10 coisas que seu corretor não vai dizer para você

1 - "Leve o contrato para seu advogado analisar todas as cláusulas com cuidado"
A minuta ou proposta de compra que você assina no momento do pagamento do sinal não relaciona todas as cláusulas contratuais. É apenas o resumo das informações principais do contrato. Muitas vezes, ela omite as condições de reajuste ou explicita que determinados tópicos se darão conforme estipulado no contrato, que costuma ser apresentado no fechamento do negócio, de forma apressada. Nessa hora, não se deixe pressionar. É imprescindível analisar com cuidado itens como entrada, prestações, índices e periodicidade de reajustes, data de entrega das chaves e projeção do valor da prestação. Mesmo que algumas cláusulas sejam ilegais perante o Código de Defesa do Consumidor, contestar depois na Justiça significará perda de tempo e dinheiro. O melhor, portanto, é levar o contrato para a avaliação de um advogado e negociar os pontos que não forem de seu agrado.

2 - "Confira a idoneidade da construtora"
O comprador deve se informar sobre a idoneidade da incorporadora e da construtora e, se possível, visitar algum empreendimento já concluído pela empresa. Quem vende não vai recomendar que o cliente cheque nos órgãos de defesa do consumidor se a construtora é alvo de reclamações ou processos judiciais. Além disso, é importante pedir uma cópia do registro do imóvel (que atesta a regularidade da compra do terreno) ou, pelo menos, o número da matrícula e o endereço do cartório onde o documento está disponível. As plantas do imóvel e do prédio devem estar assinadas pelo engenheiro responsável e aprovadas pela prefeitura. Com base nelas, é possível verificar se o apartamento escolhido está em área de insolação e ventilação adequada. Ao contrato deverá estar anexado o memorial descritivo de marcas, modelos e qualidade dos materiais que serão utilizados.

3 - "Cuidado, porque a obra pode atrasar mais de 180 dias"
Nove entre dez clientes se espantam com a cláusula do contrato que prevê a possibilidade de atrasos na entrega das chaves além dos 180 dias de praxe. O administrador de empresas Mário Sérgio Teixeira, de 47 anos, leu o item que previa mais de 180 dias de atraso, sem direito a indenização, quando comprou um apartamento de dois dormitórios, em São Paulo, há três anos. "Sei que é comum colocarem essa cláusula, por isso não me preocupei", diz Teixeira. Mas, quando se passaram os 180 dias e o prédio ainda estava na fase de acabamento, Teixeira perdeu a confiança na construtora e decidiu pedir a rescisão do contrato. "Quiseram me cobrar multa de 15% sobre o valor pago", diz Teixeira, que aguarda audiência de conciliação no Procon para evitar ter de recorrer à Justiça. Nos casos em que o consumidor não tem casa própria, a recomendação do Procon é negociar, no ato da compra, o pagamento de aluguel e outras despesas caso a obra atrase.

4 - "Há multa no caso de quitação antecipada"
Essa penalidade às vezes é imposta porque o banco está prevendo ganhos com os juros. Mas o artigo 52, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor estipula que, no caso de quitação antecipada, deve haver redução proporcional de juros e demais acréscimos. Não pode ser estipulada multa contratual. Além disso, fixar penalidade superior a 2% pelo atraso no pagamento de parcelas é ilegal. "Cláusulas abusivas como essas são nulas", afirma a advogada Maria Elisa Novaes, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec).

5 - "A garagem pode ter um probleminha..."
Antes de comprar uma cobertura de 145 metros quadrados e três vagas de garagem na Vila Guarani, zona sul de São Paulo, em 2004, o consultor em educação Fontayny Kleber tomou várias precauções. Rastreou a história da construtora e checou a documentação do imóvel. Apesar de todo esse cuidado, Kleber não deu importância a um trecho da convenção de condomínio no qual constava que a garagem estava "sujeita a manobrista". Quando o edifício foi entregue, ficou evidente que 14 vagas ficaram obstruídas. Ou seja, ao chegar ou sair de casa, os donos dessas vagas iriam depender da boa vontade do vizinho para tirar o carro da frente ou o condomínio teria de con tratar manobristas. "Chamamos uma empresa para refazer o design das vagas, mas a conclusão foi que não havia saída arquitetônica", diz Kleber. O edifício criou uma comissão que agora estuda alternativas ao serviço de manobrista, que custa 5 000 reais por mês para o condomínio. Problemas como esse acabam muitas vezes na Justiça, diz o administrador de condomínios João Luiz Anunciato. Ele recomenda ao comprador verificar se as vagas estão demarcadas e checar sua localização e metragem. "Se na convenção estiver escrito que a vaga é indeterminada e deverá ser definida em assembléia, pode rá haver muita briga entre moradores", diz Anunciato.

