Para não perder o trem

O empresário Mario Gar- nero, dono da Brasilinvest, está embarcando em mais um projeto ambicioso. Ele está à frente de um plano batizado de SPTrem, que prevê a criação de pólos de desenvolvimento urbano ao longo de linhas da Companhia Paulista de Trens Metropolitanos (CPTM). O trecho escolhido, de 32 quilômetros, corta a Grande São Paulo entre o bairro da Lapa, na zona oeste da capital, e o município de Santo André, na região do ABC. O plano compreende a modernização do sistema de trens e a construção de empreendimentos residenciais, corporativos, de lazer e de serviços em áreas contíguas às linhas, numa extensão de 10 milhões de metros quadrados. Cada pólo será ancorado por novas estações ferroviárias. Estão previstas também conexões com o Rodoanel, com o aeroporto de Cumbica e com a rede paulistana de metrô. O investimento total é estimado em 10 bilhões de reais, a ser dividido entre os parceiros do projeto. O retorno viria da venda dos empreendimentos imobiliários e da exploração dos negócios instalados no entorno das estações.

A Brasilinvest vê um grande potencial de valorização das áreas degradadas no eixo das linhas A e D da CPTM. As ferrovias cortam a antiga zona industrial da cidade, uma região onde se encontram muitos prédios desocupados e deteriorados. "É uma faixa desvalorizada há muito tempo", diz Garnero. "Estamos acompanhando o que tem acontecido nas maiores capitais, que é o aproveitamento dos leitos ferroviários não só para transportar mas também para sediar estruturas de serviços, moradia e lazer."

Não é a primeira vez que Garnero se envolve num projeto desse porte. Seu último megaplano, porém, não saiu do papel: o São Paulo Tower, um prédio de 108 andares que a Brasilinvest queria erguer no bairro do Pari, em parceria com o Maharishi Global Development Fund. Anunciado em fevereiro de 1999, o projeto foi arquivado em outubro de 2000 devido a "impasses político-administrativos", segundo nota divulgada na época por Garnero. Os impasses teriam sido as dificuldades para o projeto ser aprovado na Câmara de Vereadores, que precisava mudar a lei de zoneamento.

Desta vez, a Brasilinvest pretende liderar um consórcio de 18 empresas organizadas nos moldes de uma SPC (special purpose company). Os integrantes dessa sociedade de propósito específico serão preferencialmente empresas proprietárias de terrenos próximos ao eixo da ferrovia. É o caso da Pirelli, a primeira a se interessar pela idéia, lançada há cerca de três anos pelo escritório de arquitetura Edo Rocha. Na época, a multinacional italiana começava a erguer em Santo André a Cidade Pirelli, empreendimento imobiliário que ocupa uma área de 270 000 metros quadrados de antigas unidades fabris junto à linha D da CPTM. A Pirelli quer integrar ao seu bairro planejado uma moderna conexão ferroviária de passageiros. "A Cidade Pirelli ganharia muito do ponto de vista do interesse dos investidores e moradores", afirma Giorgio della Seta, presidente da Pirelli brasileira. "Todas as indústrias instaladas entre São Paulo e Santo André também ganhariam."

Corpo a corpo

Mentor do SPTrem, o arquiteto Edo Rocha vem se reunindo com executivos de empresas cujas áreas vizinhas à ferrovia possam ser incorporadas ao empreendimento. Uma delas é a Siemens, dona de um terreno de 155 000 metros quadrados na Lapa junto à linha A da CPTM, que vai da Barra Funda a Francisco Morato. A Siemens aderiu ao projeto por acreditar que, com a abertura do Rodoanel e com o alargamento da calha do rio Tietê, a área vai perder seu perfil industrial. "São áreas degradadas que serão recuperadas para a cidade ter uma nova cara", diz Ulisses de Paula Filho, gerente-geral da Siemens. Rocha listou cerca de 20 empresas com perfil semelhante ao da Siemens. "Vamos fazer um road show com todas as empresas proprietárias de áreas próximas às linhas", diz Rocha. "Queremos mostrar como podemos requalificar áreas que estão sendo abandonadas pela indústria, dando-lhes outra vocação."

A região preferencial do SPTrem foi escolhida: situa-se numa faixa de 28 quilômetros entre Barra Funda e Santo André. Ao longo desse trecho estão previstos seis pólos de reurbanização, dotados de conjuntos residenciais, shopping centers, supermercados, hospitais, centros culturais, escolas, garagens e espaços de lazer. A estimativa é que esse eixo possa absorver investimentos de no mínimo 2,5 bilhões de reais. Entre os proprietários de grandes áreas nesse trecho estão Telefônica, AmBev, Petrobras, Volkswagen, General Motors, Alcan, Rhodia e Previ.

Nos próximos 18 meses, o consórcio liderado pela Brasilinvest deve investir 2,1 milhões de reais no detalhamento do projeto, chamado de plano funcional, com propostas de intervenção em cada pólo de desenvolvimento urbano. O passo seguinte será apresentar formalmente o plano às instâncias governamentais (CPTM, governo do estado, prefeituras) e a outros parceiros eventuais, além de montar os canais de captação de recursos, mediante a criação de uma agência de desenvolvimento, um fundo imobiliário e um clube de investimentos.

Entenda o SPTrem
O que é É um projeto de modernização do sistema de trens da Companhia Paulista de Trens Metropolitanos (CPTM) e de criação de pólos de revitalização urbana ao longo das linhas, incluindo a construção de infra-estrutura de serviços e lazer	Quanto O investimento é estimado em 10 bilhões de reais, a ser dividido entre as empresas participantes de um consórcio liderado pela Brasilinvest e outros investidores arregimentados por meio de diversos mecanismos de captação
Onde Vai abranger uma área de 10 milhões de metros quadrados contíguos ao trecho de 32 quilômetros entre as estações da Lapa, na zona oeste da capital paulista, e de Santo André, na região do ABC	Quando O consórcio deve levar 18 meses para elaborar um plano funcional. Em seguida, o documento será submetido aos órgãos governamentais e a outros eventuais parceiros. A previsão é que o projeto apresente os primeiros resultados em 2006