Imóveis: Custos e a proteção de patrimônio nas crises

Por Tatiana Rosa Cequinel*

Economistas costumam recorrer à imagem de uma tempestade perfeita para descrever momentos em que, diante de circunstâncias incertas e volatilidade alta, as “peças” da macroeconomia parecem fora de lugar. O cenário atual, se já não configura essa tempestade perfeita, está perto disso.

Mesmo passada (espera-se) a fase mais aguda da pandemia na maior parte dos países, seus efeitos econômicos indiretos persistem, agora sob a forma de novas dificuldades das cadeias globais de fornecimento com os lockdowns na China. Juros sobem nos Estados Unidos depois de um longo período, e no Brasil a Selic retomou a trajetória de alta — exatamente num ano eleitoral. A invasão russa à Ucrânia é um fator adicional de instabilidade. Em cenários assim, proteger o patrimônio investido requer muita cautela, e não é por acaso que o investimento em imóveis é uma saída bastante pertinente.

Os imóveis, nesse sentido, funcionam como uma espécie de âncora para os investidores enfrentarem as intempéries, à medida que ficam bem menos sujeitos às variações bruscas de preços que atingem outros ativos. Além disso, passados os momentos mais críticos da tempestade — com inflação e juros altos e indefinições quanto a preços —, os imóveis continuam integrando o patrimônio do investidor e são um ativo real que, em caso de necessidade, podem ser alugados ou ocupados como moradia do proprietário. Afinal, conjunturas macroeconômicas, problemas geopolíticos e condições de mercado passam, mas os imóveis permanecem.

Essa característica de proteção de patrimônio inerente ao investimento em imóveis, no entanto, não significa que o mercado incorporador não enfrente, também, desafios. Um dos principais, hoje, é a alta dos custos da construção. A dinâmica global de fornecimento de insumos foi transformada (e ainda está sendo alterada) pelas restrições impostas pela pandemia, principalmente no que se refere à China. Os gargalos de produção e distribuição nos últimos dois anos acabaram contribuindo fortemente para a alta da inflação no mundo todo, com reflexos evidentes no Brasil. Ademais, uma guerra envolvendo países com grande relevância nos mercados de gás natural, trigo e fertilizantes tem poder suficiente para elevar ainda mais os preços.

Se a alta da inflação, por ora, não tem como ser contornada, resta às empresas encontrar maneiras ou de acomodar os custos maiores ou de repassá-los para os preços. E, nesse ponto, vale a expertise de cada segmento, de cada incorporadora e construtora para atender seus clientes de maneira que tenham acesso a uma imobilização eficiente de seus patrimônios. Um bom caminho, por exemplo, é direcionar as operações para produtos com diferenciais de construção, como acabamento primoroso, e de localização. Vale sempre destacar que, com esse perfil, os imóveis tendem a se valorizar ao longo do tempo, ou acompanhando a inflação ou até superando a alta média dos preços da economia.

A capacidade das empresas de responder bem a esse quadro tão desafiador passa, ainda, por sua própria estrutura de governança corporativa — em especial, pelo atendimento aos cada vez mais demandados fatores ESG (sigla em inglês para aspectos ambientais, sociais e de governança). E o crédito continua existindo, mas está mais caro e seletivo. Saem na frente, portanto, as empresas com boa estrutura de governança para se sustentarem até a tempestade passar — e para continuar crescendo depois.

*Tatiana Rosa Cequinel*, CEO da Embraed Empreendimentos

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