Como decidir entre comprar imóvel à vista ou financiado

São Paulo – Ainda que já tenham sido bem mais altos, os juros no Brasil ainda pesam muito no bolso de quem contrai um financiamento. A dúvida entre financiar ou juntar dinheiro para pagar bem mais barato à vista é frequente, e quando se trata da compra de um imóvel, a ideia de pagar quase o dobro do bem ao financiar estremece ainda mais. Você sabe o que levar em conta para tomar essa decisão?

Segundo Fábio Gallo Garcia, professor de finanças da FGV-SP, do ponto de vista financeiro, poupar para pagar à vista é sempre melhor do que financiar e pagar juros. “Não há cálculo financeiro que desminta isso”, diz o professor. Isso pelo simples fato de que, no primeiro caso, você recebe juros e paga bem menos pelo bem. O problema é que nem só de teoria financeira vive o homem.

Imóveis são bens de alto valor, e poupar para comprá-los à vista pode ser muito demorado. Por isso, a sugestão dos especialistas é fazer um híbrido de poupança com financiamento. Ou seja, poupar com inteligência para dar uma gorda entrada e financiar o restante.

Por um lado, os imóveis nas principais cidades brasileiras estão caros para a maioria das pessoas, pois se valorizaram muito nos últimos anos. Embora muitos falem em bolha imobiliária, a percepção geral do mercado é de que os imóveis continuarão se valorizando, só que modestamente. Assim, não só a formação de poupança para comprar à vista levaria muito tempo, como o poupador teria que correr atrás das eventuais altas de preços.

Por outro lado, por mais baixos que sejam em comparação a outras linhas de crédito, os juros do financiamento imobiliário no Brasil ainda são altos. O valor total da compra será de quase o dobro do preço do imóvel. Em simulação feita a pedido de EXAME.com, a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) mostra quanto realmente custa a compra de um imóvel de 300 mil reais, com 30% de entrada e 210 mil reais financiados, para serem pagos em 30 anos. O sistema de amortização utilizado foi a Tabela SAC.

	CET* de 10% ao ano	CET* de 8,5% ao ano
Primeira prestação	R$ 2.206,74	R$ 2.015,85
Juros da 1ª prestação	R$ 1.623,40	R$ 1.432,51
Amortização** da 1ª prestação	R$ 583,33	R$ 583,33
Juros pagos ao fim de 30 anos	R$ 302.259,79	R$ 258.568,71
Amortização paga ao fim de 30 anos	R$ 210.000,00	R$ 210.000,00
Montante total pago ao fim de 30 anos	R$ 512.259,79	R$ 468.568,71

(*) CET = Custo Efetivo Total, que inclui juros, seguros e outras eventuais taxas.
(**) Amortização = valor destinado ao pagamento do valor financiado
Fonte: Anefac

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Financiar sai caro, mas tem vantagens

Usado com inteligência, o financiamento pode ser uma arma poderosa para quem deseja comprar um imóvel, principalmente se for o primeiro. Para quem vive de aluguel, o valor da parcela de um imóvel pronto para morar pode substituir o aluguel pago mensalmente. Agora, se o imóvel for comprado na planta, aluguel e prestação deverão se somar, o que tornará o processo tão pesado quanto poupar para comprar à vista.

Pode levar décadas para conseguir formar poupança suficiente para pagar um imóvel à vista. E para quem tem o sonho de comprar a casa própria e não gosta de morar de aluguel, a ideia de comprar o primeiro imóvel aos 50 ou 60 anos de idade não deve ser muito interessante. O fato de o financiamento proporcionar uma antecipação do consumo, neste caso, é uma tremenda vantagem.

Outro ponto positivo do financiamento é a possibilidade de “travar” o preço atual do imóvel, não ficando sujeito às oscilações do mercado. Se o imóvel desvalorizar, o comprador terá perdido a oportunidade de comprá-lo mais barato, mas se houver alta, ele estará protegido contra ela. Já para os poupadores, eventuais altas podem ser desastrosas, pois será preciso “correr atrás” da valorização com os seus investimentos.

O financiamento imobiliário também possibilita o uso dos recursos do seu FGTS, desde que você e o imóvel se enquadrem nas regras. Isso é tremendamente vantajoso, uma vez que a rentabilidade do fundo é de apenas 3% ao ano mais TR, perdendo de longe para a inflação. O FGTS praticamente só pode ser utilizado quando se financia ou se faz consórcio.

