Índice Especulômetro EXAME-Loft: 3 bairros onde a especulação imobiliária é maior em São Paulo

A especulação imobiliária segue estável na cidade de São Paulo. É o que aponta a nova edição do Índice Especulômetro EXAME-Loft, que reúne a EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país.

Na capital paulista, a especulação média calculada é de 17,39% em março deste ano. Isso representa estabilidade em relação ao mês de fevereiro (17,39%). Na comparação com jun/22 (início da série), o indicador acumula alta de 0,78 p.p.

A especulação imobiliária é medida por meio da diferença média de preço entre o valor pedido pelo proprietário e o efetivamente acertado em contrato, ou seja, existe uma oportunidade de negociação para quem deseja comprar um imóvel. A Loft analisa os valores anunciados e os dados do ITBI (imposto sobre transações imobiliárias) divulgados pela Prefeitura de São Paulo.

Onde a especulação imobiliária aumentou em São Paulo?

No levantamento do último trimestre, os dados apontam que dos 57 bairros analisados, três bairros apresentaram tendência de alta quando se trata de especulação imobiliária: Vila Leopoldina, Jardim Europa e Bosque da Saúde.

No bairro da Vila Leopoldina, a diferença entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações é de 21,99%. Para sair da estabilidade, é necessário que no agregado do período de três meses a variação for igual ou superior a 10 pontos percentuais. No Jardim Europa, a diferença é de 8,99% e Bosque da Saúde, de 21,23%.

Onde a especulação é maior na cidade de São Paulo?

Os bairros citados acima apesar do aumento da especulação imobiliária, eles não apresentam o maior indicador, quando se trata desse assunto. De acordo com o levantamento, os bairros com maiores indicadores de especulação neste mês são Jardim Paulistano (28,66%), Barra Funda (29,21%) e Paraíso (29,21%).

Sobre o Jardim Paulistano, a Loft destaque a região avança 3 posições e se torna o bairro com maior diferença entre preço por metro quadrado pedido e anunciado. Os principais elementos da especulação neste bairro são a elevação do preço pedido, a idade dos imóveis, de 48 anos e a tipologia, média de 130 metros quadrados, associada ao aquecimento da demanda.

Já na Barra Funda, o preço por metro quadrado médio dos anúncios manteve-se constante, enquanto o preço médio das transações apresentou crescimento. A tipologia média transacionada foi de 70m² e idade de 11 anos. Em razão da alteração dos imóveis transacionados no bairro, imóveis menores, o indicador perde força e desce 1 posição no ranking.

No bairro do Paraíso: os preços médios dos anúncios e transações mantiveram-se constantes. O mix de imóveis transacionados permaneceu similar ao mês de fevereiro, com idade média dos imóveis de 36 anos. O bairro segue aquecido e o indicador de especulação apresenta o mesmo padrão no período anterior.

“Imóveis maiores e mais antigos tendem a apresentar maior variabilidade do preço/m² em razão da escassez de transações similares que sirvam como referência”, explica Rodger Campos, economista da Loft.

Ele acrescenta ainda que a especulação pode ser explica pelos sinais que a conjuntura econômica apresenta e as expectativas criadas por parte dos agentes desse mercado. ‘A dinâmica do negócio imobiliário requer que avaliação do mercado imobiliário seja tanto pela ótica agregada (crédito e demanda, por exemplo) quanto microeconômica (localização e idade do ativo, por exemplo), buscando dessa forma compreender os motores desse mercado e as oportunidades existentes dentro da cidade.”

Bairro	Diferença entre o valor anunciado e valor do contrado	Tendência
Aclimação	15,43%	Estabilidade
Alto da Lapa	15,90%	Estabilidade
Alto de Pinheiros	16,39%	Estabilidade
Barra Funda	29,21%	Estabilidade
Bela Vista	21,70%	Baixa
Bom Retiro	25,09%	Estabilidade
Bosque da Saúde	21,23%	Alta
Brooklin	14,82%	Estabilidade
Cambuci	15,78%	Estabilidade
Campo Belo	15,03%	Estabilidade
Campo Grande	13,57%	Baixa
Campos Elísios	19,02%	Estabilidade
Cangaíba	-1,26%	Estabilidade
Chácara Klabin	19,10%	Estabilidade
Freguesia do Ó	7,42%	Estabilidade
Higienópolis	24,84%	Estabilidade
Ipiranga	12,00%	Estabilidade
Itaim Bibi	20,62%	Estabilidade
Jabaquara	10,37%	Estabilidade
Jardim América	23,80%	Estabilidade
Jardim Europa	8,99%	Alta
Jardim Marajoara	18,00%	Estabilidade
Jardim Paulista	24,76%	Estabilidade
Jardim Paulistano	28,66%	Estabilidade
Jardim São Paulo	16,46%	Baixa
Jaçanã	14,72%	Estabilidade
Lapa	19,51%	Estabilidade
Liberdade	19,37%	Estabilidade
Limão	-1,23%	Estabilidade
Moema Pássaros	20,16%	Estabilidade
Moema Índios	18,85%	Estabilidade
Mooca	18,68%	Estabilidade
Morumbi	22,17%	Estabilidade
Paraíso	29,37%	Estabilidade
Perdizes	19,11%	Estabilidade
Pinheiros	19,24%	Estabilidade
República	27,51%	Estabilidade
Sacomã	15,11%	Estabilidade
Santa Cecília	19,47%	Estabilidade
Santo Amaro	15,33%	Estabilidade
Sapopemba	6,75%	Estabilidade
Saúde	12,00%	Estabilidade
Sumaré	18,04%	Estabilidade
São Lucas	12,46%	Estabilidade
Tremembé	16,63%	Estabilidade
Tucuruvi	12,12%	Estabilidade
Vila Andrade	24,16%	Estabilidade
Vila Clementino	28,42%	Estabilidade
Vila Leopoldina	21,99%	Alta
Vila Madalena	20,37%	Estabilidade
Vila Mariana	20,87%	Estabilidade
Vila Medeiros	9,96%	Estabilidade
Vila Nova Conceição	18,80%	Estabilidade
Vila Olímpia	17,51%	Estabilidade
Vila Prudente	11,34%	Estabilidade
Vila Romana	17,05%	Estabilidade
Água Rasa	8,54%	Estabilidade