6 - "Existe a possibilidade de mudança do índice de correção das parcelas"
Um detalhe que pode passar despercebido no contrato é uma cláusula estipulando o reajuste das parcelas pelo "indicador econômico com maior variação mensal". É uma forma de alterar unilateralmente uma condição, o que contraria o Código de Defesa do Consumidor. O correto é o texto especificar o índice a ser aplicado no reajuste. Outro ponto geralmente obscuro é o início da correção das parcelas. "Muitos dizem que a correção das parcelas começa após a entrega das chaves, enquanto no contrato está escrito que a data do reajuste do saldo devedor tem início bem antes", diz Renata Reis, do Procon de São Paulo. "É comum a construtora omitir essa condição de reajuste na minuta."

7 - "Você está preparado para despesas adicionais?"
Na hora de optar por um financiamento, a atenção do comprador geralmente está concentrada na taxa de juro e no prazo de pagamento. Mas há outros motivos de preocupação. Os custos embutidos no negócio podem representar até 6% do valor do imóvel. Ou seja, num apartamento de 400 000 reais, essas despesas podem consumir até 24 000. O Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI), um tributo municipal, varia de cidade para cidade e é cobrado no momento do pagamento ou da concessão do financiamento. Em média, corresponde a 2% do valor total. Há também as despesas com a escritura e com o registro do contrato no cartório de imóveis. Quanto maior o apartamento ou a casa, maiores esses custos. Na prestação estão embutidos dois seguros: por danos físicos ao imóvel e por morte ou invalidez permanente. Somados, representam de 6% a 7% do valor mensal.

8 - "Vão construir um prédio bem em frente"
A vista prometida pode ser maravilhosa e um fator-chave para a definição da compra do imóvel. Mas os funcionários das incorporadoras, em geral, não têm nenhum interesse em fazer uma projeção do local para daqui a dois anos, especialmente se as perspectivas não são animadoras. Por isso mesmo, se você quiser ter a certeza de que na área em frente, repleta de casas, não é permitida a construção de prédios, o mais seguro é checar as regras de zoneamento na prefeitura e verificar se há obras de infra-estrutura previstas para a área. Construção de avenidas, por exemplo, pode tornar o bairro barulhento e degradar seu entorno, provocando a desvalorização do imóvel .

9 - "O imóvel é lindo, mas, se você reparar bem, a janela está torta e o piso ficou irregular"
Ao mostrar um imóvel novo, são poucos os vendedores que apontam defeitos de construção. Por isso, se você não for do tipo observador, peça ajuda a um amigo ou parente entendido em obras. O prazo para se queixar é curto. A legislação determina que, a partir do momento em que pegar as chaves, você tem 30 dias para reclamar por escrito de defeitos aparentes, tais como uma janela torta ou irregularidades no piso. Para uma falha estrutural, como infiltração de água -- que pode não ser visível de imediato --, o prazo é de 90 dias a partir do momento em que foi constatada (até o máximo de cinco anos após a entrega do imóvel). Uma dica importante é guardar o folheto distribuído nos semáforos, o anúncio nos jornais e os folders entregues nos estandes de venda. Isso vai ser útil para exigir seus direitos se aspectos do contrato ou do memorial descritivo não condizerem com o que foi combinado.

10 - "Você gosta de fazer compras na feira?"
Poucos corretores levam seus clientes para conhecer um imóvel localizado em uma rua que tenha feira livre justo no dia em que o trânsito está bloqueado pelas barracas dos feirantes. Também é difícil que o comprador seja informado da necessidade de reformas dispendiosas nas instalações hidráulicas e elétricas. Somente nas conversas com o síndico, o zelador e os vizinhos você poderá descobrir se o novo lar não vai lhe trazer transtornos no futuro.

