Desde o fim de janeiro do ano passado, a Selic subiu 11,75 pontos porcentuais. Ainda que cada um dos grandes bancos tenha realizado aumentos nas taxas do financiamento de imóveis desde julho do ano passado, os juros não subiram na mesma proporção que a taxa básica de juros.

Segundo levantamento da MelhorTaxa, desde o momento em que os bancos começaram a realizar ajustes na taxa de juros, os juros médios cobrados na modalidade de crédito passaram de 6,96% para 9,33%.

Contudo, a taxa média ainda fica abaixo da Selic. Mas, segundo Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, associação das entidades de crédito imobiliário, historicamente os financiamento de imóveis não acompanham a Selic na mesma proporção: operam em uma taxa intermediária. Quando a Selic caiu para 2%, as taxas partiam de 7%. Natural, portanto, que quando a Selic suba os juros também fiquem abaixo da taxa.

Para reajustarem suas taxas, os bancos monitoram a taxa de juros futura, que sintetiza as previsões do mercado de como a Selic deve se comportar nos próximos anos, e essas taxas se acomodaram. A taxa de juros de cinco anos fechou o mês em 11,60%, enquanto seu pico havia sido 12,5%.

Outra taxa que influencia novos reajustes é a taxa da poupança, funding de boa parte dos financiamentos, mas o rendimento da poupança estacionou quando a Selic ultrapassou o porcentual de 8,5% ao ano, em dezembro de 2021.

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Portanto, Pontual não vê pressão no cenário para que ocorram mais reajustes no curto prazo. "Apenas se o banco estiver chegando no limite do funding com recursos da poupança devido à demanda, que continua alta, pode ter de calibrar suas taxas para cima".

Priscilla Basso, coordenadora de crédito imobiliário da Melhortaxa, concorda. "Não esperamos aumento das taxas nos próximos meses, somente a partir do primeiro trimestre do ano que vem".

Vale a pena financiar um imóvel agora?

As taxas de juros cobradas pelo banco para financiar imóveis, apesar da forte alta, ainda estão abaixo da taxa média registrada em 2016. Naquele ano, quando a Selic também chegou ao nível de 13,75%, a taxa de juros média da linha de crédito era mais alta, de 11,24%, bem próxima ao limite de 12% ao ano.

Mas o cenário era diferente: a Selic vinha sendo reduzida após sair de um patamar maior (14,25% ao ano). Além disso, desde então, um maior acirramento da concorrência vem colaborando para um maior controle das taxas. "O financiamento de imóveis é um produto que fideliza clientes", conclui Pontual.

Então, vale a pena financiar um imóvel agora? Para Basso, vai depender do momento financeiro do mutuário, já que, futuramente, ele pode optar por fazer a portabilidade do crédito para um banco que cobra uma taxa mais baixa. Contudo, é necessário lembrar que a portabilidade acarreta gastos com documentação e uma nova vistoria.

É possível negociar taxas menores? Difícil, conclui a coordenadora da Melhortaxa. "Hoje os bancos trabalham com taxas de acordo com o perfil e ralacionamento do cliente. Ou seja, a negociação fica bem restrita".

Bancos fizeram maiores reajustes em dezembro de 2021

Todos os bancos reajustaram suas taxas em dezembro de 2021. Naquele mês, os juros médio da linha no BB passaram de 7,95% para 9,15%. No Bradesco, subiram de 8,50% para 9,50%.

Depois, o Itaú promoveu mais um reajuste em junho deste ano, quando sua taxa passou de 9,10% para 9,50%. Já a Caixa registrou mais duas altas das taxas: em fevereiro e em agosto, quando chegou a 8,99%.

O Santander, que estava praticando uma taxa média acima dos demais competidores, foi na direção contrária e, em junho, reduziu seus juros de 9,99% para 9,49%. Questionado sobre novos reajustes, o banco afirma que "segue monitorando o comportamento do mercado".

O BB não prevê novos reajustes de juros no crédito imobiliário e oferece benefícios: é possível escolher um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do cronograma da operação; e a primeira parcela pode ser paga em até 180 dias. O Itaú não tem expectativa de novas mudanças no curto prazo.

Já a Caixa aponta que "está em constante busca pelo equilíbrio financeiro de suas operações e adoção das melhores taxas do mercado".