Dentre os segmentos do mercado imobiliário, o que mais sofreu com a pandemia certamente foi o setor hoteleiro. E isso se refletiu no desempenho do fundo imobiliário focado no segmento: o Hotel Maxinvest (HTMX11).

Ante o prejuízo operacional registrado durante a crise da covid-19, quando muitos estabelecimentos tiveram de fechar as portas ou encarar uma ocupação baixa, que chegou a 10%, o fundo deixou de distribuir dividendos aos seus cotistas.

No segundo semestre do ano passado, a projeção do Hotel Maxinvest é de que só voltaria a distribuir rendimentos aos seus investidores em maio de 2023. Mas diante da recuperação acima da esperada do segmento desde março deste ano, a projeção do retorno da distribuição de dividendos foi adiantada para setembro de 2022. É esperado que o nível de recursos que serão distribuídos a partir do mês seja semelhante ao que o fundo distribuía antes da pandemia em termos nominais.

É o que declarou Diogo Canteras, sócio-diretor da Hotelinvest, em sua participação no programa FIIs em EXAME, apresentado por Arthur Vieira de Moraes. O programa vai ao ar todas as sextas-feiras, às 15h, no canal no YouTube da EXAME Invest.

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Segundo o executivo, a recuperação dos hotéis do fundo, localizados na cidade de São Paulo, começou em abril do ano passado. Nos meses de maior contágio da variante Ômicron, em janeiro e fevereiro deste ano, os resultados foram mais fracos.

Contudo, a partir de março as operações começaram a surpreender, contou. "Quando o hotel passa a cobrir seus custos fixos, o adicional vai direto para o lucro. Se o empreendimento tem ocupação entre 55% a 65% da sua capacidade, o lucro dobra. É o que está acontecendo agora".

Apesar de o segmento de lazer, que representa 30% do mercado hoteleiro, estar se recuperando mais rapidamente do que o segmento de negócios, eventos empresariais estão voltando a acontecer. A expectativa de Canteras é que se intensifiquem no segundo semestre do ano, e reforcem a recuperação do setor.

Além da recuperação da demanda, há a volta de um giro maior no mercado secundário, conta Canteras. "Já tem gente comprando flats de novo. Vendemos algumas unidades com bastante lucro, o que ajudou a compensar perdas acumuladas e antecipar a data do retorno da distribuição de dividendos do fundo".

Prejuízo acumulado

Diante da recuperação do segmento, desde novembro de 2021 o fundo já vem gerando mais receitas do que despesas. Contudo, esse superávit está sendo usado para repor pagamentos feitos por operadoras de alguns ativos do fundo durante o período em que os hotéis ficaram fechados.

No Maxinvest existem contratos de arrendamento, nos quais os investidores não têm de aportar dinheiro em caso de prejuízos: é a operadora que banca as despesas e depois precisam ser ressarcidas, caso dos contratos com a Accor. Também existem contratos de gerenciamento típico, nos quais se a operação dá prejuízo o fundo precisa aportar dinheiro.

No caso dos contratos de arrendamento, quando os hotéis voltam a dar lucro, o dinheiro é destinado a pagar o prejuízo acumulado à operadora. Além disso, os fundos precisam cobrir custos que continuaram a ser cobrados durante a pandemia, ainda que os gestores tenham deixado de receber remuneração por algum tempo. Somente depois do equacionamento de ambos os casos o fundo voltará a distribuir dividendos.