Com metro quadrado mais caro do Nordeste, Maceió desbrava ‘oceano azul’ imobiliário
Imóveis na capital custam 32% mais que a média da região. Construtoras querem aproveitar impulso para crescer
Beatriz Quesada
Repórter de Invest
Publicado em 16 de outubro de 2024 às 14h00.
Conhecida pelas praias de águas cristalinas, Maceió (AL) tem o metro quadrado mais caro entre as capitais do Nordeste – mesmo sendo apenas a quinta maior economia da região.
Comprar um imóvel na capital alagoana custa, em média, R$ 8.803/m²de acordo com o últimoÍndice FipeZapde venda residencial, divulgado em setembro deste ano. O valor é 28,8% maior que a média nordestina, e fica quase 10% acima da segunda colocada,Recife (PE), cuja economia é duas vezes maior que a de Maceió.
Parte da resposta para o sucesso está à beira-mar. Maceió tem algumas das praias urbanas mais bonitas do Brasil, e o mercado imobiliário tem surfado a onda do turismo na cidade – e no estado de Alagoas.
“Não temos uma economia pujante, mas temos o metro quadrado mais caro do Nordeste. Muito disso vem do turismo, que é nossa maior indústria”, avalia Nilo Zampieri, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de Alagoas ( Secovi-AL ).
Em 2014, a cidade foi considerada a mais violenta do Brasil pelo Conselho Cidadão para a Segurança Pública e Justiça Penal – ONG mexicana que realiza, anualmente, um levantamento das 50 cidades mais violentas das Américas. Passada uma década, a capital de Alagoas ainda figura na lista, mas caiu para a 37ª posição.
“Não vejo esse crescimento do preço do m² como uma bolha, mas como uma lacuna que precisava ser ocupada – e cuja ocupação foi possível principalmente pelo aumento da segurança, requisito número 1 para o turismo.”
Turismo como motor do mercado imobiliário
O apelo do turismo influencia no tipo de imóvel lançado na cidade. Levantamento da consultoria Brain realizado a pedido da EXAME mostrou que os apartamentos de até um dormitório foram os que registraram o maior crescimento nos últimos cinco anos em Maceió. O número de lançamentos nessa tipologia aumentou 352% no período, e eles já representam o segundo maior número de imóveis lançados, atrás apenas dos apartamentos de dois dormitórios.
O movimento não se restringe a Maceió: os studios são um fenômeno de lançamentos em todo o país por facilitar o acesso às áreas mais valorizadas dos centros urbanos. Pequenos em área, esses apartamentos costumam contar com condomínios fortemente equipados em opções de área comum e localização atrativa.
A menor metragem lançada em Maceió vem de um edifício de studios no bairro de Jatiúca, onde as menores unidades têm 16 m². Lançado pela Telesil Mais em agosto, o empreendimento foi 60% vendido nas primeiras 24 horas, com um preço de R$ 15 mil/m² – 70% acima do valor médio cobrado para a cidade.
“Um mês depois, o empreendimento já se valorizou, e é negociado a R$ 16 mil/m². A maioria dos compradores são investidores, mas temos uma demanda também de pessoas que moram sozinhas e querem praticidade – em geral são de fora de Maceió e estão vindo morar na cidade”, conta Mayra Ramirez, gerente de marketing da incorporadora.
O empreendimento é o lançamento mais recente de alto padrão da construtora Telesil, que atua do luxo à baixa renda e detém 40% do mercado econômico do Minha Casa Minha Vida (MCMV) na região. Conhecida pelo econômico e pelas obras de infraestrutura, a Telesil já tem no alto padrão 30% de seu valor geral de vendas (VGV).
O VGV da Telesil deve alcançar R$ 630 milhões ao final 2024 – alta de 152% em um ano. O faturamento, por sua vez, deve ficar em R$ 400 milhões este ano, quase o dobro dos R$ 230 milhões registrados no ano anterior.
A expansão de Maceió
Para além do turismo, Maceió também passou por uma reorganização geográfica na esteira da tragédia causada pela Braskem. O afundamento do solo causado pela exploração das minas de sal-gema da petroquímica afetou 2,5% da área urbana da capital, e levou ao deslocamento forçado de mais de 60 mil pessoas desde 2018.
Foram cinco principais bairros atingidos: Mutange, Bebedouro, Pinheiro, Bom Parto e Farol, ocupados pelas classes B e C, e localizados entre a parte alta da cidade, mais afastada da praia, e a baixa, mais próxima ao mar. Como efeito colateral, a crise trouxe novo dinamismo para o mercado imobiliário e ajudou a consolidar os movimentos de expansão da cidade.
Os imóveis de programas sociais como o MCMV avançam ainda mais na parte alta da cidade, em bairros como Cidade Universitária, Benedito Bentes e Serraria.
Os lançamentos de luxo, por sua vez, expandiram para o litoral norte, em bairros como Jacarecica, Guaxuma e Cruz das Almas. Este último, por sinal, teve o maior avanço no preço do metro quadrado: alta de 23,8% em 12 meses, para R$ 8.990 /m².
Os maiores preços, no entanto, continuam nos bairros tradicionais do alto-padrão da capital alagoana: Pajuçara e Ponta Verde, à beira-mar, que registram valores de R$ 11.429 /m² e R$ 9.828 /m², respectivamente.
O aquecimento do mercado tem atraído companhias que antes estavam dedicadas a outros segmentos imobiliários. É o caso da Engemat, construtora com 26 anos de atuação em MCMV e obras públicas que entrou há quatro anos no alto-padrão com a marca Aurus.
Para competir nesse mercado, a aposta da Engemat é oferecer preços mais competitivos utilizando o modelo de condomínio. Funciona como uma parceria em que a incorporadora entra como uma prestadora de serviço contratada pelos condôminos para executar a obra. O custo da construção é compartilhado, e a Engemat cobra uma taxa de administração, que varia entre 15% e 17%.
“A bolha do alto padrão não nos conhecia. A forma de entrar nesse mercado foi o sistema de condomínio: diminuímos a margem da construtora e conseguimos um preço de metro quadrado mais atrativo”, explica Luíza Brasileiro, diretora de marketing da empresa e sócia-fundadora da linha Aurus.
A Aurus colocou no mercado dois empreendimentos à beira-mar em Guaxuma, com metragens entre 200 m² e 300 m². “Com o modelo de condomínios, conseguimos oferecer um apartamento a R$ 8,5 mil/m² enquanto a concorrência tem uma opção similar a R$ 13 mil/m² a 50 metros de distância. A expectativa é que o metro quadrado valorize até R$ 16 mil”, estima.
O primeiro empreendimento, lançado há dois anos, está com apenas quatro unidades disponíveis, enquanto o lançamento mais recente já está 70% vendido. Brasileiro estima que a procura vem do potencial que o comprador enxerga na valorização do imóvel, especialmente naqueles de frente para a praia com procura alta de investidores especialmente do Sudeste e empresários do agronegócio vindos do Centro Oeste.
Para os próximos meses e anos, a expectativa é de continuidade no crescimento do mercado de Maceió. Os preços na cidade ficaram estáveis em setembro (+0,01%) e acumulam alta de 9,22% em 12 meses. Em 2023, a cidade foi a capital que mais registrou avanço no valor do metro quadrado, com alta acumulada de 16%."O mercado está crescendo muito na cidade. Então, [investir em imóveis] traz uma valorização quase certeira", defende a diretora.