1 - "Leve o contrato para seu advogado analisar todas as cláusulas com cuidado"
A minuta ou proposta de compra que você assina no momento do pagamento do sinal não relaciona todas as cláusulas contratuais. É apenas o resumo das informações principais do contrato. Muitas vezes, ela omite as condições de reajuste ou explicita que determinados tópicos se darão conforme estipulado no contrato, que costuma ser apresentado no fechamento do negócio, de forma apressada. Nessa hora, não se deixe pressionar. É imprescindível analisar com cuidado itens como entrada, prestações, índices e periodicidade de reajustes, data de entrega das chaves e projeção do valor da prestação. Mesmo que algumas cláusulas sejam ilegais perante o Código de Defesa do Consumidor, contestar depois na Justiça significará perda de tempo e dinheiro. O melhor, portanto, é levar o contrato para a avaliação de um advogado e negociar os pontos que não forem de seu agrado.

2 - "Confira a idoneidade da construtora"
O comprador deve se informar sobre a idoneidade da incorporadora e da construtora e, se possível, visitar algum empreendimento já concluído pela empresa. Quem vende não vai recomendar que o cliente cheque nos órgãos de defesa do consumidor se a construtora é alvo de reclamações ou processos judiciais. Além disso, é importante pedir uma cópia do registro do imóvel (que atesta a regularidade da compra do terreno) ou, pelo menos, o número da matrícula e o endereço do cartório onde o documento está disponível. As plantas do imóvel e do prédio devem estar assinadas pelo engenheiro responsável e aprovadas pela prefeitura. Com base nelas, é possível verificar se o apartamento escolhido está em área de insolação e ventilação adequada. Ao contrato deverá estar anexado o memorial descritivo de marcas, modelos e qualidade dos materiais que serão utilizados.

3 - "Cuidado, porque a obra pode atrasar mais de 180 dias"
Nove entre dez clientes se espantam com a cláusula do contrato que prevê a possibilidade de atrasos na entrega das chaves além dos 180 dias de praxe. O administrador de empresas Mário Sérgio Teixeira, de 47 anos, leu o item que previa mais de 180 dias de atraso, sem direito a indenização, quando comprou um apartamento de dois dormitórios, em São Paulo, há três anos. "Sei que é comum colocarem essa cláusula, por isso não me preocupei", diz Teixeira. Mas, quando se passaram os 180 dias e o prédio ainda estava na fase de acabamento, Teixeira perdeu a confiança na construtora e decidiu pedir a rescisão do contrato. "Quiseram me cobrar multa de 15% sobre o valor pago", diz Teixeira, que aguarda audiência de conciliação no Procon para evitar ter de recorrer à Justiça. Nos casos em que o consumidor não tem casa própria, a recomendação do Procon é negociar, no ato da compra, o pagamento de aluguel e outras despesas caso a obra atrase.

4 - "Há multa no caso de quitação antecipada"
Essa penalidade às vezes é imposta porque o banco está prevendo ganhos com os juros. Mas o artigo 52, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor estipula que, no caso de quitação antecipada, deve haver redução proporcional de juros e demais acréscimos. Não pode ser estipulada multa contratual. Além disso, fixar penalidade superior a 2% pelo atraso no pagamento de parcelas é ilegal. "Cláusulas abusivas como essas são nulas", afirma a advogada Maria Elisa Novaes, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec).

5 - "A garagem pode ter um probleminha..."
Antes de comprar uma cobertura de 145 metros quadrados e três vagas de garagem na Vila Guarani, zona sul de São Paulo, em 2004, o consultor em educação Fontayny Kleber tomou várias precauções. Rastreou a história da construtora e checou a documentação do imóvel. Apesar de todo esse cuidado, Kleber não deu importância a um trecho da convenção de condomínio no qual constava que a garagem estava "sujeita a manobrista". Quando o edifício foi entregue, ficou evidente que 14 vagas ficaram obstruídas. Ou seja, ao chegar ou sair de casa, os donos dessas vagas iriam depender da boa vontade do vizinho para tirar o carro da frente ou o condomínio teria de con tratar manobristas. "Chamamos uma empresa para refazer o design das vagas, mas a conclusão foi que não havia saída arquitetônica", diz Kleber. O edifício criou uma comissão que agora estuda alternativas ao serviço de manobrista, que custa 5 000 reais por mês para o condomínio. Problemas como esse acabam muitas vezes na Justiça, diz o administrador de condomínios João Luiz Anunciato. Ele recomenda ao comprador verificar se as vagas estão demarcadas e checar sua localização e metragem. "Se na convenção estiver escrito que a vaga é indeterminada e deverá ser definida em assembléia, pode rá haver muita briga entre moradores", diz Anunciato.

