A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), em abril deste ano, de manter as restrições previstas na Lei 5.709/1971 para a aquisição de terras rurais por estrangeiros encerrou uma longa controvérsia jurídica, mas não eliminou o debate sobre a necessidade de modernizar a legislação. Para especialistas, o principal efeito da decisão foi dar previsibilidade aos investidores, embora permaneçam discussões sobre a adequação das regras atuais ao cenário econômico e geopolítico.

Por unanimidade, o STF decidiu pela manutenção das restrições à compra de imóveis rurais por estrangeiros e empresas brasileiras controladas majoritariamente por capital estrangeiro. A decisão estabelece que eventuais autorizações devem observar as competências previstas na legislação, envolvendo órgãos como o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e, em determinados casos, o Congresso Nacional.

Para Leandro Chiarottino, sócio fundador de Chiarottino e Nicoletti Advogados, a decisão do Supremo é importante principalmente por eliminar uma incerteza que persistia desde a Constituição de 1988. “O STF retirou a incerteza que pesava sobre estrangeiros ou empresas brasileiras equiparadas a estrangeiras comprarem terras aqui. O Supremo diz que a regra de 1971 vale e tem que ser observada”, afirmou o especialista ao participar do painel dedicado ao tema no SuperAgro 2026, promovido pela Exame.

Na avaliação de Chiarottino, a decisão ocorre em um momento em que questões relacionadas à soberania, segurança alimentar e controle dos ativos agrícolas ganharam relevância. Ele considera que o Brasil não está fechando as portas ao capital estrangeiro, mas estabelecendo mecanismos de governança para a aquisição de terras. “O Brasil nunca proibiu investimentos no agro. O que há é a necessidade de governança de terras, segurança alimentar e soberania na governança. Hoje isso é uma necessidade grande”, afirma o especialista, acrescentando que a exigência de autorização para determinados negócios não representa um obstáculo ao investimento.

Regra antiga, cenário diferente

O advogado Henrique Arake, sócio fundador de Arake, Tomazette, Borges & Glicério Advogados, concorda que o STF trouxe estabilidade ao entendimento jurídico, mas faz ressalvas à manutenção integral de uma legislação criada na década de 1970. “Quando tem uma lei de décadas e cada lugar interpreta de uma forma, sem uma jurisprudência consolidada, não falamos de risco, mas de incerteza completa e absoluta. Quando o Supremo consolida a interpretação, muda tudo. Agora não há mais incerteza; há risco precificável.”

Para Arake, entretanto, a decisão não significa que a legislação esteja adequada ao mercado atual. A principal crítica é a generalização feita pela lei ao tratar diferentes tipos de capital estrangeiro sob a mesma lógica. “O texto legal é da década de 70, claramente foi construído em um cenário socioeconômico específico. Há diferenças relevantes entre empresas privadas, fundos soberanos, empresas estatais e outros investidores estrangeiros, que poderiam justificar tratamentos distintos.”

O advogado avalia que as restrições podem ter efeitos sobre a capacidade de o agronegócio brasileiro acessar capital e mercados internacionais. “Quando você dificulta o ingresso de capital estrangeiro, reduz a possibilidade de acesso a outros mercados, de atrair outros recursos financeiros. A questão é saber se esses diferentes tipos de capital representam a mesma preocupação para a soberania.”

Próximos passos

O que ainda precisa ser feito, afirma Chiarottino, deve ocorrer por meio de regulamentação infralegal, por exemplo, para identificar o beneficiário econômico efetivo das empresas interessadas em adquirir terras. “Este é um tema que pode ser resolvido, disciplinado, por um instrumento infralegal, que me parece o mais adequado. Pode ser um decreto ou mesmo por uma regulamentação da Secretaria da Receita Federal.”

Arake, por outro lado, considera que a modernização das regras poderia permitir uma avaliação mais precisa dos diferentes riscos associados ao capital estrangeiro. Para ele, uma eventual mudança deveria ser feita por meio de uma legislação mais atualizada e estável.

“Tenho dúvida sobre qual dispositivo adotar. É mais fácil promulgar e revogar uma norma infralegal, e por isso a sinalização para o mercado é pior. Tendo a preferir uma lei, mais estável.” Uma possibilidade, segundo ele, seria testar mudanças por meio de um ambiente regulatório controlado (sandbox regulatório) antes de uma reforma definitiva.

Negócios já realizados entram no radar

Outro ponto sensível é o tratamento dos negócios realizados em desacordo com as restrições legais. Chiarottino afirma que, diante da decisão do STF, contratos que não tenham observado as exigências previstas na legislação podem enfrentar consequências graves. “Negócios contratados ao arrepio da lei estão no campo da nulidade. É o que a lei prevê.”

Arake ressalta, entretanto, que ainda existem áreas em que a aplicação da lei poderá gerar novas discussões. Uma delas envolve sociedades brasileiras com participação estrangeira e a diferença entre participação no capital e efetivo controle da empresa. “Posso ter 90% do capital de uma sociedade e não a controlar. Ou menos de 50% e ter o controle efetivo. As pessoas vão buscar alternativas. É território de risco.”

O advogado alerta que estruturas societárias desenhadas para ficar formalmente dentro dos limites legais podem ser questionadas caso, na prática, revelem uma situação de controle estrangeiro. “Se define o limite em 50%, mas, se tiver 49,9% e se percebe que há o controle efetivo, isso é levado em conta. Temos que tomar muito cuidado com engenharias e soluções que podem testar os limites.”