No primeiro caso, pode compor a entrada, amortizar ou pagar parcelas. Na compra à vista, a única forma de usar os recursos do fundo é se estes forem suficientes para quitar o imóvel, o que é mais difícil de acontecer. “O financiamento abre uma ótima oportunidade de usar o dinheiro do FGTS, desde que a compra ocorra dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Se o comprador tem um bom saldo, já é uma grande ajuda”, observa Letícia Camargo, CFP, planejadora financeira certificada pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

Finalmente, para quem não tem muita disciplina para poupar – principalmente por um longo período de tempo – o financiamento força o comprador a destinar uma quantia para a casa própria todos os meses. “É quase como se fosse uma poupança forçada”, diz Letícia.

Poupar com inteligência é fundamental

Ocorre que, como já foi dito, financiamento é caro e faz com que você pague muito mais pelo bem adquirido. Além disso, em geral as instituições demandam um valor de entrada, nem que seja de 10%. Quanto maior a entrada, menos juros e outros acessórios você vai terá que pagar, e melhores condições de pagamento você vai conseguir.

Seja para pagar um imóvel à vista, seja para ter uma substancial quantia de entrada em mãos, seu planejamento de poupança deve levar alguns pontos em consideração. O primeiro é que financiamento tem restrições; poupança, em tese, não. As instituições financeiras só permitem que você comprometa de 20% a 30% da sua renda para pagar um financiamento imobiliário. Isso pode acabar limitando o valor do imóvel que você vai conseguir comprar.

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Por outro lado, a poupança não tem essa restrição. Pode ser que, por algum motivo, você consiga poupar mais do que 30% da sua renda, o que vai dar um belo fôlego ao seu pé de meia. Assim, se sua intenção é apenas poupar para formar uma entrada, seu valor terá que ser suficiente para que a parcela do montante financiado caiba no seu bolso sem derrubar o padrão do imóvel desejado.

Portanto, a primeira coisa a se estabelecer é o montante que deve ser poupado. Quanto custa o imóvel desejado? De quanto terá que ser a entrada para que você consiga financiar o restante com a sua renda? Quanto custam as taxas referentes ao imóvel e os ajustes para torná-lo habitável?

O poupador deve se lembrar de que a compra do imóvel pressupõe custos como reformas, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escritura e registro. Se for um imóvel comprado na planta, pode haver outras taxas e certamente será preciso gastar até 20% do valor do imóvel com acabamento. Também pode haver a necessidade de comprar móveis e eletrodomésticos.

Em seguida, é preciso montar um orçamento no qual esteja incluído o objetivo de formar poupança para a compra do imóvel. Todos os meses o poupador deve destinar uma quantia a esse objetivo, mas não deve se descuidar de duas outras poupanças importantes: a reserva de emergência e a aposentadoria.

Essas quantias não devem ser misturadas. Ou seja, ao dar entrada em um imóvel, você não deve gastar todas as economias da sua vida. Precisa manter uma reserva de emergência de no mínimo três meses das suas despesas – especialistas recomendam de seis meses a um ano – e a poupança da aposentadoria.

O professor Fábio Gallo orienta o poupador a anotar todas as despesas e receitas líquidas, estipular um gasto máximo mensal para as despesas variáveis (como entretenimento, vestuário e presentes) e considerar não só uma base mensal, como também uma base anual.

“Saiba quanto você ganha e gasta por ano. Algumas receitas, como bônus e comissões, bem como algumas despesas, como IPVA e IPTU, são anuais”, explica. Para ele, o ideal é estipular também um prazo, para que haja disciplina.

E onde investir a quantia destinada ao imóvel? Como os preços dos imóveis podem continuar subindo, ainda que modestamente, é preciso se proteger contra essa alta, para poder comprar o imóvel do padrão desejado lá na frente. É fundamental se proteger pelo menos contra a inflação, pois os preços dos imóveis têm vencido os índices inflacionários mês a mês.

Fábio Gallo aconselha a investir em aplicações indexadas à inflação, como as Notas do Tesouro Nacional série-B (NTN-B), vendidas pelo Tesouro Direto. Esses produtos pagam uma taxa de juro acima da inflação. Você deve casar o prazo de vencimento do título com a data em que você vai precisar do dinheiro. No caso da NTN-B, vendê-la antes do prazo pode dar um rendimento inferior ao acordado no ato da compra, ou mesmo prejuízo.

O professor diz que é possível até optar por fundos imobiliários ou renda fixa pré-fixada. Mas desaconselha o investimento em ações, pois não são ativos necessariamente ligados ao desempenho da inflação e do mercado imobiliário. “É importante sempre acompanhar o rendimento do seu investimento e a evolução de preços no mercado onde está o tipo de imóvel desejado, para ir reavaliando o investimento”, alerta.