10 cidades que vivem um boom imobiliário

São Paulo - Este ranking começa pelo oitavo lugar. Esta é a colocação de São Paulo, única brasileira entre as dez cidades que possuíam maior área em construção de imóveis de alto padrão no final de 2010, segundo a consultoria Colliers. Ao lado de capitais como Xangai e Cidade do México, São Paulo representa o mundo emergente como motor do crescimento, que corre com as obras para atender à alta demanda de empresas locais e multinacionais em busca de espaços luxuosos em importantes centros financeiros. Ao contrário de cidades em que o excesso de oferta já ultrapassa a demanda, São Paulo ainda se vê espremida entre a grande procura, uma das menores taxas de vacância do mundo (1,2% no fim do primeiro trimestre de 2011) e o oitavo maior aluguel comercial do planeta - 875 dólares por metro quadrado, bem mais do que em Nova York e algumas regiões de Londres. Há concorrência para alugar andares com a preços altíssimos e também para investir: incorporadoras conseguem segurar seus empreendimentos até o lançamento para conseguir preços melhores, e alguns fundos já compram imóveis ainda em construção. O que ocorre, portanto, é uma falta crônica de imóveis comerciais no Brasil. Com apenas 0,54 metro quadrado por habitante, o mercado imobiliário paulistano ainda tem muito potencial para crescer. Ao final de 2010, havia 1,3 milhão de metros quadrados em construção. Mas a própria Colliers já alerta para o risco de superoferta já em 2012, após a entrega de boa parte desses estoques. Na lista a seguir, você conhece as demais cidades do ranking, muitas das quais erraram a mão e acabaram entregando muito mais que o necessário.

A Ásia deve continuar sendo o motor do crescimento mundial, e cidades chinesas como Xangai estão no coração desse processo. Principalmente agora que as empresas procuram intensamente por espaço fora da capital Pequim. Apesar dos quase 3,5 milhões de metros quadrados em construção no final de 2010, a oferta de imóveis comerciais de alto padrão em Xangai ainda é caracterizada como "limitada" frente à demanda. A taxa de vacância que se mantia estável ao redor dos 13% no último ano, no início de 2011 já caiu para 9,6%. O mercado de imóveis comerciais ainda tem muito espaço para crescer. De acordo com Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers no Brasil, a relação entre o núimero de metros quadrados de imóveis comerciais de alto padrão e o número de habitantes da cidade é de apenas 0,27 metros quadrados por habitante, frente uma relação de 5,0 em Paris, por exemplo. A procura é forte tanto por empresas chinesas quanto por estrangeiras, especialmente instituições financeiras. De acordo com estatísticas oficiais de Xangai, no ano passado foram concluídos, na cidade, 45 filiais regionais de empresas,  22 companhias de investimento e 15 centros de pesquisa e desenvolvimento para multinacionais. Os aluguéis ainda não figuram entre os maiores do mundo, mas devem continuar a trajetória de crescimento. Do fim do ano passado para o início deste ano, os preços aumentaram 7%.

Embora esteja em segundo lugar no ranking, o exorbitante número de 2,8 milhões de metros quadrados em construção em Moscou não é reflexo de uma retomada do mercado imobiliário local. "Moscou ainda sente os reflexos da crise. A Rússia teve um pé no freio muito grande, principalmente dos investimentos estrangeiros", diz Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers Brasil. Com isso, não só a área em construção como também a taxa de vacância vêm caindo. Esta estava, em dezembro de 2010, em 12%, ainda considerada estável em um mercado imobiliário maduro.

A antiga Saigon, hoje Ho Chi Minh City, vem em terceiro lugar com um estoque de 2,7 milhões de metros quadrados em construção. A grande oferta, porém, já começa a ser maior que a demanda na cidade economicamente mais importante do Vietnã. Embora tenham experimentado alta em 2010, os aluguéis vêm caindo desde 2008 e devem continuar nessa trajetória. A expectativa de entregas futuras de imóveis de alto padrão inclusive já está precificada. A taxa de vacância sofreu uma das maiores elevações no ano passado e atualmente gira entre exorbitantes 20% e 25%. A atividade econômica intensa da moderna e populosa Ho Chi Minh, no entanto, deve continuar atraindo empresas estrangeiras, de setores como finanças, seguros, imóveis, consumo e tecnologia da informação.

Os altíssimos aluguéis comerciais em Tóquio sinalizam a necessidade de construção de imóveis de alto padrão. O aluguel do metro quadrado na cidade custa em média 1.166 dólares, o terceiro maior valor do planeta. A área em construção cresceu de 2009 para 2010 e no final do ano era de quase 2,2 milhões de metros quadrados. A taxa de vacância vem sofrendo uma leve elevação desde 2009, mas ainda era baixa no fim de 2010, fechando o ano a 8,5%. Isso numa cidade em que o estoque de imóveis comerciais é de 4,86 metros quadrados por habitante, relação que revela um mercado já bastante maduro. Em matéria de comercialização de imóveis comerciais de alto padrão, Tóquio foi a cidade que contabilizou o segundo maior volume em negociações em 2010, atrás apenas de Londres, tendo movimentado 11,7 bilhões de dólares. É bom lembrar que o levantamento da Colliers ainda não leva em conta os efeitos do terremoto ocorrido neste ano.

