Setor imobiliário pede desconto maior no imposto para evitar que reforma tributária encareça imóveis
Sindicato e associação de empresas de construção pedem redução de 60% da alíquota-padrão do futuro IVA. Texto aprovado na Câmara deu 40%
Agência o Globo
Agência de notícias
Publicado em 22 de agosto de 2024 às 19h06.
Última atualização em 22 de agosto de 2024 às 19h23.
Estudos feitos por entidades do setor imobiliário, como o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis ( Secovi ) e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias ( Abrainc ), apontam que a regulamentação da reforma tributária aprovada pela Câmara na semana passada pode elevar os impostos dos imóveis e torná-los mais caros aos consumidores caso seja aprovada no Senado sem alterações. O Ministério da Fazenda , no entanto, afirma que não procedem as alegações de entidades do setor.
O texto, que foi revelado pelo jornal O Estado de S. Paulo, conclui como insuficiente o tratamento especial dado ao setor na regulamentação da reforma. O regulamento aprovado na Câmara definiu tarifa diferenciada para o setor imobiliário, com uma redução de 40% na alíquota-padrão do futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será composto pelos tributos CBS e IBS. A alíquota-padrão é estimada até agora em 26,5%. O imposto incidiria dessa forma sobre as atividades de compra e venda de imóveis, além de serviços de construção.
O relatório do grupo de trabalho da Câmara sobre a reforma tributária atendeu aos pedidos de empresas da construção civil e ampliou o desconto de 20% para 40%, mas agora entidades do setor dizem que não é suficiente.
Os 5 prédios com m² mais caro da Faria Lima
2 /5Predio da Baleia na Avenida Brigadeiro Faria Lima, Itaim Bibi, São Paulo, SP Foto: Leandro Fonseca data: 11/08/2023(O Edifício Birmann 32 é facilmente reconhecido pela escultura metálica de 20 metros de uma baleia na frente do prédio. O preço das locações alcançam os R$ 370 por m².)
3 /5Edifício Plaza Iguatemi(O Plaza Iguatemi fica em frente ao shopping Iguatemi e tem lajes que podem atingir os R$ 360 por m².)
4 /5Edificio METROPOLITAN(O Edifício Metropolitan não fica localizado na Faria Lima, mas está a uma distância de apenas dois minutos da avenida, na rua Amauri, 255. Os valores de locação podem atingir os R$ 350 m².)
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Mesmo com a redução de 40%, o sindicato acredita que há o risco de aumento considerável da carga tributária no setor de construção civil, já que atualmente o ganho obtido na compra e venda e imóveis é tributado em cerca de 8%. Com a reforma, nos cálculos do Secovi, o total de impostos sobre um imóvel poderia chegar superar 12%.
Para a Abrainc, a consequência desse aumento na carga tributária será o encarecimento do valor dos imóveis, o que pode restringir o acesso a casas e apartamentos financiados.
"Nós temos uma situação no país com déficit de cerca de 7,8 milhões de moradias, que precisa ser atendido. Somos favoráveis à reforma, mas queremos que a carga tributária não aumente, porque quando você aumenta o valor do imóvel, há uma parte da população que perde a condição de comprá-lo. Por isso, buscamos uma neutralidade, para que após a reforma possamos ter a mesma carga tributária que temos hoje", explica Luiz França, presidente da Abrainc.
Setor agora quer 60% de desconto
De acordo com o cálculo da associação, essa 'neutralidade' poderia ser alcançada com uma redução de 60% (e não 40%) da alíquota básica para o setor imobiliário.
"O governo começou com 20%, nós mostramos nossos cálculos para eles, conversamos, e eles chegaram em 40%. Mas estamos pedindo o número de 60%, porque ele é tecnicamente sustentável e nós provamos, matematicamente, que a necessidade é de uma redução da alíquota modal nessa porcentagem. A gente espera conseguir a maioria no Senado para poder fazer aquilo que é bom para o país", diz França.
De acordo com Thais Veiga Shingai, professora do MBA em Gestão Tributária da Fipecafi, a maior mudança a ser provocada pela reforma é que hoje as locações não pagam ISS e podem vir a pagar o IBS (tributo que vai substituir unir ISS e ICMS), além de que nos padrões atuais as operações imobiliárias praticadas por pessoa jurídica ficam sujeitas à incidência do PIS e da Cofins, que serão substituídos pela CBS.
"Hoje essa tributação sobre operações imobiliárias é cumulativa, de forma que não há geração de créditos. Mesmo uma construtora ou uma incorporadora, quando realiza um empreendimento não tem direito à tomada de créditos de ISS, créditos de ICMS sobre o material de construção e sobre todos os serviços de mão de obra, e ela passará a ter acesso à não cumulatividade plena do IBS e da CBS com a reforma tributária. Por isso, a alíquota efetiva tende a ser menor", explica.
Ela acrescenta: "A grande preocupação do Secovi, que é realmente muito relevante, é, de fato, a tributação acabar encarecendo o preço dos imóveis, impactando financiamentos e até gerando efeitos inflacionários. Mas a gente precisa considerar o novo desenho do sistema tributário como um todo, considerar a não cumulatividade e os impactos sobre a carga tributária efetiva".
De acordo com o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, essas questões levantadas pela pesquisadora foram levadas em consideração durante a pesquisa do sindicato, e ainda assim o preço dos imóveis poderia subir consideravelmente com a nova carga.
"O que vai acontecer é o aumento do preço da habitação da ordem de 4% a 5% no preço, e é com isso que o setor está preocupado, porque não tem margem para um aumento desse tipo. As famílias não conseguem pagar mais pela habitação. E é diferente de um valor menor, por exemplo, um copo d'água, se ele subir 4%, não acontece grandes prejuízos. Agora, um imóvel subir 4% ou 5%, você tira a possibilidade de compra e de buscar um financiamento para uma quantidade muito grande de compradores e de famílias", coloca Wertheim.
Por isso, ele explica que seria necessário um redutor da alíquota modal de 60% para a venda e loteamento de imóveis, e no caso de imóveis para locação, que teriam um maior aumento, o redutor teria de ser na ordem de 80%, para manter a carga tributária atual não haver aumento do preço da habitação, do loteamento e da locação.
Além disso, ele acrescenta que esse aumento poderia gerar um efeito de desinvestimento no setor, já que o consumidor não conseguiria pagar esse aumento e as empresas ficariam desincentivadas a produzir lotes e imóveis para locação.
"Os investidores de imóveis para locação vão ficar desincentivados, vão preferir botar o seu dinheiro no sistema financeiro. E, com isso, você vai diminuir a oferta de habitação, vai gerar desemprego, com menos obras, menos contratação e vai aumentar o déficit habitacional. Claro que isso não é automático, isso é com o tempo, mas esses são os subprodutos de um aumento no preço que o consumidor não possa pagar", explica.
Fazenda nega impacto da reforma no preço de imóveis
O Ministério da Fazenda afirmou, em nota, que não são verídicas as análises de que a reforma vai aumentar os custos do mercado imobiliário. “Ao contrário dessas notícias falsas, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à tributação atual.”
A Fazenda diz que vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje. Já para as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações), a Fazenda diz que o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação); haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado; a alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40%, o que corresponde a cerca de 15,9%; e que o valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago no material de construção e serviços não é recuperado.
“Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. Mas a reforma tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão”, afirma a Fazenda.
“Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão”, acrescenta o texto.