Desvalorização de fundos imobiliários os tornou atrativos?

São Paulo – O IFIX, índice da Bolsa que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados, caiu 12% neste ano. A alta do dólar e a perspectiva de aumento na taxa básica de juros aumentaram a turbulência do atual momento, deixando o futuro desse investimento ainda mais incerto. Mas essa queda pode justamente ter aberto uma boa oportunidade para os investidores interessados em obter renda com aluguéis .

Essa é a crença da gestora Rio Bravo, que tinha perspectivas otimistas para os fundos imobiliários em julho, mas que agora admite que as incertezas cresceram. Porém, o preço mais baixo das cotas favorece quem busca retorno com aluguéis com vistas a prazos mais longos, uma vez que os valores dos aluguéis permanecem os mesmos, mesmo com as flutuações nos preços das cotas.

A questão agora, diz o diretor de investimentos imobiliários José Diniz, é buscar os fundos que tenham imóveis de boa qualidade e que não estejam ameaçados por altas taxas de vacância. “Os fundos imobiliários podem até comprar e vender imóveis, mas seu negócio principal é a locação. A vacância, principalmente na cidade de São Paulo, tem aumentado substancialmente, principalmente nos galpões logísticos e nas lajes corporativas”, diz.

Diniz explica que esse aumento de vacância se deve à entrega de uma quantidade grande de novos escritórios de alto e médio padrão – 600 mil metros quadrados estimados só para 2013, diz ele – combinada a uma absorção pequena desse estoque pelo mercado – estimativa de apenas 200 mil metros quadrados, afirma. “A maioria dos fundos ainda tem conseguido manter seus imóveis locados. Mas aí vai muito da qualidade do imóvel, o cotista deve ficar de olho nisso”, diz José Diniz.

Julho viu recuperação, mas agosto traz insegurança

Em seu relatório de julho, a Rio Bravo vislumbrou uma possibilidade de recuperação para os fundos imobiliários com base não em fatores macroeconômicos, mas sim na própria qualidade dos fundos. O relatório destaca o fato de que, em julho, houve uma diminuição do número de fundos com taxa interna de retorno negativa, dentre os fundos acompanhados pela Rio Bravo. A taxa interna de retorno é o rendimento total do fundo, unindo-se desempenho das cotas e aluguéis distribuídos.

A Rio Bravo desenvolveu um índice próprio para acompanhar o mercado, parecido com o IFIX, mas que exclui fundos que investem apenas em cotas de outros fundos, fundos de desenvolvimento imobiliário (de construção de imóveis) e fundos de papéis de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, os chamados fundos de recebíveis, ou fundos de papel. Seu desempenho no ano também tem sido similar ao do IFIX.

Dos fundos que compõem esse índice, 67 tiveram retorno negativo de janeiro a junho, enquanto que de janeiro a julho o número foi de 62. Entre os fundos que tiveram retorno superior a 3%, houve um aumento de seis fundos de janeiro a junho para 14 de janeiro a julho.

No mês passado, a Rio Bravo atribuía a desvalorização nas cotas dos principais fundos à migração dos investidores para os títulos do Tesouro NTN-B, que pagam juros acima da inflação. Isso porque, com as recentes elevações na taxa Selic, o juro acima da inflação pago pelas NTN-Bs ofertadas no mercado também se elevou, o que as tornou atrativas para os investidores que as comprassem naquele momento. A NTN-B é o investimento de renda fixa que se compara melhor aos fundos imobiliários, por seu rendimento também ser corrigido pela inflação.

Segundo o relatório, no fim de julho as perspectivas de futuros aumentos na Selic já teriam sido incorporadas às taxas pagas pelas NTN-B, que não deveriam se tornar ainda mais atrativas, portanto. Para a gestora, os fatores econômicos deixariam de ser a principal influência sobre o desempenho dos fundos imobiliários no curto prazo, para passar a ser fatores próprios do mercado imobiliário, como valor da locação, reajustes de aluguel, taxas de vacância e eventuais renegociações de contratos.

A esperança em julho era de uma estabilização do mercado. Mas o cenário mudou. “Nos últimos dias voltou a haver muita volatilidade no mercado, os juros das NTN-Bs voltaram a subir e o dólar chegou a 2,40 reais”, explica José Diniz.

Embora o mercado mantenha, desde junho, a expectativa de que 2013 termine com a taxa básica de juros a 9,25% ao ano, a recente disparada do dólar pode modificar essas previsões, uma vez que a alta da Selic ajuda a conter a desvalorização do real frente à moeda americana. Se for o caso, o juro pago pelas NTN-Bs e o rendimento da renda fixa em geral se tornarão ainda mais atrativos, incentivando uma fuga ainda maior dos investidores dos fundos imobiliários e derrubando os preços das cotas.

Mas para José Diniz, isso pode representar uma boa oportunidade para quem deseja obter renda com aluguéis no longo prazo. Isso porque quanto mais o valor das cotas cai, mais atrativo se torna o rendimento pago pelos fundos, proporcionalmente. “Se você comprar uma cesta dos fundos que compõem o índice da Rio Bravo, por exemplo, você recebe uma rentabilidade aproximada de 8,4% ao ano, isento de imposto de renda. Seria o mesmo que ganhar 10,5% ao ano na renda fixa, ou 125% do CDI”, explica José Diniz.

É claro que há o risco de maior desvalorização nas cotas, o que pode neutralizar ou até anular esse ganho. Portanto, essa estratégia é voltada para quem crê numa recuperação da economia e da atratividade do mercado imobiliário no longo prazo. Além disso, é fundamental que os imóveis da carteira tenham qualidade e que não estejam ameaçados pelo fantasma da vacância. E o mercado desses fundos está bastante concentrado em São Paulo.

