O perfil de quem procura empréstimos com garantia do imóvel, o chamado “home equity”, mudou nos últimos anos, afirma Luiz Albornoz, sócio da Novi Soluções Financeiras, especializada nesse tipo de crédito.

No passado, as pessoas físicas eram maioria, respondendo por 70% da demanda. Em geral eram famílias e assalariados que procuravam os empréstimos pois precisavam de dinheiro extra para pagar uma reforma ou custear o casamento ou o estudo dos filhos no exterior.

Empresas ou pequenos empresários respondiam por uma parcela menor da procura, cerca de 30%. “Hoje a situação se inverteu”, explica Albornoz.

Com a crise econômica, as pessoas físicas se retraíram e adiaram planos, com medo de perder o emprego e colocar em risco o único bem da família.

Ao mesmo tempo, pequenos empresários aumentaram a procura para conseguir recursos para seus negócios, uma vez que os bancos cortaram as linhas de crédito para empresas menores.

“Agora são os pequenos empresários a maioria dos tomadores de home equity”, diz Albornoz. As fontes de crédito, bancos de menor porte em geral, também estão mais seletivas e o volume de recursos, mais escasso.

Ele e o sócio, Alan Gomes, criaram a Novi em 2014, depois de uma experiência na XP Investimentos, onde montaram a área de home equity.

Como a corretora se desinteressou pelo projeto, eles partiram para voo solo, num negócio que acreditam ter bastante espaço para crescer no Brasil.

Eles não se conformam, por exemplo, que a modalidade de crédito não seja sequer citada nos levantamentos de juros de empréstimos.

“E o home equity é a opção mais barata e de maior prazo que temos no mercado”, diz Albornoz. Talvez por isso também o home equity não aparece na lista de opções que os grandes bancos oferecem a seus clientes, apesar de constarem em sua carteira de produtos.

“A preferência dos grandes bancos é pelas linhas tradicionais, mais curtas e mais caras”, diz Albornoz.

Para ele, a opção por linhas mais caras e de maior custo é um reflexo da falta de educação financeira do brasileiro, que tem um endividamento alto, além do desejado, mesmo nas classes mais altas.

E, antes de fechar os empréstimos, de valores elevados e longo prazo, a Novi acaba tendo de analisar a situação de cada um para ver se ele saberá usar bem o dinheiro.

“É comum recebermos clientes com renda de R$ 27 mil e dívidas mensais de R$ 25 mil”, diz Gomes.

Por isso, a empresa investiu em educação financeira, criando uma área de planejamento individual para o tomador do crédito primeiro avaliar se tem condições de arcar com o débito e se ele faz sentido.

“Muitos nem sabem que há planilhas que ajudam a acompanhar o orçamento doméstico disponíveis na internet, ou não sabem quanto ganham liquidamente, depois de impostos”, exemplifica Gomes. Veja aqui 20 planilhas de gastos para controlar seu orçamento em 2016. 

“É comum as pessoas terem mais de cinco cartões de crédito e não saberem qual o juro final de nenhum deles caso rolassem a fatura”, diz. Veja aqui 7 erros comuns ao usar o cartão de crédito.

Outro caso que mostra o descontrole financeiro das pessoas é o de uma mulher separada que recebia R$ 10 mil de pensão do marido, mas tinha gastos de R$ 16 mil e uma dívida de R$ 300 mil. “Mas o marido não podia saber da dívida”, lembra Gomes.

Eles contam outro caso, de uma executiva que foi demitida e recebeu uma indenização de R$ 90 mil. “Ela ficou deprimida e foi viajar e gastou R$ 16 mil no cartão de crédito logo no primeiro mês, coisa que nunca se deveria fazer numa situação dessas”, diz Albornoz.

Para piorar, ela passou a rolar a dívida no cartão, pagando apenas o valor mínimo da fatura, pois temia “ficar sem dinheiro para uma emergência”.

