Mercado imobiliário finalmente tem boas perspectivas, mas com risco alto

Investir em imóveis, aqui e em qualquer lugar do mundo, é arriscado — quase tão arriscado quanto comprar ações. Uma série de fatores, sobre os quais o investidor não tem nenhum controle, influencia os preços de casas, apartamentos e escritórios: oferta, demanda, situação da economia, taxa de juro, leis de zoneamento, obras. Para a aplicação em imóvel valer a pena, é preciso que a perspectiva de retorno seja bem maior do que a da renda fixa. Depois de anos de crise, é isso que espera a maioria dos analistas ouvidos por EXAME. “Não vejo espaço para aquela euforia do passado, quando muitos investidores ganharam dinheiro comprando imóveis na planta, ainda em construção, e revendendo. Mas há oportunidades interessantes no mercado”, diz Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de negócios imobiliários do banco Santander.

A expectativa positiva para o mercado imobiliário se deve, por um lado, à recuperação da economia, que elevou a demanda. Depois de seis anos em queda, as vendas de imóveis residenciais cresceram 10% neste ano e o total de escritórios vagos diminuiu. Além disso, a oferta caiu porque as incorporadoras passaram a construir menos, em meio à recessão. Os preços, porém, reagiram de maneira distinta. Enquanto o valor médio dos aluguéis comerciais tem aumentado levemente, os preços de casas e apartamentos encolheram 0,4% nas principais cidades brasileiras nos últimos 12 meses até outubro. Desde 2013, a baixa é de quase 15% em termos reais (ou seja, descontada a inflação).

Quem vê o copo meio cheio acredita que isso significa que este é um bom momento para investir porque ainda é possível encontrar imóveis relativamente baratos. O problema é que não é a primeira vez que os especialistas projetam a recuperação desse setor. Faz pelo menos três anos que se espera uma retomada, e ela foi frustrada pela piora da situação da economia. A expectativa é de um crescimento maior do produto interno bruto em 2019, mas ele depende de o próximo governo conseguir aprovar reformas e adotar outras medidas de ajuste fiscal. Sem isso, segundo os especialistas, não haverá confiança para investir e contratar. “No melhor cenário, as perspectivas para o mercado imobiliário são muito boas. Mas ainda há riscos”, diz Eduardo Zylberstajn, coordenador de pesquisas da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e responsável por um extenso levantamento de preços de imóveis publicado anualmente por EXAME.

Diante das dificuldades, quem é conservador deve ficar de fora desse mercado, afirmam os assessores financeiros. Mas, para quem está disposto a arriscar, há ativos com preços interessantes. As melhores opções, na opinião dos analistas, estão nos fundos imobiliários. Esses fundos investem principalmente em imóveis comerciais, um segmento do mercado que geralmente reage antes do residencial em meio à recuperação econômica, porque o acesso ao crédito é mais fácil. Além disso, muitos fundos estão sendo negociados com desconto em razão do panorama ruim dos últimos anos.

Esse cenário já provocou um movimento de valorização dos fundos imobiliários. De janeiro de 2016 a novembro deste ano, o índice que acompanha o desempenho dos fundos negociados na bolsa brasileira subiu 63%, quase o dobro do CDI (o Ibovespa teve alta de 106% no período). Mas os analistas acreditam que haja espaço para mais ganhos. “Com a esperada redução do desemprego, as empresas terão de ampliar seus escritórios. O aumento do emprego também eleva o consumo, beneficiando o setor de varejo imobiliário, que inclui os shopping centers. O segmento de galpões e lajes corporativas também será beneficiado porque está atrelado ao crescimento do PIB”, diz Marcelo Rainho, gestor de Fundos Imobiliários da empresa de investimentos XP.

Uma vantagem dos fundos imobiliários é o fato de o rendimento ser isento de imposto de renda para os investidores individuais. Além disso, o valor inicial de aplicação é baixo, cerca de 100 reais. Para reduzir o risco, os especialistas recomendam buscar fundos que apliquem em mais de um ativo — por exemplo, um conjunto de escritórios ou shoppings — e pesquisar sobre os imóveis que fazem parte da carteira.  “Quem quer comprar um imóvel faz questão de pesquisar detalhes, como estado de conservação, locação, valorização do metro quadrado. Os mesmos critérios valem para a aplicação em fundos”, diz Ricardo Almendra, sócio da gestora RBR, especializada no mercado imobiliário.

Já o segmento de imóveis residenciais deve se recuperar mais lentamente, na visão de executivos desse mercado, porque a retomada depende da melhora consistente dos índices de confiança do consumidor e dos níveis de emprego, além da oferta de crédito. Só assim as pessoas se sentem confortáveis para comprar. Para Roseli Hernandes, diretora da corretora de imóveis Lello, este é o momento de buscar imóveis baratos, cujos proprietários tenham pressa para vender. “Como a situação da economia continua difícil, ainda é possível negociar e encontrar unidades com bons preços”, diz Roseli.

Comprar para alugar, porém, continua sendo complicado. O valor médio da locação tem subido menos do que a inflação há meses. Nos últimos 12 meses, a alta foi de 1,7%, enquanto o IPCA teve alta de 4,5%, segundo o índice FipaZap. De acordo com outro levantamento da Fipe, o rendimento médio do aluguel — obtido pela divisão do valor da locação pelo preço do imóvel — ficou em 4,4% em 12 meses até setembro de 2018. É possível conseguir um rendimento maior aplicando em títulos públicos, cujo risco é bem menor.