Crédito imobiliário: compare as taxas dos bancos com a Selic a 10,75%

A alta intensa da taxa Selic, que passou de 2% ao ano em março de 2021 para os atuais 10,75%, tem impacto direto no custo no financiamento imobiliário.

A média das taxas de juros cobradas por bancos nessa modalidade de crédito saiu de 6,96% quase um ano atrás para 9,33%, uma alta de 2,37 ponto percentual, segundo levantamento do comparador MelhorTaxa para a EXAME Invest.

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A subida dos juros do crédito habitacional se intensificou a partir do segundo semestre de 2021. No primeiro mês de 2022, o movimento foi liderado pela Caixa, cuja taxa média subiu de 8,30% para 8,90% ao no.

Apesar da alta, a Caixa continua a oferecer a menor taxa média cobrada pelos grandes bancos: 8,9% ao ano. O Itaú (ITUB4) cobra, em média, 9,1% ao ano; o Banco do Brasil (BBAS3), 9,15% ao ano; o Bradesco (BBDC4), 9,5% ao ano; e o Santander (SANB11), 9,99% ao ano.

Veja abaixo a evolução da taxa média de juros desde o começo de 2021:

Volta da segmentação de clientes

Além de o crédito ter ficado mais caro, Paulo Chebat, CEO do MelhorTaxa, apontou que os bancos voltaram a segmentar clientes por renda, algo que tinha sido suspenso com a queda da Selic para a mínima histórica de 2% ao ano.

Clientes com renda mais alta, além de terem maior facilidade para obter a liberação do crédito, pagam taxas mais baixas no crédito imobiliário, ainda que tenham que aceitar contrapartidas como a contratação de serviços. Para clientes com renda considerada intermediária, as taxas de juros são mais elevadas, afirmou o especialista.

Trata-se de um movimento de retração dos bancos esperado no cenário de baixo crescimento econômico previsto para este ano, disse o executivo. "Para os bancos é importante separar clientes com menor risco de crédito."

Segundo a mediana das projeções do mercado financeiro que consta do último boletim Focus, a Selic encerrará 2022 em 11,75% ao ano. Ou seja, as taxas do crédito imobiliário ainda têm espaço para subir mais.

Apesar de as taxas terem aumentado, outras condições para os empréstimos não sofreram alterações: o valor mínimo exigido para entrada continua a ser de 20% do total financiado, e o prazo máximo do contrato é de 30 anos.

Em nota, o Banco do Brasil aponta que suas taxas partem de 7,99% ao ano mair a TR e variam conforme perfil do cliente, prazo do financiamento (quanto menor o prazo do financiamento, menor a taxa de juros) e relacionamento com o banco. Atualmente, oferece até 180 dias para o pagamento da primeira parcela e escolha de um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do financiamento.

Como escolher uma linha de crédito

Para quem busca o crédito mais barato para a compra da casa ou do apartamento, a recomendação continua a mesma: é necessário e fundamental comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Trata-se do cálculo de todas as despesas previstas em um contrato de financiamento.

Especialmente para quem tem mais de 36 anos, o custo do seguro habitacional pode exigir uma pesquisa mais aprofundada, pois tem grande impacto sobre o custo do crédito, disse Chebat. "Em alguns seguros, o aumento do custo é linear. Em outros, o reajuste acontece a cada cinco anos, o que tem grande influência sobre a parcela."

Os bancos devem oferecer, por lei, duas opções de mercado além de seu próprio seguro. Quem tiver paciência para esperar por um período mais extenso pode exigir o cumprimento da regra pelo banco, afirmou o especialista. "É um processo que pode durar meses e acarretar o pagamento de taxas adicionais."

Quando e se o banco condicionar a oferta de uma taxa de juros mais baixa à contratação de alguns serviços, é necessário fazer as contas dos custos adicionais para verificar se o benefício, de fato, compensa no fim das contas.

Alternativas ao financiamento

Quem não consegue obter crédito para a compra do imóvel nos bancos tradicionais tem a alternativa de tentar em startups como a CashMe, que pertence à Cyrela (CYRE3), ou em bancos médios como o Bari, que oferecem linhas que financiam a compra da casa ou do apartamento com um processo de análise de crédito mais flexível.

Mas há diferenças importantes: as linhas de crédito cobram uma taxa de juros mais alta do que a dos bancos, e o financiamento é indexado ao IPCA, o índice de inflação ao consumidor, que encerrou o ano de 2021 com alta de 10,06%. Ou seja, o valor da parcela pode oscilar ainda mais ao longo do tempo. O valor de entrada pode ser maior.

Outra forma de ter acesso a um imóvel é optar por um consórcio: formalmente, não há cobrança da taxa de juros, mas, sim, de uma taxa de administração que varia entre as administradoras e cujo custo é elevado também.

É necessário muito cuidado na escolha, que não se reduz à taxa de administração, disse Chebat. "Em alguns consórcios, quem quiser parar de pagar a parcela tem de esperar a dissolução do grupo para obter a restituição do dinheiro desembolsado", ressaltou o especialista sobre o risco de ficar com o dinheiro aplicado preso.

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