainda no campo das finanças modernas surgiram as Finanças Comportamentais. Um de seus precursores é Richard Thaler, professor da Universidade de Chicago, autor de uma série de livros sobre o tema. O economista também organizou e editou a obra “Advances in Behavioral Finances”, que compila, em seus dois volumes, artigos de diversos especialistas no ramo, inclusive dele mesmo, como Robert Schiller e Shlomo Benartzi. As finanças comportamentais se apoiam no estudo da psicologia para dar suporte à tese de que os mercados não são totalmente eficientes e racionais. O ramo descreve uma série de comportamentos irracionais dos investidores, tais quais o “efeito manada” (tendência a seguir o comportamento da marioria) e o “fenômeno da saliência” (tendência a dar muito peso a um fato de pouca importância apenas porque ele é muito evidente). Além de ter sido um dos pais dessa escola de pensamento, Thaler também propõe o chamado “paternalismo liberal”, defendendo que o Estado deveria orientar em alguma medida as decisões econômicas dos cidadãos, a fim de prever crises, mas ainda assim preservando a liberdade de escolha. Há também psicólogos estudando as finanças comportamentais e expandindo as teses sobre a irracionalidade das decisões humanas para outros campos da vida. É o caso do israelense Dan Ariely, que tem dois livros traduzidos para o português: “Previsivelmente irracional” e “Positivamente irracional”. No Brasil já existem bons trabalhos publicados por Vera Rita de Mello Ferreira, Jurandir Macedo e Aquiles Mosca.