O quinto lugar da capital da Arábia Saudita é, na realidade, um sinal de que a oferta de imóveis comerciais já supera a demanda. Riad tem a mais alta taxa de vacância entre todas as cidades pesquisadas pela Colliers: nada menos que 40%. No final de 2010 havia 1,7 milhão de metros quadrados em construção, sendo a quase totalidade referente ao gigantesco King Abdullah Financial District. Grandes instituições financeiras do Oriente Médio, inclusive o órgão regulador do mercado de capitais da Arábia Saudita, já confirmaram a intenção de alugar espaços no enorme complexo. Ao longo de 2010, o governo saudita foi um dos maiores demandantes de espaços em imóveis comerciais. Mesmo assim, a grande oferta vem superando a demanda. A tendência agora é que os inquilinos se beneficiem dos aluguéis necessariamente mais competitivos.

Apesar de figurar no ranking das dez cidades que sofrem um boom de imóveis comerciais, a terceira maior cidade da China sofreu uma redução considerável no número de metros quadrados em construção do fim de 2009 para o fim de 2010. De 3,2 milhões de metros quadrados em dezembro de 2009 para 1,7 milhão de metros quadrados em dezembro de 2010. Menos mal, pois a taxa de vacância vem se elevando em Guangzhou, fechando 2010 em 17,3%, nível bastante alto. A cidade é um importante centro comercial, abrigando uma das maiores feiras comerciais do planeta e um importante porto de ligação com o resto do mundo, o porto do Rio das Pérolas.

A Cidade do México registrou, junto com São Paulo, a maior área em construção da América Latina em 2010. O ano para a capital mexicana terminou com 1,4 milhão de metros quadrados em obras. O mercado de imóveis comerciais de alto padrão na Cidade do México é o que registra crescimento mais ordenado, entre todas as cidades da lista. A área em construção vem aumentando aos poucos, acompanhada de um ligeiro aumento na taxa de vacância, que fechou 2010 em 11%, nível considerado saudável. O desenvolvimento da economia mexicana deve levar a uma queda nas taxas de vacância e a uma estabilização dos aluguéis comerciais nos próximos meses. De acordo com um relatório da consultoria Cushman & Wakefield, a demanda em 2011 deverá ser impulsionada por empresas estrangeiras, mas principalmente pelo mercado interno, representado por setores do governo, da mídia, serviços e instituições financeiras.

Dubai é outra cidade da lista que sofre com a oferta maior que a demanda e reflexos tardios da crise. O estoque de imóveis comerciais de alto padrão em construção em 2010 caiu pela metade em relação a 2009 e está atualmente em 1 milhão de metros quadrados. A taxa de vacância no emirado árabe é de 35%, a segunda maior do mundo. "Em mercados ainda pouco maduros pode haver uma distorção na taxa de vacância, pois o estoque de imóveis comerciais ainda é relativamente pequeno. A entrega tem sido muito grande para um país que não estava preparado para receber tantos novos empreendimentos", diz Sandra Ralston, da Colliers. Mesmo assim, a proporção de metros quadrados de imóveis comerciais de alto padrão por habitante já é de 3,47, muito maior do que em mercados bem mais maduros como Chicago (2,29) o e Nova York (1,76). A procura maior ainda é de empresas do setor financeiro e de serviços, mas os aluguéis vêm caindo expressivamente - em média 21% ao longo dos quatro últimos meses de 2010, segundo dados da consultoria Jones Lang La Salle. A queda não se restringe aos aluguéis dos imóveis comerciais de alto padrão. Os preços dos imóveis residenciais registraram a quinta maior queda do mundo em 2010.

A crise grega não afetou com tanta força o mercado de imóveis comerciais de alto padrão. Atenas fechou 2010 com quase 800.000 metros quadrados em construção, contra os 150.000 metros quadrados em construção em junho daquele ano. A elevação provavelmente representa uma retomada de empreendimentos que iniciaram antes do estouro da crise e que estiveram parados durante certo tempo. A taxa de vacância gira em torno de 15%, de acordo com dados da Jones Lang La Salle, um pouco elevada, mas nada catastrófica se comparada aos problemas econômicos por que passa o país. Os aluguéis dos imóveis comerciais de alto padrão, no entanto, vêm caindo, e os níveis de negociação para compra e venda desse tipo de empreendimento estão próximos a zero.