Por que alguém compraria a Gafisa

São Paulo – A Gafisa confirmou, nesta quinta-feira, o interesse de investidores de adquiri-la. A confirmação foi feita por meio de um comunicado enviado à CVM. Segundo antecipou o blog Faria Lima, de EXAME, as negociações são conduzidas com o investidor americano Sam Zell, em parceria com o GP Investimentos.

Em agosto, a coluna Primeiro Lugar, de EXAME, já havia antecipado o interesse do GP na incorporadora.

Segundo um executivo próximo à empresa, PDG, Cyrela, Eztec e Brookfield chegaram a analisar a Gafisa. Mas por que Sam Zell e o GP querem a Gafisa? Afinal, a empresa enfrenta grandes dificuldades, desde que comprou a Tenda, em 2008, para atuar na baixa renda. Pontuamos algumas razões para isso:

Valor de mercado abaixo do real

No ano passado, a Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado e, hoje, é avaliada em cerca de 2 bilhões de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. A queda é resultado de uma punição dos investidores que, de maneira geral, cobraram maiores resultados às construtoras no ano marcado pela elevação de custos de mão-de-obra, material e crise econômica. Isso, é bom lembrar, depois da onda de abertura de capital das empresas do setor, a partir de 2004, a preços superestimados pelo mercado.

Porém, o patrimônio da companhia vale cerca de 75% mais que o valor em bolsa. A tradição do nome da companhia no setor, aliada ao estoque de terrenos grande e bem diversificado regionalmente, acabam atraindo qualquer empresário ou investidor do mercado.

“O valor da companhia no mercado é baixo por conta do preço das ações hoje mas, aos olhos do setor, a Gafisa tem um valor para o mercado de construção altíssimo”, diz um concorrente da companhia.

O estoque de terrenos da Gafisa, no terceiro trimestre de 2011, era de 21 bilhões de reais, divididos entre cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, Nordeste e outras regiões.

A jóia da alta renda

A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes companhias do setor, com rentabilidade 79% menor que a média das concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. Porém, entre as marcas que possui, a Alphaville, destinada para consumidores de alta renda, tem se destacado ao ponto do segmento já representar a venda de quase 75% do total da companhia no terceiro trimestre de 2011. 

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A marca, comprada pela Gafisa por cerca de 383,5 milhões de reais, em 2006, tem velocidade de venda de 36,4%, superior à Gafisa e Tenda, de respectivamente 24,8% e 9,1%, e já corresponde a quase 27% do total das vendas da companhia, no terceiro trimestre, totalizando 281,7 milhões de reais.

“As pessoas falam que a Tenda foi uma má compra da Gafisa – e foi mesmo. Mas esquecem o quanto comprar a Alphaville foi um bom negócio”, diz um fornecedor da companhia. “A marca tem feito empreendimentos bem rentáveis em áreas pouco exploradas, o que é invejável.”

Tenda provisória

O desempenho desfavorável da Gafisa se deve, apontam analistas, ainda a resquícios da compra da Tenda, em outubro de 2008. Na época, a companhia mineira tinha uma dívida de 73 milhões de reais e uma operação deficitária voltada para imóveis de baixo custo. Já nas mãos da Gafisa, a Tenda não deu lucro até hoje.

Segundo a própria companhia, a rentabilidade dos projetos da Tenda é próxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projeções feitas no momento da compra. Os motivos vão desde má administração da venda dos apartamentos da marca até as dificuldades encontradas pelo mercado no ano passado, com o aumento dos custos bem superior aos planejados pelas construtoras. Para frear os prejuízos, o ritmo das obras da Tenda caiu à metade a partir de 2009 — o que ajudou a levá-la nos últimos meses à liderança de reclamações na Justiça paulistana.

“Acontece que a Tenda é um problema solucionável, com previsão de controle a partir de 2013 com a reestruturação gerencial que a Gafisa já vinha fazendo na administração da marca”, diz um executivo do setor. “Ficou claro que as construtoras em geral não sabem vender para baixa renda e, ao deixar isso de lado e arrumar a casa, a Gafisa tem tudo para voltar a crescer”.