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Luiz Anversa

Guia do Mercado Imobiliário

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Usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse prolongada e contínua.

No contexto de imóveis de herança, muitas dúvidas surgem sobre a possibilidade de aplicar usucapião para regularizar a posse. Neste artigo, vamos explorar se é possível fazer usucapião de um imóvel herdado, os requisitos necessários e o processo envolvido.

Two lawyers are discussing about contract paper, law matters determination, pointing.law and hammer on the table in office

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O que é usucapião? Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e pacífica, desde que cumpridos determinados requisitos legais.

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com suas especificidades e prazos.

É possível fazer usucapião de imóvel de herança? Sim, é possível fazer usucapião de um imóvel de herança, desde que atendidos os requisitos legais.

A principal condição é que o possuidor exerça a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel por um período determinado de tempo, sem oposição dos demais herdeiros ou terceiros.

A posse pacífica deve ser exercida de maneira contínua e sem contestação. Os prazos variam conforme a modalidade de usucapião, podendo ser de 5, 10, 15 ou 20 anos.

É possível fazer usucapião de imóvel de herança?

chave apartamento imóvel Financiamento imobiliário; imóvel

Marcelo Tapai

Mercado imobiliário

Imóvel Casa Getty

Dúvida do leitor: o que acontece se não fizermos inventário para partilha do imóvel? Se o inventário não for realizado, os bens não poderão ser transmitidos oficialmente aos herdeiros.

Diferentemente do que muitos pensam, inventário não significa litígio, razão pela qual, mesmo que todos os herdeiros estejam de acordo com a divisão, existe a obrigatoriedade da realização do procedimento, sem o qual nenhum bem poderá ser negociado ou partilhado.

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É comum que na partilha os bens a serem divididos não sejam exatamente iguais ou que não tenha um bem para cada herdeiro e, desta forma, a partilha será por frações do imóvel. 

Cada um terá direito a um percentual, a depender do grau de parentesco, regime de casamento, disposição testamentária, entre outros. Havendo vários proprietários de um mesmo bem, esses se tornam condôminos e têm direitos e obrigações proporcionais à sua fração.

Quanto tempo tenho para fazer o inventário? O governo pode tomar nossos bens? A Lei estabelece como prazo para abertura de inventário 60 dias a contar da data do óbito. 

Esse limite de tempo, contudo, não impossibilita a realização do inventário, mesmo depois de anos da data do falecimento. A consequência do atraso será a cobrança de multa sobre o valor do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Além disso, caso um herdeiro se negue a pagar as dívidas relacionadas ao imóvel, como IPTU e condomínio, outro herdeiro poderá realizar os pagamentos e depois debitar esses valores do montante a ser divido.

Imóvel

O que acontece se não fizermos inventário para partilha do imóvel?

Casal de empreendedores felizes cooperando enquanto trabalham em um computador em um escritório informal.

A questão do tempo necessário para ter direito à herança em uma união estável é uma dúvida comum entre muitos casais que optam por morar juntos sem oficializar a união por meio do casamento civil.

Entender os requisitos e direitos legais associados à união estável é crucial para garantir que ambos os parceiros estejam protegidos. A seguir, exploramos os principais aspectos que determinam o direito à herança em uma união estável.

O que é união estável? União estável é uma relação de convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas com o objetivo de constituir família. 

No Brasil, a união estável é reconhecida legalmente e oferece direitos e deveres semelhantes aos do casamento civil, incluindo direitos sucessórios.

Close up lawyer businessman working or reading lawbook in office workplace for consultant lawyer concept.

Ao contrário do que muitos pensam, não há um tempo mínimo de convivência exigido para que uma união seja considerada estável e, consequentemente, para que haja direito à herança. O que importa é a comprovação da intenção de constituir família e a convivência pública e contínua.

Para garantir os direitos sucessórios, é necessário comprovar a existência da união estável. Isso pode ser feito por meio de documentos e testemunhas que evidenciem a relação.

Close up lawyer businessman working or reading lawbook in office workplace for consultant lawyer concept

Os parceiros em uma união estável têm direitos sucessórios equiparados aos cônjuges casados civilmente. Isso significa que, em caso de falecimento de um dos parceiros, o sobrevivente tem direito à herança dos bens adquiridos durante a união.

