Fundos híbridos: a terceira onda do mercado imobiliário

A primeira onda de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, iniciada no final dos anos 1990, contava principalmente com produtos monoativos, que investiam em um único prédio ou locação. Com o amadurecimento do mercado, a segunda leva passou a contar com fundos multiativos segmentados de uma mesma estratégia. São os FIIs focados, por exemplo, no setor de shoppings ou escritórios.

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Existe, no entanto, uma tendência de que os fundos imobiliários sejam cada vez mais híbridos, ou seja, que invistam em diversos segmentos dentro de um mesmo produto. Segundo o professor Arthur Vieira de Moraes, da Exame Academy , esta seria a terceira onda do mercado imobiliário no Brasil.

“O desafio de um fundo híbrido é oferecer um norte ao investidor. Se ele tem diversos segmentos misturados, é preciso entender o que é possível esperar desse fundo”, afirma o professor. Um exemplo seria optar entre oferecer um produto mais focado em gerar renda com dividendos ou entregar maior ganho de capital com a valorização da cota.

Para ilustrar como a estratégia funciona, Moraes recebeu os gestores Vitor Grünpeter Corrêa e Slavik Kalil de Merkouloff, da V2 Investimentos, no programa FIIs em Exame.

A casa gere o fundo V2 Properties (VVPR11), que atualmente conta com seis ativos de diferentes segmentos no portfólio. Quatro deles são logísticos, um é corporativo e o último é dedicado ao varejo. Os ativos estão espalhados entre os estados de São Paulo, Minas Gerais e Bahia.

No caso do VVPR11, o “norte” é a renda. “Nossa âncora principal é encontrar bons ativos que gerem renda para mantermos o yield [retorno]. Para isso, podemos usar todas as estratégias possíveis dentro do mercado de FIIs. Queremos atingir, cada vez mais, uma diversificação de inquilinos e de setores”, afirma Merkouloff. A média de rendimento do fundo é de R$ 0,63 desde sua fundação.

O fundo foi criado em novembro de 2019, contando inicialmente com dois ativos. Os quatro restantes foram adquiridos com capital dos investidores que participaram das ofertas de cotas.

Todas as ofertas realizadas até o momento foram restritas a investidores qualificados (com mais de 1 milhão de reais em investimentos) e profissionais (com ao menos 10 milhões de reais).Porém, os planos já incluem uma nova emissão aberta a todos os investidores.

“O objetivo é que nossa próxima emissão seja via Instrução 400 [regulação da CVM que estabelece uma oferta aberta a todos os investidores]. Assim, poderemos aumentar a nossa base de investidores e também dar mais liquidez ao fundo”, explica Corrêa. O VVPR11 possui atualmente cerca de 1.300 cotistas.

Ao longo da conversa, os gestores também detalharam a estratégia do produto, comentando sobre cada um dos ativos. Assista ao programa completo aqui:

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