O resultado foi que a dívida disparou. “É uma coisa comum, ninguém sabe quanto paga de juros no cartão, e as empresas cobram então taxas de 15%, 20% ao mês”, diz. Mas o rotativo do cartão de crédito pode acabar; saiba o que fazer aqui.

Cartões sem mensalidade, justamente os mais populares, costumam ser também os que cobram os juros mais altos e algumas redes ganham mais com os juros dos seus cartões do que com as vendas.

O que todos esses casos mostram é que, na maioria das vezes, o maior problema dos endividados não é a dívida em si, mas a falta de educação financeira e de controle do próprio orçamento, diz Albornoz.

“São pessoas que precisam de educação financeira básica, saber quanto ganham, quanto gastam e o que podem cortar para economizar”, diz o executivo. “O segundo passo então é pensar na reestruturação das dívidas”, diz.

Apesar das vantagens em termos de custo e prazo, os sócios da Novi observam que muita gente tem medo de usar o home equity, mesmo pagando juros muito mais altos em linhas tradicionais.

A principal preocupação é colocar em risco o imóvel, que fica como garantia da operação. O medo, porém, nem sempre tem justificativa, pois o juro menor e o prazo maior permitem mais flexibilidade para o pagamento do débito.

Além disso, muitas vezes, a família acaba perdendo o imóvel por conta das dívidas mesmo sem fazer a operação. “Chega um ponto em que a única saída para quitar as dívidas é vender a casa para pagar”, diz Albornoz.

“Às vezes, o cliente demora tanto para se decidir em fechar o empréstimo que não dá mais certo e não há mais saída senão vender”, acrescenta.

Nesse ponto, o devedor acaba aceitando um desconto maior para conseguir fechar logo o negócio e vende o imóvel por um preço abaixo do de mercado. “O que ele perde ao fazer o negócio às pressas muitas vezes daria para pagar os juros do empréstimo”, acrescenta.

No Brasil, só é permitido refinanciar até 60% do imóvel, que pode estar alienado, explica Gomes. Além disso, não é possível alienar o mesmo imóvel mais uma vez, o que impede que ocorram no Brasil casos como os do subprime dos Estados Unidos, que levaram à bolha imobiliária que explodiu em 2008.

Os juros do home equity são bem menores, 19% ao ano mais inflação, o que equivale a cerca de 26% a 27% ao ano hoje, considerando as projeções de IPCA entre 7% e 8% para os próximos 12 meses.

Outra opção de crédito, o refinanciamento de veículos, a chamada troca com troco, custa 3% ao mês, ou 42,5% ao ano, com prazos até três anos, compara Gomes. Já os prazos do home equity podem chegar a 30 anos.

“Mas a média fica entre 10 e 15 anos”, diz. Os valores também são maiores e, no caso da Novi, está em torno de R$ 300 mil por operação, para R$ 30 mil em um refinanciamento de automóvel.

Albornoz vê um grande potencial de crescimento para o home equity no Brasil, especialmente por conta da crise e das dificuldades enfrentadas pelos brasileiros muito endividados.

Ele lembra que o nível de crédito tomado no Brasil cresceu bastante nos últimos anos e atinge hoje 63% do PIB.

Mas o perfil da desse endividamento é muito ruim. “A maior parte dessas dívidas de pessoas físicas é de cheque especial e cartão de crédito, linhas de prazo muito curto e custo muito alto, não são dívidas boas”, explica Albornoz.

“O home equity pode ajudar a melhorar esse perfil de endividamento, reduzindo o custo e alongando os prazos, mas isso tem de ser feito com educação financeira e maior planejamento das pessoas para não voltarem a se endividar com essas linhas”, diz.

Como exemplo do perfil do crédito no Brasil, ele lembra que, dos 63% do PIB de crédito no país, apenas 9% referem-se a crédito imobiliário, ou seja, para a compra de um bem de valor.

“E, dentro desse total de empréstimos imobiliários, 99% são para compra, o home equity deve ficar com 1%, ou R$ 5 bilhões talvez”, diz Gomes, lembrando que não há muitas estatísticas sobre a modalidade de crédito.