Para evitar disputas e garantir que os direitos sucessórios sejam respeitados, é recomendável que os parceiros em união estável façam um planejamento patrimonial. Isso pode incluir a elaboração de um contrato de convivência, que define o regime de bens, e a formalização da união.

Quanto tempo morando junto tem direito à herança?

São Paulo cityscape, showing in the foreground the some top of buildings  and treetops in the Jardim Europa neighborhood and in the background the skyscrapers of the Faria Lima Avenue area, in the late afternoon.
Skies with  clouds.
Summer of 2019.
São Paulo, São Paulo state, Brazil

Vista áerea de São Paulo, no bairro do Jardim Europa

Beatriz Quesada

Jardim Europa; Av Faria LIma; casas; prédios

Foto: Germano Lüders
29/04/2015

Jardim Europa; Av Faria LIma; casas; prédios

Rua Seridó, Avenida Magalhães de Castro e Rua Frederic Chopin são alguns dos endereços mais valorizados da cidade de São Paulo segundo a Loft.

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A startup imobiliária realizou levantamento com 54 mil apartamentos vendidos nos últimos 12 meses na capital paulista com base nos dados do ITBI, Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, cobrado pela Prefeitura.

O Jardim Europa foi o bairro que mais apareceu no levantamento, com seis ruas no ranking de 20 das mais valorizadas da cidade. Entre elas, a campeã, Rua Seridó, com transações que chegaram a quase R$ 20 milhões.

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Além dela, a terceira colocada, Frederic Chopin, com apartamentos vendidos a uma média de R$ 18,36 milhões. 

A Avenida Magalhães De Castro, vice-líder do levantamento, é endereço do complexo Cidade Jardim, que abriga shopping e conjunto comercial e residencial de alto padrão.

Cidade Jardim/São Paulo; Usina Traição, Rio Pinheiros; Ciclovia

Foto: Germano Lüders
10/11/2014

Cidade Jardim/São Paulo; Usina Traição, Rio Pinheiros; Ciclovia

Ela fica localizada na Zona Sul da cidade, no bairro do Morumbi, e teve preço médio de negociação de R$ 19,26 milhões.

O resultado final do levantamento foi um predomínio dos bairros das Zonas Oeste e Sul da cidade entre as 20 ruas mais caras da cidade. A única exceção é Rua Professor João De Oliveira Torres, no Jardim Anália Franco (Vila Formosa), na Zona Leste de São Paulo.

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Por lá, os apartamentos foram transacionados por uma média de R$ 6,8 milhões – último lugar no ranking. 

Saiba quais são as ruas mais caras de São Paulo – uma delas fica na Zona Leste

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Agência o Globo

Santa Catarina

Balneário Camboriú

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Um novo edifício gigante será construído em Balneário Camboriú (SC). A cidade que tem sete dos dez prédios mais altos do país, vai ganhar mais um participante no grupo. 

 Batizada de FG Tower, a torre de 110 andares terá unidades residenciais, três de shopping e três de salas empresariais. Quando estiver pronta, o novo arranha-céu pode se tornar o segundo maior edifício do país.

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O megaprojeto será realizado pela FG Empreendimentos, responsável por oito dos dez prédios mais altos do país. A empresa também planeja construir quatro resorts de luxo na região, dois em Balneário e os demais, em Itajaí, na Praia Brava.

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A FG Tower pode se tornar o segundo edifício mais alto do Brasil, atrás apenas da Triumph Tower, com 509 metros e 140 andares, onde os preços dos apartamentos devem partir de R$ 150 milhões.

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O prédio terá unidades residenciais de luxo, com área privativa ampla, com cerca de 200 m², e áreas de lazer completas e um shopping com lojas de luxo. A empresa ainda não revelou o valor por metro quadrado nas unidades residenciais.

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Atualmente, mesmo imóveis usados na cidade são comercializados com preços a partir de R$ 1,5 milhão, podendo superar o patamar de R$ 25 milhões.

