São Paulo - Quarteirão atrás de quarteirão de prédios residenciais que esticam até onde o olho pode alcançar. Esta visão é cada vez mais comum para quem atravessa as ruas da China

Mesmo quando não batem recordes mundiais, os prédios residenciais de altura elevada são sinal de um mercado imobiliário repleto de oportunidades – e de riscos também.

Não é que a demanda seja insuficiente: muito pelo contrário. O país tem 1,3 bilhão de habitantes e passa por um processo de migração do campo para as cidades sem precedentes na história da humanidade. Mas a especulação e incentivos perversos estão criando algumas distorções.

Histórico

Tudo começou com a liberalização do mercado a partir do início de 1999. O governo decidiu que deixaria de alocar os chineses e passaria a incentivar a construção e posse individual de propriedades. 

Isso levou a uma explosão imobiliária vertiginosa: o setor foi responsável por 25% do investimento total e 12,5% do PIB do país em 2012.

Para David Kelly, chefe de pesquisa da consultoria China Policy, é um desastre esperando para acontecer: “Nunca houve uma bolha imobiliária tão grande quanto essa. Já deveria ter estourado muito tempo atrás. Isso é claramente insustentável e todo mundo sabe disso.”

 

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A questão é resultado de um sistema político com incentivos perversos: “Os integrantes dos governos locais são promovidos de acordo com a performance do PIB – e eles ganham se o projeto for construído, não importa se ele vai ser habitado ou vai ser comprado por investidores de outro lugar.“

Diretor do Centro de Estudos Chineses da Universidade de Sidney, Daniel Goodman concorda: “o governo local controla a maior parte dos gastos, mas não das receitas, então precisa encontrar formas de se sustentar. Ele não tem a posse da terra, mas pode arrendá-la.”

Especulação

Quando a terra é convertida do uso rural para o uso urbano, ela valoriza enormemente e isso é uma fonte de crédito para o estado. Ao mesmo tempo, a China sofre com a falta de áreas aráveis, então é necessário manter uma parcela para a agricultura.

É aí que entra a conveniência dos grandes prédios residenciais, com uma combinação de pouca terra, pouca necessidade de infraestrutura básica (esgoto, eletricidade, etc) e alto valor agregado: “não há tanta terra onde as pessoas querem realmente morar, então prédios altos se tornam a norma e são vendidos como chave para um estilo de vida melhor”, completa Goodman.

O problema é justamente equilibrar oferta e demanda. Um relatório do FMI em julho apontou que os governos locais dependiam demais na venda de terras para desenvolvimento imobiliário, e que isso poderia levar a um excesso de oferta: “não é que estas áreas não precisem de moradia, mas sim que as que estão sendo construídos são inapropriadas”, aponta Kelly.

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No limite, as limitações do modelo chinês geram “cidades fantasmas” inteiras. Infraestrutura é uma condição necessária, mas não suficiente. Goodman lembra que ninguém se muda para uma nova área residencial até que serviços como transporte, lojas, escolas e clínicas sejam oferecidas, e isso geralmente vem muito mais tarde do que as construções.

Ajuste

Ao longo dos anos, o governo adotou medidas para tentar equilibrar o crescimento do mercado imobiliário, mas não quer mexer demais com algo tão central para o país. De acordo com um estudo do Fundo Monetário Internacional, cada diminuição de 1% no investimento no setor retira 0,1% no PIB real chinês.

Ainda assim, o governo argumenta que é melhor ter infraestrutura pronta para uma demanda futura ao invés de ficar sempre correndo atrás do prejuízo (como faz o Brasil). Quando foram criados, muitos aeroportos, linhas de trem e estradas chinesas foram criticados pela enorme capacidade ociosa – que já começa a ser ocupada.

No caso das moradias, ainda é impossível saber até que ponto as casas construídas são duráveis. No mínimo, a experiência acumulado das empresas chinesas em construção rápida, barata e de grande escala poderá ser aplicada em partes da Europa oriental, Oriente Médio e Ásia Central – gerando divisas para o país.