Com livre negociação decretada por Milei, oferta de imóveis para alugar pode aumentar na Argentina

O presidente argentino revogou a Lei do Aluguel por meio de um Decreto de Necessidade e Urgência (DNU) e, com isso, despertou uma figura no mundo imobiliário. Depois de anos de hibernação, os proprietários que alugavam seus imóveis no passado, que os colocaram à venda após a promulgação da Lei em 2020 e que agora, diante da possibilidade de chegar a um acordo sobre as condições entre as partes, estão novamente considerando alugá-los.

Agora, conceitos-chave como moeda, prazo, indexação de preços e periodicidade dos ajustes contratuais podem ser acordados entre as partes. Isso permite que sejam feitos acordos sob medida que garantam uma renda mais aceitável.

A rentabilidade dos apartamentos era de cerca de 5,75% ao ano em dezembro, de acordo com o último relatório publicado pela Zonaprop. Esse número afastou os proprietários, pois eram obrigados a congelar o preço por um ano e atualizá-lo por um índice que estava dois meses atrás da inflação.

"Temos clientes que colocaram seus imóveis à venda e disseram que, se em algum momento a lei fosse revogada, voltariam a alugá-los. Desde que saiu a notícia da DNU, 10% deles nos disseram que querem alugá-los novamente", diz Diego Cazes, gerente geral da L. J. Ramos Real Estate Brokers.

Maximiliano Casarotti, corretor da Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, ressalta que, desde sexta-feira, 10 casos como esse deram entrada na imobiliária em que trabalha.

Casarotti diz ainda que um segundo novo grupo está alugando sua propriedade: "Há proprietários que têm imóveis à venda, e como agora há a opção de rescindir o contrato caso ela seja vendida, eles podem colocar novamente para alugar".

Em outras palavras, a nova estrutura regulatória dá aos proprietários a possibilidade de aproveitar a propriedade e gerar retornos enquanto esperam que ela seja vendida.

Essa possibilidade está regulamentada no Código Civil e Comercial. "O artigo 1189 permite que o prazo do contrato seja condicionado à venda do imóvel. O locador então concorda que o contrato pode ser rescindido se a propriedade for vendida.

Por exemplo, eles podem esclarecer por escrito que, mediante aviso prévio de dois meses, o locador pode rescindir o contrato e pode ou não concordar com uma indenização em favor do locatário", diz o Dr. Enrique Abatti, advogado e presidente da Câmara de Proprietários da República Argentina.

A primeira impressão de alguns corretores é de desconfiança, pois eles duvidam que os locatários aceitem esses termos. Em última análise, para um locatário, a mudança envolve altos custos que ele nem sempre pode se dar ao luxo de repetir se o imóvel para o qual está se mudando for vendido em um curto período de tempo.

Venda com um inquilino dentro do imóvel

O proprietário que estiver convencido de que quer vender e, até encontrar um comprador, alugar a unidade, pode acrescentar um plus ao contrato de venda. "Se fizer um contrato agora, poderá vender o imóvel com um contrato de aluguel vigente, o que é muito mais interessante do que fazê-lo com a lei anterior", diz Soledad Balayan, corretora e proprietária da Maure Inmobiliaria.

Dessa forma, o investidor já está comprando uma unidade que tem aluguel mensal em condições talvez mais favoráveis do que aquelas que eram favoráveis quando a Lei dos Alugueis estava em vigor. Por exemplo, o valor pode ser indexado à inflação ou ao salário do inquilino, e os reajustes podem ser feitos a cada três meses ou sempre que acharem necessário.

A primeira impressão é que isso poderia representar uma ameaça ao inquilino, que poderia ser solicitado a fazer atualizações de preços inacessíveis ou o contrato em moeda estrangeira, mas os especialistas do mercado ressaltam que a demanda validará os contratos lógicos.

A vantagem é que a liberdade de acordo entre as partes poderia aumentar a oferta, e esse mesmo crescimento deveria reorganizar a balança em um novo ponto de equilíbrio.

"Não há nenhum problema legal em vender um imóvel alugado", diz Mariano Esper, advogado especializado em questões imobiliárias e comerciais. "O importante é que o contrato de venda tenha uma cláusula declarando que o imóvel está alugado. E o ideal é que o inquilino também assine a mesma escritura, indicando que está ciente da venda e que pagará os aluguéis ao novo comprador", acrescenta.

A DNU está em vigor há apenas alguns dias. Embora ainda não seja possível falar em tendências, os primeiros sinais de reativação do mercado já estão sendo registrados. Do ponto de vista dos investidores, os telefones já estão tocando sem parar. "O número de consultas sobre investimentos em imóveis para aluguel aumentou", diz Gabriela Goldszer, diretora da Ocampo Propiedades.

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