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 A FG Empreendimentos é detentora de 80% dos terrenos de frente para o mar na cidade catarinense, além de possuir áreas em cidades próximas.

Com 110 andares e shopping de luxo, arranha-céu de Balneário Camboriú pode ser o 2º maior 

Com 110 andares e shopping de luxo, arranha-céu de Balneário Camboriú pode ser o 2º maior do Brasil

Adalberto Bueno Netto, fundador e CEO do Grupo Bueno Netto: o executivo considera o Parque Global o maior projeto de sua carreira

Karla Mamona

Parque Global tem 218.000 metros quadrados de área

Com extensão de 218.000 metros quadrados, o Parque Global carrega o título de ser maior complexo imobiliário da América Latina. É quase um bairro novo que está sendo construído no Panamby, zona sul da cidade de São Paulo.

A primeira fase conta com cinco torres residenciais de alto padrão, com apartamentos que vão de 142 a 597 metros quadrados

São ao todo cinco torres residenciais de alto padrão, um shopping center, um centro médico e hospitalar, hotel, escola bilíngue e um edifício de apartamentos de médio padrão para locação.

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 A primeira fase conta com cinco torres residenciais de alto padrão, com apartamentos que vão de 142 a 597 metros quadrados. Duas delas já foram entregues aos moradores; a terceira chega aos proprietários neste mês de julho; a quarta, em dezembro; e a quinta, no início de 2025.

O Parque Global é o maior projeto da carreira do incorporador Adalberto Bueno Netto, que acompanhou a reportagem em um tour guiado pelo empreendimento. A holding que leva seu nome completa 50 anos em 2024, e passou quase a metade deles entre as idas e vindas do empreendimento.

Maquete do Parque Global mostra como o empreendimento vai ficar quando concluído

Para fazer jus ao tamanho do projeto, a Benx encomendou uma maquete que ocupa cerca de 170 metros quadrados no estande de vendas. A maquete tem torres de mais de 3,5 metros de altura. É a maior já produzida no Brasil com investimento privado e custou R$ 4 milhões.

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A construção da maquete foi coordenada pela Adhemir Fogassa Maquetes e o trabalho levou cinco meses para ser finalizado e aproximadamente 60 pessoas estiveram envolvidas na montagem. 

A maquete faz parte da apresentação da incorporadora para atrair o possível comprador. Quem visita o estande de vendas passa também por uma sala imersiva com vídeo do projeto. Além disso, há uma espaço de mostras itinerantes. 

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Para morar no suntuoso projeto, é preciso desembolsar R$ 30.000 por metro quadrado. Os valores variam entre 4 milhões e 18 milhões de reais. E, mesmo com o sucesso atual, o projeto ainda precisa entregar as fases seguintes para, finalmente, ser rentável.

A cidade dentro da cidade: por que o Parque Global é o ápice dos ‘bairros privados’ de São

A cidade dentro da cidade: por que o Parque Global é o ápice dos ‘bairros privados’ de São Paulo

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Mansões

Luxo

Imóveis

Mansão de R$ 220 milhões no bairro do Leblon, no Rio de Janeiro

Mansão mais cara do Brasil foi construída em 1976

Mansão de R$ 220 milhões no bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, considerada a mais cara do Brasil, foi vendida para a construtora Mozak.

Imóvel foi construído pela família Amaral, ex-proprietária da rede de supermercados Disco

Imóvel icônico tem 2,5 mil metros quadrados e ocupa um terreno do tamanho de uma quadra: 11 mil/m². A localização é uma das mais desejadas e exclusivas do País: o Jardim Pernambuco, fatia do Leblon que funciona quase como um condomínio fechado.

Mansão mais cara do Brasil tem piscina semiolímpica e sauna

O negócio, adiantado com exclusividade à EXAME, não teve o valor divulgado, mas até poucas semanas atrás a mansão era anunciada com preço de R$ 220 milhões. Os planos da Mozak incluem fatiar o gigantesco terreno em lotes; no mínimo 10 e no máximo 12.