São Paulo – O IFIX, índice da Bolsa que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados, caiu 12% neste ano. A alta do dólar e a perspectiva de aumento na taxa básica de juros aumentaram a turbulência do atual momento, deixando o futuro desse investimento ainda mais incerto. Mas essa queda pode justamente ter aberto uma boa oportunidade para os investidores interessados em obter renda com aluguéis .

Essa é a crença da gestora Rio Bravo, que tinha perspectivas otimistas para os fundos imobiliários em julho, mas que agora admite que as incertezas cresceram. Porém, o preço mais baixo das cotas favorece quem busca retorno com aluguéis com vistas a prazos mais longos, uma vez que os valores dos aluguéis permanecem os mesmos, mesmo com as flutuações nos preços das cotas.

A questão agora, diz o diretor de investimentos imobiliários José Diniz, é buscar os fundos que tenham imóveis de boa qualidade e que não estejam ameaçados por altas taxas de vacância. “Os fundos imobiliários podem até comprar e vender imóveis, mas seu negócio principal é a locação. A vacância, principalmente na cidade de São Paulo, tem aumentado substancialmente, principalmente nos galpões logísticos e nas lajes corporativas”, diz.

Diniz explica que esse aumento de vacância se deve à entrega de uma quantidade grande de novos escritórios de alto e médio padrão – 600 mil metros quadrados estimados só para 2013, diz ele – combinada a uma absorção pequena desse estoque pelo mercado – estimativa de apenas 200 mil metros quadrados, afirma. “A maioria dos fundos ainda tem conseguido manter seus imóveis locados. Mas aí vai muito da qualidade do imóvel, o cotista deve ficar de olho nisso”, diz José Diniz.

Julho viu recuperação, mas agosto traz insegurança

Em seu relatório de julho, a Rio Bravo vislumbrou uma possibilidade de recuperação para os fundos imobiliários com base não em fatores macroeconômicos, mas sim na própria qualidade dos fundos. O relatório destaca o fato de que, em julho, houve uma diminuição do número de fundos com taxa interna de retorno negativa, dentre os fundos acompanhados pela Rio Bravo. A taxa interna de retorno é o rendimento total do fundo, unindo-se desempenho das cotas e aluguéis distribuídos.

A Rio Bravo desenvolveu um índice próprio para acompanhar o mercado, parecido com o IFIX, mas que exclui fundos que investem apenas em cotas de outros fundos, fundos de desenvolvimento imobiliário (de construção de imóveis) e fundos de papéis de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, os chamados fundos de recebíveis, ou fundos de papel. Seu desempenho no ano também tem sido similar ao do IFIX.

Dos fundos que compõem esse índice, 67 tiveram retorno negativo de janeiro a junho, enquanto que de janeiro a julho o número foi de 62. Entre os fundos que tiveram retorno superior a 3%, houve um aumento de seis fundos de janeiro a junho para 14 de janeiro a julho.

No mês passado, a Rio Bravo atribuía a desvalorização nas cotas dos principais fundos à migração dos investidores para os títulos do Tesouro NTN-B, que pagam juros acima da inflação. Isso porque, com as recentes elevações na taxa Selic, o juro acima da inflação pago pelas NTN-Bs ofertadas no mercado também se elevou, o que as tornou atrativas para os investidores que as comprassem naquele momento. A NTN-B é o investimento de renda fixa que se compara melhor aos fundos imobiliários, por seu rendimento também ser corrigido pela inflação.

Segundo o relatório, no fim de julho as perspectivas de futuros aumentos na Selic já teriam sido incorporadas às taxas pagas pelas NTN-B, que não deveriam se tornar ainda mais atrativas, portanto. Para a gestora, os fatores econômicos deixariam de ser a principal influência sobre o desempenho dos fundos imobiliários no curto prazo, para passar a ser fatores próprios do mercado imobiliário, como valor da locação, reajustes de aluguel, taxas de vacância e eventuais renegociações de contratos.

A esperança em julho era de uma estabilização do mercado. Mas o cenário mudou. “Nos últimos dias voltou a haver muita volatilidade no mercado, os juros das NTN-Bs voltaram a subir e o dólar chegou a 2,40 reais”, explica José Diniz.

Embora o mercado mantenha, desde junho, a expectativa de que 2013 termine com a taxa básica de juros a 9,25% ao ano, a recente disparada do dólar pode modificar essas previsões, uma vez que a alta da Selic ajuda a conter a desvalorização do real frente à moeda americana. Se for o caso, o juro pago pelas NTN-Bs e o rendimento da renda fixa em geral se tornarão ainda mais atrativos, incentivando uma fuga ainda maior dos investidores dos fundos imobiliários e derrubando os preços das cotas.

Mas para José Diniz, isso pode representar uma boa oportunidade para quem deseja obter renda com aluguéis no longo prazo. Isso porque quanto mais o valor das cotas cai, mais atrativo se torna o rendimento pago pelos fundos, proporcionalmente. “Se você comprar uma cesta dos fundos que compõem o índice da Rio Bravo, por exemplo, você recebe uma rentabilidade aproximada de 8,4% ao ano, isento de imposto de renda. Seria o mesmo que ganhar 10,5% ao ano na renda fixa, ou 125% do CDI”, explica José Diniz.

É claro que há o risco de maior desvalorização nas cotas, o que pode neutralizar ou até anular esse ganho. Portanto, essa estratégia é voltada para quem crê numa recuperação da economia e da atratividade do mercado imobiliário no longo prazo. Além disso, é fundamental que os imóveis da carteira tenham qualidade e que não estejam ameaçados pelo fantasma da vacância. E o mercado desses fundos está bastante concentrado em São Paulo.