Calculadora ajuda a baratear financiamento de imóvel

São Paulo - Uma calculadora desenvolvida em uma parceria entre a Associação de Consumidores Proteste e o site que cota valores de financiamentos Canal do Crédito pode ajudar o usuário a descobrir se vale a pena migrar seu financiamento imobiliário para outro banco a fim de pagar juros menores.

Em uma simulação feita por EXAME.com com um financiamento já antigo, iniciado há dez anos, a instituição mais barata oferecia uma economia de mais de 20 mil reais.

No simulador, o usuário insere os dados do seu financiamento e a taxa de juros paga atualmente, ou a proposta de taxa de juros que tenha recebido de outro banco. A base de dados compara várias instituições financeiras e calcula a economia que seria gerada na migração da dívida para cada uma delas.

A portabilidade do crédito - a possibilidade de migrar um empréstimo ou financiamento para outra instituição financeira, que cobra juros menores, sem custos adicionais ligados à instituição - foi regulamentada na última semana e finalmente tornou a migração dos financiamentos de imóveis vantajosa. Veja as regras estabelecidas na regulação.

Antes, a migração do crédito imobiliário gerava custos cartorários para a confecção de um novo registro de imóveis, o que frequentemente anulava a vantagem de transferir a dívida para uma instituição mais barata.

Agora, porém, só é necessário fazer uma averbação da transferência da dívida, o que sai bem mais barato no cartório.

A calculadora da Proteste/Canal do Crédito leva em conta não só a taxa de juros efetiva da operação como também esses custos de cartório. Assim, um mutuário que tenha uma proposta de portabilidade de um banco ou que apenas esteja pensando em transferir sua dívida pode calcular se realmente consegue custos melhores.

A portabilidade de crédito imobiliário é mais vantajosa para quem já tem financiamentos antigos, contraídos quando as taxas básicas de juros da economia - e consequentemente, as taxas de juros dos financiamento - eram maiores.

Simulação

EXAME.com simulou um financiamento hipotético e concluiu que, a partir dos bancos da base de dados da ferramenta da Proteste/Canal do Crédito, foi possível reduzir em mais de 20 mil reais o custo total do financiamento.

A reportagem simulou um financiamento de 20 anos contraído há dez anos, portanto, com 120 parcelas quitadas. Em 2004, as taxas de juros eram mais altas do que hoje, então foi simulada uma taxa de juros efetiva de 14% ao ano.

O valor do imóvel na época da contração do financiamento foi de 300 mil reais, e o valor financiado foi de 200 mil reais. Para o valor atual do imóvel, localizado na cidade de São Paulo, a suposição foi de 600 mil reais.

O sistema de amortização escolhido foi a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a correção monetária dá-se pela Taxa Referencial (TR) e o valor da próxima parcela é de 1.940,37 reais. O saldo devedor é de 100.833,33 reais.

Em relação ao tomador do empréstimo, a idade escolhida foi de 37 anos, e a renda familiar bruta assumida foi de 15 mil reais.

Para essas condições, a pesquisa retornou sete resultados, com Custos Efetivos Totais (CETs) que variam de 10,95% a 14,82% ao ano. O valor da próxima parcela passou de 1.940,37 reais para valores que variaram entre 1.632,02 a 1.900,02 reais, dependendo do banco.

No campo “custos com a portabilidade” são mostrados os custos cartorários da transferência, que também podem ser comparados. Eles variaram de 1.169,21 a 2.518,21 reais, dependendo do banco.

Foram esses os custos que serviram para desempatar as duas instituições mais baratas. Portanto, é fundamental ficar de olho neles. No fim das contas, a economia total que esse consumidor hipotético teria com a portabilidade variaria de 6.599,92 reais a 20.454,58 reais.

Confira na tabela:

Fonte: Calculadora da portabilidade Proteste/Canal do Crédito

É importante frisar que essas condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com o financiamento, isto é, a renda e a idade do devedor, o valor financiado e o prazo que ainda falta, por exemplo.

Não quer dizer, portanto, que o BB será sempre mais barato e o Citi será sempre mais caro, ou que as taxas cobradas serão sempre aquelas. Para saber exatamente quanto você poderia obter de desconto ao fazer a portabilidade do financiamento do seu imóvel, você deve simulá-lo com os seus próprios dados.

Como usar a calculadora

Há duas maneiras de usar a ferramenta. O usuário pode preencher com a taxa de juros efetiva que paga atualmente e comparar com a de outros bancos; ou, se já tiver uma proposta de outra instituição financeira, comparar a taxa de juros efetiva que lhe foi oferecida com os custos dos outros bancos.

Primeiro é preciso se cadastrar – o que pode ser feito por e-mail ou com o perfil do Facebook – e, em seguida, preencher uma ficha com os dados do seu financiamento atual: nome, data de nascimento, CEP, tipo de imóvel, valor inicial do imóvel (quando o financiamento começou), valor do imóvel hoje (segundo avaliação de um profissional), banco do financiamento, valor financiado, taxa de juros efetiva (que pode ser a do financiamento original ou a da proposta de portabilidade que você tenha recebido), o número total de parcelas, o tipo de correção monetária, o valor da próxima parcela, o número de parcelas que já foram pagas, o sistema de amortização, a renda familiar bruta e o saldo devedor.

A ferramenta vai entregar o banco que mais geraria economia, já incluídos os gastos cartorários, bem como a relação de todos os bancos pesquisados – tanto os que geram quanto os que não geram economia.