Mansão está localizada no Jardim Pernambuco, no Leblon

A expectativa da empresa é negociar cada imóvel a um preço de R$ 150 mil/m² o que colocaria o empreendimento no posto de mais caro do País. Vale lembrar que o Leblon está há anos no topo dos bairros com metro quadrado mais caro por ser pequeno, com pouca oferta de terrenos.

Isaac Elehep, presidente da construtora Mozak

“Todas as cidades reajustaram os preços de venda depois da inflação pós-pandemia – no Rio, isso tem acontecido apenas recentemente. Esse negócio é parte do movimento do Leblon voltando a ser o Leblon em termos de preço", afirmou Isaac Elehep, presidente da Mozak.

Mansão mais cara do Brasil vai virar empreendimento de até R$ 150 mil/m²

Veja as fotos do imóvel e matéria completa no link:

Venda de imóvel em São Paulo: o aumento no custo do financiamento imobiliário não foi suficiente para convencer os consumidores a abandonar negócios 

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Herança

Direito familiar

Família

Meu marido faleceu deixando um imóvel. Quero vender. Tenho 3 filhas – duas delas concordam com a venda, e a terceira discorda. Posso vender, mesmo que ela não assine, e depositar para ela o valor que lhe cabe?

Man working

Quando os bens de uma pessoa falecida são partilhados e esses bens sejam indivisíveis por sua natureza, os herdeiros se tornam condôminos.

VIVER DE RENDA COM FII

Como exemplo temos uma casa, que não há como ser dividida em partes iguais ou proporcionais ao direito de cada herdeiro.

Dinheiro

Diferentemente do que aconteceria se o falecido tivesse deixado dinheiro, esse sim divisível, o que possibilitaria que cada um ficasse com a sua parte e usasse o que recebeu da forma que melhor entender.

Imóvel e carro

No caso do imóvel, independente de quantos sejam os herdeiros, a divisão será proporcional entre eles e cada um terá direito a uma parte chamada quinhão. Para a venda do imóvel é necessário que todos estejam de acordo.

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O que acontece se um herdeiro se recusa a vender?<br />
Não há como realizar a venda sem a anuência e assinatura de todos os condôminos e então depositar o que caberia a um deles na sua conta.

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Tetra Images / Getty Images

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 Na hipótese de recusa, será necessário ingressar com uma ação e somente o juiz poderá determinar a venda por meio de leilão judicial.

Assinatura de compra imóvel

Essa é uma saída ruim para todos, pois o imóvel poderá ser vendido por valor menor e todos saem no prejuízo, razão pela qual o acordo entre as partes é sempre a melhor opção.

Imóvel de herança: uma das herdeiras é contra a venda. Podemos vender e depositar para ela

Imóvel de herança: uma das herdeiras é contra a venda. Podemos vender e depositar para ela o valor?

Projeção de sala realizada com ferramenta de realidade aumentada da Coelho da Fonseca

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Imobiliárias

Vendas

Space Soul, da Procave Incorporações

O apartamento decorado é parada obrigatória de quem quer comprar um imóvel na planta e quer ter uma noção mais exata de espaço no futuro lar. Mas e se houvesse outra forma de visualizar como piso, móveis e decoração vão ficar dentro de um apartamento em tamanho real?

Realidade aumentada: recurso foi utilizado para mostrar como ficaria a sala do apartamento

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Essa é a aposta da imobiliária Coelho da Fonseca. A empresa tem investido em realidade aumentada para apresentar e vender imóveis. Em parceria com a R2U, especializada em realidade aumentada, a Coelho criou um ambiente que mescla elementos digitais ao espaço físico real.

“Uma das grandes dores de vender apartamento na planta, cru ou para reforma, é conseguir visualizar o ambiente como você gostaria. Entender se a cama vai ficar do tamanho ideal, por exemplo”, explica Luiz Coelho da Fonseca, diretor da imobiliária.

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Com o óculos, é possível visualizar como o apartamento ficaria finalizado, dando outra noção de espaço. O recurso permite ainda várias opções diferentes de plantas para o apartamento. Um exemplo mostrado no protótipo é a sala, que pode ser fechada ou ter integração com a sacada.

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A EXAME conheceu a ferramenta, que dá uma experiência de apartamento decorado para um imóvel que ainda está no contrapiso.