6 - "Existe a possibilidade de mudança do índice de correção das parcelas"
Um detalhe que pode passar despercebido no contrato é uma cláusula estipulando o reajuste das parcelas pelo "indicador econômico com maior variação mensal". É uma forma de alterar unilateralmente uma condição, o que contraria o Código de Defesa do Consumidor. O correto é o texto especificar o índice a ser aplicado no reajuste. Outro ponto geralmente obscuro é o início da correção das parcelas. "Muitos dizem que a correção das parcelas começa após a entrega das chaves, enquanto no contrato está escrito que a data do reajuste do saldo devedor tem início bem antes", diz Renata Reis, do Procon de São Paulo. "É comum a construtora omitir essa condição de reajuste na minuta."

7 - "Você está preparado para despesas adicionais?"
Na hora de optar por um financiamento, a atenção do comprador geralmente está concentrada na taxa de juro e no prazo de pagamento. Mas há outros motivos de preocupação. Os custos embutidos no negócio podem representar até 6% do valor do imóvel. Ou seja, num apartamento de 400 000 reais, essas despesas podem consumir até 24 000. O Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI), um tributo municipal, varia de cidade para cidade e é cobrado no momento do pagamento ou da concessão do financiamento. Em média, corresponde a 2% do valor total. Há também as despesas com a escritura e com o registro do contrato no cartório de imóveis. Quanto maior o apartamento ou a casa, maiores esses custos. Na prestação estão embutidos dois seguros: por danos físicos ao imóvel e por morte ou invalidez permanente. Somados, representam de 6% a 7% do valor mensal.

8 - "Vão construir um prédio bem em frente"
A vista prometida pode ser maravilhosa e um fator-chave para a definição da compra do imóvel. Mas os funcionários das incorporadoras, em geral, não têm nenhum interesse em fazer uma projeção do local para daqui a dois anos, especialmente se as perspectivas não são animadoras. Por isso mesmo, se você quiser ter a certeza de que na área em frente, repleta de casas, não é permitida a construção de prédios, o mais seguro é checar as regras de zoneamento na prefeitura e verificar se há obras de infra-estrutura previstas para a área. Construção de avenidas, por exemplo, pode tornar o bairro barulhento e degradar seu entorno, provocando a desvalorização do imóvel .

9 - "O imóvel é lindo, mas, se você reparar bem, a janela está torta e o piso ficou irregular"
Ao mostrar um imóvel novo, são poucos os vendedores que apontam defeitos de construção. Por isso, se você não for do tipo observador, peça ajuda a um amigo ou parente entendido em obras. O prazo para se queixar é curto. A legislação determina que, a partir do momento em que pegar as chaves, você tem 30 dias para reclamar por escrito de defeitos aparentes, tais como uma janela torta ou irregularidades no piso. Para uma falha estrutural, como infiltração de água -- que pode não ser visível de imediato --, o prazo é de 90 dias a partir do momento em que foi constatada (até o máximo de cinco anos após a entrega do imóvel). Uma dica importante é guardar o folheto distribuído nos semáforos, o anúncio nos jornais e os folders entregues nos estandes de venda. Isso vai ser útil para exigir seus direitos se aspectos do contrato ou do memorial descritivo não condizerem com o que foi combinado.

10 - "Você gosta de fazer compras na feira?"
Poucos corretores levam seus clientes para conhecer um imóvel localizado em uma rua que tenha feira livre justo no dia em que o trânsito está bloqueado pelas barracas dos feirantes. Também é difícil que o comprador seja informado da necessidade de reformas dispendiosas nas instalações hidráulicas e elétricas. Somente nas conversas com o síndico, o zelador e os vizinhos você poderá descobrir se o novo lar não vai lhe trazer transtornos no futuro.