Maior problema de fundo imobiliário é imóvel mal avaliado

São Paulo – Se o investimento em um único imóvel e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são, necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente nos rendimentos dos fundos.

É o caso do shopping West Plaza e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus cotistas, diz Belleza. “O mais preocupante é que sua garantia mensal de rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que realmente valia”, diz o especialista. “Nem com todo o crescimento do varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado”, opina.

O shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do fundo. “O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima. Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês”, diz Belleza.

Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi superavaliado. “É um shopping extremamente popular. Um dos maiores riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada demonstra que isso possa acontecer no curto prazo”, diz o especialista. O Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de São Paulo.

Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores. “Quem está errado é que deve ser punido”, diz Belleza.