Decorado-holograma: realidade aumentada é aposta de imobiliária para conquistar clientes e

Veja o vídeo da visita aqui: 

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Um inventário de imóvel é o processo legal que ocorre após o falecimento de uma pessoa para identificar e distribuir seus bens entre os herdeiros.

Testamento herança

Este procedimento é essencial para formalizar a transferência de propriedade, garantindo que os direitos dos sucessores sejam respeitados conforme a legislação vigente.

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Foto: Leandro Fonseca
Data: 11/09/2023

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O responsável por iniciar o inventário é geralmente o cônjuge sobrevivente, um herdeiro ou qualquer interessado na herança.

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Um advogado especializado em direito sucessório é necessário para orientar e representar os herdeiros durante todo o processo, assegurando que todos os trâmites legais sejam cumpridos corretamente.

Inventário de imóvel: como funciona e quanto custa

Leia a matéria completa!

Marginal Pinheiros em Sâo Paulo - São Paulo vista do alto - predios em São paulo 
Foto: Leandro Fonseca

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Predios em São Paulo na zona Sul - Mercado Imobiliario; predios; moradia; contrutoras; empreendimentos; fundo imobiliario; alto padrão

Foto: Leandro Fonseca
data: 07/04/2022

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O que é mais vantajoso: comprar a casa própria ou morar de aluguel? O debate é um clássico do mercado imobiliário brasileiro, tanto entre especialistas quanto entre possíveis compradores. Mas existe uma opinião que prevalece: 70% dos brasileiros acreditam que comprar é melhor.

OLX: empresa comemora aumento no número de vendedores bem-sucedidos

Por dentro do escritório da OLX em São Paulo

A conclusão é da pesquisa “Mitos e verdades sobre o setor imobiliário”, do Grupo OLX, que entrevistou 300 pessoas em todas as regiões do Brasil, com índice de confiança de 95% (veja metodologia no texto).

“Sabemos que, no Brasil, ter a casa própria é um sonho e representa segurança, mas não podemos concluir que é verdade absoluta que comprar é mais vantajoso que alugar”, afirma Rafael Nader, vice-presidente de imóveis do Grupo OLX.

Monotrilho na Av Jornalista Roberto Marinho -vista dos Bairro Campo Belo - Predios - Moradia - imoveis - São Paulo - Brooklin - Apartamentos - 

Foto: Leandro Fonseca
Data: 27/06/2024

Existem alguns fatores a considerar, como: capacidade de pagamento e financiamento; disposição de recursos líquidos; <br />
potencial de valorização daquele imóvel específico; capacidade de rentabilização dos investimentos; taxa de juros e expectativa sobre uso do imóvel.<br />


Colorful houses in the city of Porto Seguro, coastal tourist resort in the Brazilian state of Bahia.

Colorful houses in Porto Seguro, Bahia, Brazil

A pesquisa analisou ainda a opinião dos brasileiros sobre as vantagens de comprar imóvel na planta, antecipar as parcelas do financiamento e se programar para financiar com um teto de 30% da renda.

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Comprar ou alugar? 70% dos brasileiros acreditam que ter casa própria é melhor

Veja a matéria completa no link:

Customer service good cooperation, Consultation between a Businessman and Male lawyer or judge consult having team meeting with client, Law and Legal services concept.

Disputa Herança Advogado Lawyer Customer service good cooperation, Consultation between a Businessman and Male lawyer or judge consult having team meeting with client, Law and Legal services concept.

Lawyer writing documents

Dúvida do leitor: meus sogros falecidos deixaram uma casa e 6 filhos. Alguns filhos têm direito de morar na casa?

Quando uma pessoa falece, seus bens passam para os herdeiros, mas a divisão só ocorre após o inventário.

Enquanto isso não ocorrer, nenhum herdeiro pode usufruir do bem de forma exclusiva.

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Mesmo que o filho já resida na casa, ele não tem direito de morar de forma gratuita após a morte dos pais.

Os demais herdeiros podem exigir o pagamento do aluguel proporcional.

O prazo para abertura do inventário é de 60 dias contados do óbito.

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